Development zatím stále jede na vlně ekonomického boomu, trh dlouho nezažil projekt, který by na sebe nevydělal. Nicméně je obrovský tlak na nákladovou stránku, což ohrožuje kvalitu. Ceny proto neklesají a ani nemohou, nicméně prostor pro růst, především v Praze, díky růstu mezd stále existuje. Centrální banka zkusila trh ovlivnit zásahem do systému poskytování hypoték. „Jenže když neexistuje doopravdické nájemní bydlení a omezí se nákupy za účelem pronájmu, dostane trh jen další ránu,“ říká zakladatel developerské skupiny Crestyl Omar Koleilat.
Objevují se první signály, že po dlouhém období zdražování nemovitostí by letos ceny mohly začít klesat. Zaznamenali jste to také?
Pád cen jsme určitě nezaznamenali. Zaznamenáváme ale, že rozdíl mezi nabízenou a realizovanou cenou je větší než dříve a že realizovaná cena je také stále vyšší. Dám vám příklad: letos se nabízí metr čtvereční za 120 tisíc korun, prodá se za 108. Loni se nabízel za 110, prodal se za 105. Vidíme také, že absorpce trhu je menší. Prodá se méně bytů a trvá to déle. Teoreticky: pokud by se ceny snížily, vrátí se objem. Z této strany tlak na cenu je. Ale my z pozice developera nepotřebujeme mít vyšší objem. Nepotřebujeme mít devadesát procent bytů prodaných už při dokončení. Pro Crestyl je zdravá úroveň, kdy je prodáno padesát šedesát procent bytů.
Proč?
Naše byty vypadají lépe při dokončení. Když prodáváme na papíře, jsme vlastně znevýhodněni, protože to, že stavíme dráž a lépe, na něm není vidět. Prodáváme zhruba o deset procent dráž, ale chceme, aby klient viděl a na vlastní kůži zažil proč.
Vidíte i v segmentu luxusnějších nemovitostí dopady opatření ČNB proti hypotékám na straně poptávky?
Například u projektu v Berouně to vidíme, u luxusního segmentu, kam řadíme typově projekty v Praze 6, to vidět není. Opatření bohužel postihuje ty, kteří potřebují bydlet.
Nedostupnost bytů se stala i politickým tématem, padají návrhy na omezení spekulací s byty…
Když neexistuje doopravdické nájemní bydlení a omezí se nákupy za účelem pronájmu, dostane trh jen další ránu. Jediné, co má smysl, je systematicky podpořit nájemní bydlení. To se pak stane konkurenčním produktem v rozhodování o bydlení. Nyní lidé od pronajímatelů vesměs dostávají smlouvu na rok, není tam jistota. Ani pro developery. Těm se nájemní bydlení nevyplatí dělat, protože návratnost je nízká, úrokové sazby jsou vysoké, banky chtějí vysokou equitu. Zásahy proti investičním bytům by zase jen zvýšily nájmy a deficit nevyřeší.
Vylučujete tedy do budoucna projekty v oblasti nájemního bydlení?
Nevylučujeme, ale nedává to nyní finančně smysl. Pro nás by to byl produkt, který by dával logiku, protože má hodně synergií s tím, co děláme. Systém je pro nás stejný: obchodník by místo prodeje na konci nabízel pronájem. Jenže finančně to nefunguje.
Ani fondy nájemní byty kupovat nechtějí?
Fondy by i chtěly, ale problém je, že nájem je korunový produkt. A návratnost projektu versus to, co musejí splatit bance a samy do toho vložit, se nevyplácí. Bavili jsme se s jednou bankou o podmínkách projektu pro nájemní bydlení a nemá to cenu. Chce dvojnásobnou equitu proti vlastnickému projektu. Neumíme to zafinancovat. To není chamtivost, ale zkrátka nám to nevydělá ani to minimum, co naši investoři chtějí z projektu dostat. Ale máme i v tomto případě výjimku, díváme se na projekt nájemního bydlení v Brně, naproti Vaňkovce.
Pomohly by rozproudění nájemního bydlení třeba nějaké státní záruky?
Určitě by to byla cesta, děje se to leckde na světě. Stát by dal najevo, že to podpořit chce. Podobně to fungovalo v mnoha odvětvích, třeba počítače jsou, kde jsou, protože USA byly svého času největším kupcem čipů. Kdyby to bylo vnímáno jako strategické rozhodnutí, akcelerace přijde.
Byli jste někdy součástí takových diskuzí?
Několikrát. Musím říci, že město to bere odpovědně a baví se o různých nápadech i s námi developery. Snaží se najít řešení.
Z které části politického spektra tato snaha jde?
Ze všech. Možná mají různé názory, ale naléhavost řešení této věci vnímají všichni.
Jsou na trhu zajímavé projekty, kterými byste si doplnili portfolio?
Díváme se na pár věcí, problém je ale cena pozemků. Jsou drahé, jejich majitelé nevnímají inflaci nákladové části, ale zároveň jsou velmi informovaní o ostatních věcech. Ceny se dostaly na nějaký strop, zespoda je tlak z hlediska nákladů, tudíž naše marže je pod velkým tlakem. Asi to nyní děláme s historicky nejnižší marží vůbec. Úrokové sazby šly nahoru, prodejní ceny se zastropovávají a je obří inflace stavebních nákladů.
Kolik metrů pozemků máte nakoupeno?
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
