Developer Acord Invest, který se probojoval mezi velké pražské hráče, se vymyká tím, že nabízí nové byty vzniklé kompletní přestavbou činžovních domů. Jeho šestnáctiletá historie sahá od kontroverzních nákupů nemovitostí až po náročné rekonstrukce v památkově zóně. K nim teď přibudou novostavby. „Památkáři na magistrátu jsou rozumní. Na adresách, jako jsou Ječná, Španělská nebo jiná rušná místa, už úřad reflektuje, že to jsou turistické lokality,“ říká partnerka v Acord Investu Viera Šníderová. „Někdo z politiků tvrdí: pojďme dělat velké, hezké byty, jaké tu byly historicky. Ale tak to nebude. Cesta zpátky neexistuje,“ konstatuje druhý řídící partner Serge Mayer.
Jak covid změnil váš byznys? Dřív velkou část klientely tvořili investoři, kteří kupovali zrekonstruované byty v centru na krátkodobý pronájem.
VŠ: Změnilo se složení kupujících. Jednoznačně vnímáme nárůst české klientely, která se snaží ochránit své peníze před inflací. Dříve u nás hodně nakupovali cizinci, někdy tvořili až šedesát procent, ale většinou to bylo tak půl napůl. Dnes jsou devět z deseti klientů Češi. Pořizují si nejen investiční byty, ale často třeba druhé domovy na přespání, pokud bydlí někde za Prahou, anebo byty pro děti, až dospějí.
SM: Báli jsme se, že prodeje klesnou, ale to se stalo jen na chvilku v nouzovém stavu.
Takže jste jen změnili prodejní tým, ubrali rusky mluvící prodejce…
SM: Ty jsme neměli ani dříve, pouze anglicky hovořící. Měli jsme sice před covidem hodně klientů ze všech patnácti zemí bývalého Sovětského svazu, ale oni už spíš žijí v Monaku, ve Francii, Spojených státech, takže ruština nebyla potřeba.
Nakolik vás zasáhlo zmrazení byznysu typu Airbnb?
VŠ: Zaznamenali jsme ani ne tak změny v developerské části našeho podnikání, ale spíše vedlejší efekt ve správě domů. Od správcovské společnosti, která je součástí naší skupiny, jsme se dozvídali o přeprodejích bytů. Jak v minulosti zahraniční klientela nakoupila i větší balíky bytů na různých adresách, tak se jich někde zbavovala. Přibylo tak českých majitelů. Trochu se změnilo složení společenství vlastníků jednotek.
SM: Co se týká celkových prodejů, pokles na trhu Airbnb nám kompenzoval strašák inflace.
Neodrazují české zákazníky obavy z rušného provozu v domech, kde je velká část bytů určená na krátké či střednědobé pronájmy?
VŠ: Naše domy se pohybují ve vyšší cenové kategorii, nacházejí se na lukrativních místech, společné prostory jsou nadstandardní, a tak i nájmy jsou tím pádem vyšší, takže se vyprofiluje solidnější klientela. Nebývají tam opilecké večírky a s tím související excesy.
Kolik máte po Praze projektů?
SM: Realizujeme osmnáct developerských projektů v různé fázi, některé jsou „na skladě“ a čekají na zahájení výstavby, jiné se projektují, ve výstavbě máme osm projektů, další doprodáváme, kolaudujeme nebo předáváme. Všechny naše byty podléhají kompletní rekonstrukci, zůstávají prakticky jenom nosné zdi. Vlastně budujeme novostavbu v historickém obalu.
VŠ: Historické projekty děláme šestnáct let, jsme manažerská společnost, spolupracujeme s bankami i investory, realizujeme proces od nákupu nemovitosti až po kolaudaci, máme svoje prodejní oddělení a přestali jsme pracovat s realitními kancelářemi. Mnohem lépe funguje, když si prodeje zajišťujeme sami.
Součástí rekonstrukcí domů je „porcování“ na menší byty. Jak probíhají jednání s památkáři? V minulosti provázela vaši firmu kritika týkající se nabývání nemovitostí s původními nájemníky i necitlivých zásahů.
VŠ: Lidé z odboru památkové péče na magistrátu jsou dnes velice rozumní. U domů na adresách, jako jsou Ječná, Španělská nebo jiná rušná místa, už úřad reflektuje, že toto jsou turistické lokality a dispozice bytů musí odpovídat aktuální poptávce a způsobu využití. To je oproti minulosti příjemná změna.
Památkáři samozřejmě mají své požadavky například na společné prostory, ale to je i v zájmu budoucích majitelů, aby budova vypadala reprezentativně. V tom jsme úplně zajedno. Chráníme to, co je hodnotné. A moderní standardy typu inteligentních systémů ovládání už jsou akceptované.
SM: Musíme samozřejmě dodržovat všechny požadavky, co se týká fasády, pláště domu, oken, balkónů, střechy, zmíněných společných prostor. Pokud jde o interiéry bytů, tam záleží, v jaké lokalitě se nacházíme, do jaké kategorie ochrany dům spadá. Máme i několik nemovitostí, které se nacházejí v památkové zóně, a tam je stupeň ochrany samozřejmě vyšší.
Proč prakticky všechny byty rozdělujete na menší? Je to opravdu nutné?
VŠ: Velké byty jsou dnes už v podstatě neudržitelné. Většinu domů jsme koupili od italských majitelů, kteří si je pořizovali před dvanácti až patnácti lety. I kdybychom chtěli zachovat některé větší byty, tak ve vyšším standardu, který děláme, by stály neúnosné částky – dvacet až třicet milionů.
Dnes by se neprodaly? Polovinu už stojí velké byty v úplně běžných novostavbách.
SM: Ne, protože v našich lokalitách je problém s parkováním. Ten, kdo může dát desítky milionů za byt a má děti, psa a minimálně dvě auta, tak si za tu cenu pořídí něco jiného. Byt 4+kk v centru téměř nemá šanci na přežití, neexistuje klientela. Bohatí už někde bydlí. A tady vždy narazí na parkování.
Ale v některých projektech máte i parkovací místa.
VŠ: Ano, když to jde. Například na Smíchově nebo na Vinohradech. Je tam velký vnitroblok a podařilo se vyčlenit přízemí pro parkovací místa, ale vjezd je zase poměrně úzký, pro menší auta. Snažíme se hledat řešení, ale domy s parkováním jsou spíš výjimkou.
SM: Víte, k čemu se využívají velké byty v centru? K bydlení pro studenty. A je to řešení? Jasně, že není. Někdo z politiků tvrdí: pojďme dělat velké, hezké byty, jaké tady byly historicky. Ale tak to nebude. Cesta zpátky nevede.
Nemáte mezi zákazníky staromilce?
VŠ: Pokud by měl někdo zájem, tak lze vždy v našich projektech spojit několik bytů, máme takový puzzle systém. Teď jsme v jednom z projektů dělali 150metrový byt 5+kk. To byli lidé, kteří si vyhlédli přesně lokalitu Letné, kterou dobře znají. Mají tam „ošéfované“, kde se dá parkovat.
SM: Nebo tam dokážou nějak žít bez auta.
Acord Invest teď chystá poprvé v Praze i nový development. Kde se projekty nacházejí?
VŠ: Opět se budeme držet centrálních lokalit. První je přímo v centru v Jindřišské ulici, kde jsme koupili dlouho připravovaný projekt se stavebním povolením, který původně patřil spolku Moravských orlů. Stávající proluku zaplní multifunkční dům s byty, komercí v parteru a kancelářemi v prvním patře. Teď jsme rozběhli výběrové řízení na generálního dodavatele, stavět začneme v příštím roce. Další projekt, který jsme získali od španělské firmy, pak máme v Karlíně. Je to kombinace historického objektu s novostavbou.
Nabízíte také byty k pronájmu. Jak velký podíl tvoří?
VŠ: Jdeme podobným směrem jako všichni developeři. Ze stovky bytů jich momentálně máme asi osmdesát na prodej a dvacet na pronájem. Ten poměr se bude zvyšovat, a to už zkraje příštího roku, kdy dáme na trh další nájemní dům. Směřujeme k tomu, že poměr bude padesát na padesát.
Co vás k tomu vede?
SM: Naši investoři. Jak oni vnímají celosvětový vývoj, takové objednávky dostáváme. Vycházejí v podstatě ze čtyř stabilních sloupů, na nichž stojí světová ekonomika: technologie, bydlení, potraviny, medicína. Proto někteří z investorů chtějí mít ve svém balíku také nemovitosti.
Jak Acord Invest ve vztahu k investorům funguje?
SM: Jsme jedním z akcionářů. Máme další akcionáře a zahraniční skupinu investorů převážně z Německa. Je to holding, který zastřešuje a řídí Acord Invest. Stavíme v Praze, Londýně, Dublinu a Vídni. Německý kapitál používáme jako alternativní zdroj k tuzemským bankám. Postupně ale přecházíme na soukromé financování, které je pro nás zajímavější a méně rizikové.
Proč?
VŠ: Když vypukl covid, banky zazmatkovaly a zkomplikovaly nám realizaci dvou projektů. Lekli jsme se, protože potřebujeme stabilního partnera. A toho jsme našli ve fondech, s nimiž se nám lépe spolupracuje. Je to v mnoha ohledech jednodušší. Rozkročili jsme se proto do více stran.
| Vystudovala krajinářskou architekturu v Nitře. Po studiu sbírala pracovní zkušenosti Londýně a po několika letech se vrátila na Slovensko, kde založila architektonický ateliér zaměřený na revitalizaci veřejných prostranství a zahrad. V roce 2014 se přestěhovala do Prahy, kde se zaměřila na obnovu historických budov. Od roku 2015 je partnerkou ve společnosti Acord Invest. |
| Narodil se v Německu, kde vystudoval právo a ekonomii. Po studiu začal podnikat v realitním byznysu, kterému se věnuje po celou dobu kariéry. Od roku 2006 působí v Praze a je partnerem v Acord Investu. |
