Projekt hotelu mám na stole, říká developer Winterstein
Narodil se v Československu, ale své developerské impérium začal budovat v Izraeli. Po letech se vrátil do Prahy, aby tu svůj byznys rozvíjel dál. „Development je lokální záležitost. Dokonce si myslím, že je správné zůstávat i v jedné lokalitě, nikoliv ve všech městských částech,“ říká spolumajitel společnosti Lighthouse Group Tamir Winterstein, který na sebe naposledy upozornil prodejem pozemků okolo hokejové O2 areny.
Oblast kolem metra Českomoravská je jedna z vašich hlavních lokalit. Přesto jste tam pozemky prodal. Byl to jen dobrý obchod, anebo už jste pro další rozvoj neviděl perspektivu?
Bylo to takto od roku 2001 v rámci určitého akcionářského nastavení, ale partnerství s Deutsche Bank a s dalšími prostě skončilo. Každá skupina šla jiným směrem, dohromady už to nevycházelo, museli jsme najít společné řešení. Částečně jsem pozemky odkoupil já, zbytky jsme prodali.
Máte ještě něco dalšího na prodej?
Ne.
A naopak? Je v Praze vůbec území, o které byste hodně stál?
Vždy by se něco našlo, ale dnes je těžké nakupovat. Ceny pozemků jsou neuvěřitelně, nesmyslně vysoké. Ale máme stále ještě dost široké portfolio. Kupovat něco za horších podmínek a na horším místě, než máme, není správné. Nikdy jsem nebyl pod tlakem něco kupovat, nikdy mě k tomu nedonutil ani tlak akcionářů. Kupoval jsem vždy jen to, v co jsem věřil. Největší chyba společností je, že jsou na burze. Musejí točit peníze, a tedy kupovat, naopak peníze nemohou držet.
Vám výnos z prodeje umořil dluhy, investoval jste, či peníze necháváte ležet v bance?
To byly firemní peníze. Ale já osobně si peníze do banky ukládám, jsem konzervativní, neriskuji. To i v podnikání? Mám to tak i jako podnikatel. Jsem v byznyse 45 let, už jsem zažil leccos – malé hráče, co rostli, a velké, co padli. Mnozí z těch velkých riskovali víc, než měli. A dnes už nejsou na trhu. Je to velké poučení do života. Riskovat se má jen to, co člověk může ztratit bez toho, že by byl nějak smrtelně postižen.
Držíte se při zemi, držíte se v podstatě i jedné části Prahy. Jsou tam místa v oblasti Rohanského ostrova, Bubnů, o která byste stáli?
Jsou určitě velké prostory, které by měly význam. My jsme začali v roce 2002 stavět první projekty, ale polovina věcí, které jsem začal plánovat v roce 2001, ještě vůbec není udělána. Ten proces je strašně dlouhý, hlavně v případě, kdy se začíná od nuly – od změny územního plánu. To vše je daleko za horizontem každého developera, kam by se měl dívat. Mělo by to být maximálně pět let, ale my tu mluvíme klidně o deseti patnácti rocích. A co bude pak, netušíme.
Začínat od územního plánu je zdlouhavé. Neuvažujete tedy, že byste koupil něco rozestavěného? Nejsem investor, neinvestuji podle výnosu, podle příjmu. Jako developera mě zajímají maximálně projekty bez územního rozhodnutí nebo s ním, které mají jen schválenou změnu funkcí na území. Protože změna územního plánu je příliš zdlouhavá záležitost. Ony i věci s tím spojené se dají prosadit, někdy to trvá dlouho, ale stavět se dnes dá. Jen je nutné najít kompromis.
Změna tímto směrem tedy nehrozí. Co změna segmentu, že byste vedle kanceláří a bytů stavěl například hotely?
To je samozřejmě jedna z možných cest, ale muselo by to být v nejlepších lokalitách a záleží také na načasování. Teď je to dobré: turismus roste, ale před pár lety to byla katastrofa. A shodou okolností mám jeden takový projekt na stole. Ale víte, developeři si často připisují schopnosti, které nemají. Myslí si, že vědí, co se stane, jak a kdy, ale zapomínají na to, že úspěch je spojený hlavně se štěstím a načasováním. Můžeme vyrábět fantastické produkty, ale když je to ve špatný čas, nedají se prodávat ani ty.
Prozradíte detaily zmíněného projektu?
Určitě je to Praha, jsem developer, pro kterého existuje jen hlavní město. Nikde jinde nebudeme. Ti, co si myslí, že budou aktivní a úspěšní v Bukurešti či ve Varšavě, se mýlí. Development je prostě lokální záležitost. Dokonce si myslím, že je správné zůstávat i v jedné lokalitě, nikoliv ve všech městských částech.
Takže hotel by měl být někde v Praze 7 nebo 9? Nechci to nijak specifikovat, je to teprve na začátku jednání. Ale všeobecně mohu říct, že hotel přichází do úvahy v této době. Kdyby se mě na to někdo zeptal před čtyřmi lety, řekl bych, že se zbláznil.
Dokdy se chcete rozhodnout, zda do výstavby v tomto segmentu vstoupíte? To je opravdu předčasné. Nevím.
Drahé jsou pozemky, už dříve jste tvrdil, že ceny před krizí vystoupaly nemravně vysoko. Vidíte nyní paralelu s obdobím před krizí, kdy ceny byly také na vrcholu a pak přišel pád?
To se nedá vůbec porovnat. Teď se mnozí developeři jen vracejí k cenám, které investovali, anebo které jim přinesou malý profit. Žádné extra zisky nyní nejsou, maximálně u těch, kteří stavějí krátkodobě – postavili malou budovu a prodali. Ale u těch, kteří stavějí velké komplexy, nejsou ceny takové, že by dosáhly nemravnosti. Dřív jsem viděl nemravnost v tom, že někdo postaví projekt za určitou sumu a prodá ho za dvojnásobek.Navíc toho bylo příliš mnoho, ale dnes to tak není.
Podobná rizika jako před osmi lety, kdy se trh přehřál, bublina praskla a lidi přestali nakupovat, nevidíte?
Tehdy i sem přišlo zpomalení, hůř se prodávalo a nedalo se prodat za cenu, za niž se postavilo. Ale určitě se tu nezhroutil trh jako v Americe či v Německu, kde se prodávalo za polovinu nebo desetinu pořizovací ceny. Nebyla tu ani taková bublina a ani nyní tu tak velká není. Ceny, i bytů, jsou tu velmi reálné. Samozřejmě že někomu může připadat katastrofální nákup bytu za 50 až 70 tisíc korun za metr čtvereční, ale oproti „porovnatelným“ zemím ve světě je to stále nízko. Ano, pokles určitě zase bude, ale prožil jsem ho několikrát a člověk na to musí být připraven.
Finanční polštář tedy máte dost velký i díky prodeji pozemků kolem O2 areny?
Nemusí být polštář. Je důležité, aby se netratilo víc, než kolik člověk má a kolik do projektu investuje. Jsou takoví, co mají deset a investují sto, pak už jdou do velkého rizika.
Prostor pro růst cen bytů stále je? Existuje vůbec strop?
Nárůst v bytech už nebude nijak dramatický, ale strop je stále strašně vysoko. Ceny ve Vídni nebo Curychu a v podobných městech jsou mnohem výš. Ale to jsme u jiné kupní síly a jiných ekonomických podmínek. Ale to je propojené. Kupní síla v Česku stále roste, lidé si neuvědomují, že se tu žije ve velkém blahobytu.
Je to i pro váš holding nejlepší období?
Nerad dávám stanoviska o lepších a nejlepších. Teď je to dobré období. Vždycky po období stagnace je růst něco, co člověk vnímá jako dobré, lepší než předtím.
Co tedy v tom dobrém období rozjedete za projekty? Pracujeme na další fázi tady v Holešovicích a na jednom administrativním projektu vedle Harfy. Asi letos začneme stavět jeden administrativní projekt a v roce 2018 bychom chtěli začít stavět další dva bytové projekty.
V Lighthouse Group jste míval desetinu. Pak ale došlo k určitým změnám, jak je to teď?
Jsem většinový majitel skupiny. Jaké další aktivity mimo development máte? Mám restauraci, která prodělává, a doufám, že teď po zavedení EET bude schopna přežít. Dosud nebyla, musel jsem ji dotovat a podporovat. Myslím, že EET je správný krok na ozdravení tohoto byznysu. Jsem šokovaný, že lidé beze studu tvrdí: dosud jsme kradli, a když nám zakážete krást, musíme restauraci zavřít.
Můj šéf restaurace udělal propočty a řekl mi, že na zavedení EET ušetříme měsíčně 120 tisíc korun. I proto, že se o šest procent snížila DPH. Jsem přesvědčený, že tohle pročistí trh. Vždyť se říkalo, že někteří až 60 procent tržeb neoznámili na finanční úřady.
Svůj gastrobyznys rozšiřovat nechcete. A co soukromé investice například do start-upů?
V principu investuji jen tam, kde mám své peníze pod kontrolou. Tedy hlavně do své firmy. Ale v minulosti jsem investoval v Izraeli do velkého trendu start-upů. Některé jsem ztratil, s nulovým výsledkem, na některých jsem vydělal a jsem vcelku v pozitivních číslech. V Česku jsem ale do ničeho takového neinvestoval. Nikdo za mnou ani nikdy s žádným nápadem nepřišel.
Čeho se ty úspěšné start-upy týkaly?
Jeden se zabýval léčbou rakoviny. A mimochodem první léčby začaly tady v Praze před patnácti lety.
Říkáte, že developer nevidí dál než za pět let. Kde bude Tamir Winterstein za pět deset let? Doufám, že naživu. Do důchodu jít neplánuji, věřím, že budu mít schopnost posoudit, dokdy jsem užitečný. Zatím cítím, že mám znalosti a mohu přispět, aby se firma posouvala správným směrem. Pokud budu mít sílu a mentální schopnost to vyhodnotit správně, tak tu budu. Pak už mě asi vykopnou... Máte nástupce? Nemám, moje děti tohle dělat nechtějí. Dcera je právnička, ale development dělat nechce, a syn je historik.
Bylo to pro vás zklamání?
Ne. Kapitola se prostě uzavře. Každý má jít svou
