Developeři ze skupiny DRFG očekávají, že na realitním trhu ještě nějaký čas poroste segment nájemního bydlení a s poklesem úrokových sazeb během příštího roku začnou růst ceny bytů na prodej. Zároveň se ale bude zmenšovat jejich plocha. Standardem pro byt 3+kk bude zhruba 65 metrů čtverečních, říkají ředitel DRFG Real Estate Josef Šilhánek a Sales & Marketing Director divize DRFG Home Martin Nesládek.
Podnikáte v rezidenčním bydlení i v retail parcích. Jak je na tom rezidenční bydlení právě teď?
Josef Šilhánek: V rezidenčním bydlení je obecně složitá situace především kvůli tomu, že máme korunu a s tím spojené vysoké úrokové sazby. My jsme se proto rozhodli diverzifikovat nejen, co se týče realitních segmentů, ale i lokality. Protože v zemích používajících euro není situace v rezidenčním segmentu tak těžká jako tady. Proto jsme vstoupili do projektu Ister Tower v Bratislavě a díváme se i do jiných zemí. Do současných projektů už také promítáme zpomalení trhu, samozřejmě i vyšší úrokové sazby na korporátních úvěrech a v neposlední řadě nárůst nákladů oproti letům před covidem a před ruským útokem na Ukrajinu. Pozitivním signálem je, že na současných tendrech vidíme pokles za ceny stavebních materiálů.
Martin Nesládek: Většina projektů, které se dnes staví nebo dokončují, se plánovaly řekněme před šesti lety. Kvůli zdlouhavému legislativnímu procesu se proto reálně prodávají produkty nastavené na dobu před dvěma až třemi lety. Proto lze koupit nemovitosti, které nabízejí ještě poměrně komfortní životní prostor. Momentálně se ale v Česku rodí trend jeho zužování. Počet čtverečních metrů užitné plochy v jednotkách se sníží. Budou zase mnohem víc vznikat ateliéry s malometrážním potenciálem. Byty 3+kk se budou stavět s plochou 65 metrů čtverečních, 2+kk na ploše do 40 metrů a 1+kk do 30 metrů. Vrátíme se tak do postmileniální doby. Bude to nutné, aby se trh vůbec udržel v chodu. Zároveň se zpomaleným tempem budou prodávat projekty, které jsou dokončené nebo se teď staví.
Leckdo čekal, že s vysokou cenou hypoték vyskočí nájmy. Ale nestalo se…
MN: Musíme se podívat na to, co ovlivnilo cenu nájmu řekněme z druhé strany, a to byly ceny energií. Za normální situace by cena nájmu explodovala podobně, jako tomu bylo před deseti lety. Tehdy to také vyvolala nedostupnost hypoték. Teď ale zůstal trh vzhledem k vysokým cenám energií přidušený.
Už jste zmiňovali, že se díváte do zahraničí, ale nejen kvůli poptávce, nýbrž i kvůli stavebnímu řízení apod. Politici u nás slibují změny. Vidíte nebo očekáváte s novelou stavebního zákona posun k lepšímu?
JŠ: Zatím žádné změny nepociťujeme. Povolovací proces, ať už se to týká komerčních, nebo rezidenčních nemovitostí, je pořád dlouhý. Nicméně při vstupování na zahraničí trh sledujeme těch faktorů celou řadu. Ať už jde o daňové, či právní nastavení, ale hlavně, jak jsem již zmiňoval, jestli má daná země euro nebo místní měnu. To je třeba problém Polska, kde se v rezidenčním bydlení projevují také vysoké úrokové sazby. Ještě horší situace je v Maďarsku. Pokud jde o vůli stavět, tak hlavně Praha začala deklarovat zájem budovat město krátkých vzdáleností…
MN: Praha byla podle neoficiálních odhadů realitních odborníků v roce 2020 poddimenzovaná v rozsahu nějakých 40 tisíc jednotek, které bylo potřeba uvést na trh, aby se vyrovnala nabídka s poptávkou. Samozřejmě teď může být poptávka o něco nižší. Ale i kdyby byla vlivem ochlazení trhu dlouhodobě klidně poloviční, dvacet tisíc jednotek je skutečně moc na to, aby se v krátkém čase uspokojila poptávka. Začne znovu doutnat obrovský nápor na to, aby se bytů stavělo víc a víc, protože urbanizace postupuje, a do Prahy míří čím dál víc lidí. Takže při snížení úrokových sazeb se velmi rychle dostaneme zpátky na těch 40 tisíc. Reálně se můžeme domnívat, že Praha poddimenzovanou nabídku nemůže ani za deset let doplnit. I kdyby tempo povolování zvýšila čtyřnásobně.
Investujete mimo jiné v Olomouci nebo v Mladé Boleslavi. Vybíráte si lokality kus od kusu, nebo podle regionu?
JŠ: I podle regionu. Díváme se na ukazatele příjmů, trh práce, na výši nájmů versus ceny bytů a také na demografii. To je z našeho pohledu velice důležitý faktor. Proto budeme stavět v Brně, kde je mimochodem situace s povolováním historicky ještě daleko horší než v Praze. I proto tam čekáme po snížení úrokových sazeb velice silnou poptávku po nových bytech. Historicky vždycky dobře fungovaly střední Čechy, proto jsme v Mladé Boleslavi. Vybíráme zkrátka podle ekonomické situace toho daného města.
MN: Výrazně dobře se prodává ve městech, která jsou univerzitní. Tedy právě Brno nebo Olomouc. Mladá Boleslav je spíš otázkou sázky na průmysl.
Mluvíte o poklesu sazeb, ale těžko říct, kdy k němu reálně dojde. Dá se v tak nejisté době vůbec plánovat?
JŠ: Vytváříme vlastní prognózy vývoje úrokových sazeb a na delších splatnostech už úrokové swapy indikují očekávání poklesu. Určitě ale nepředpokládáme, že půjdou na úroveň roku 2020, kdy byl jednoměsíční PRIBOR na 0,2 procenta (Prague InterBank Offered Rate, odhad úrokové sazby, za kterou by byla referenční banka ochotna poskytnout depozitum jiné bance – pozn. red.). Čekáme relativně pozvolné snižování. Kdybychom se příští rok dostali pod pět procent a další rok pod čtyři, tak to bude odpovídat našim očekáváním. To už by umožnilo trhu nějaký restart. Protože je tu spousta lidí, kteří na to čekají. Pomohlo by jim to projít bankovním scoringem ohledně poměrových ukazatelů ČNB.
Co nás ještě čeká kromě zmenšování plochy bytů?
MN: To je otázka pro křišťálovou kouli. Dají se ale pozorovat některé trendy, které se v podobných obdobích objevovaly v minulosti. Developeři v podobných situacích zmenšili objemy nabízených bytů a ve vyšší míře je používali pro nájemní bydlení. I teď se někteří konkrétně v Praze přiklonili k řešení dodělat byty do vnitřního standardu a namísto rozprodávání je pronajímat. Tento model byl vidět před 12 lety. Tehdy u jednoho velkého projektu developer byty pronajal, a jakmile začaly ceny růst, nájemní smlouvy neprodloužil a byty rozprodal.
Určitě tedy musíme čekat zvýšení podílu nájemního bydlení proti realizovaným koupím. Potenciál výše těchto nájmů pak určí cena energií. Jakmile náklad na bydlení klesne pod 100 korun za metr čtvereční bytu měsíčně, budou mít developeři zájem ceny nájmů zvednout. Bude se tak měnit poměr ceny za energie a ceny za nájem, ale celková částka bude výrazně podobná jako dnes. Jakmile pak stoupne poptávka po bytech na nákup, půjdou noví majitelé do menších jednotek, než jaké kupovali před několika lety. Postupně jsme se dostali na nějakých 58 metrů čtverečních na dva lidi. Teď si myslím, že v roce 2025 se budeme pohybovat někde na 40 metrech, maximálně 45 metrech. Takže určitě můžeme očekávat snižování životního prostoru.
JŠ: Tomu, kdo teď řeší bydlení a má takový příjem, že projde scoringem v bance, bych doporučil, ať si to bydlení pořídí, než půjdou sazby dolů. Protože pak začnou ceny růst. Analytici zahraničních bank pro náš region predikují růst až patnáct procent ročně. Takže já bych tuto situaci řešil pomocí fixace na kratší období.
Co je u bydlení důležité pro vás osobně?
MN: Já potřebuji mít dobrou kombinaci dostupnosti, občanské vybavenosti a vlastního klidu a prostoru. Určitě jsem zaměřený na komunitní lokality, spíše na okraji Prahy s dobrou dostupností do centra
JŠ: Já to řeknu jednoduše: preferuji bydlení ve městě s parametry bydlení na venkově. Tedy ne v centru města, ale v lokalitě, která trochu připomíná bydlení mimo hlavní město.
| Josef Šilhánek je ředitelem DRFG Real Estate. V této funkci je zodpovědný za akvizice a průběh nemovitostních investic. V minulosti působil v bankách MONETA Money Bank a GE Money Bank, kde měl na starost nemovitostní a syndikované úvěrování. Financování nemovitostí vedl i v LBBW Bank a BAWAG Bank. |
| Martin Nesládek je Sales & Marketing Director nově založené divize DRFG Home. Na realitním trhu je aktivní bezmála dvě desítky let Citace: „Tomu, kdo teď řeší bydlení a má takový příjem, že projde scoringem v bance, bych doporučil, ať si to bydlení pořídí, než půjdou sazby dolů. Protože pak začnou ceny růst. Analytici zahraničních bank pro náš region predikují růst až patnáct procent ročně.“ |
