Zatímco trh s byty postihla krize už koncem léta, komerční nemovitosti pocítí dopady naplno v roce 2023. Velké obchody s kancelářemi, nákupními centry či s průmyslovými areály se dojednávají dlouhé měsíce, a tak trh reaguje se zpožděním. Podle realitních poradců letos nastane nejsilnější tlak na snižování cen od vypuknutí finanční krize v roce 2008. V některých případech budou prodávající nuceni slevit až o třetinu.
Realitní trh reaguje na vývoj ekonomiky zhruba s ročním zpožděním, což platí zejména o investičních obchodech. Až teď se jasně ukázalo, že z Česka v důsledku covidových restrikcí téměř zmizeli zahraniční investoři. V nejistých dobách mají totiž tendenci přesouvat své aktivity na domácí trh, protože je pro ně čitelnější a přístupnější.
Po Novém roce se naplno projeví důsledky energetické krize a války na Ukrajině. „Perspektiva nejbližšího vývoje není optimistická,“ konstatovala analytička poradenské společnosti Cushman & Wakefield Marie Baláčová.
Nájmy v eurech jsou základ
Podle dlouholetého realitního konzultanta Jana Hospodáře, jednatele nově založené společnosti Hospodar Investments, už teď ceny některých nemovitostí klesají o patnáct až dvacet procent a v dalších měsících roku 2023 mohou korekce trhu dosahovat až třiceti procent. Tím se otevřou nové příležitosti pro zatím přešlapující investory.
„Rostoucí a stále volatilní úrokové sazby způsobují zpomalení investičního trhu. Investoři čekají na lepší podmínky, případně vyčkávají, až ceny nemovitostí začnou klesat, aby dosáhli lepších výnosů,“ doplňuje Baláčová.
Výhodu mají podle Hospodáře ty prodávané komerční nemovitosti, u nichž lze převzít nějaký dříve sjednaný úvěr, nebo budovy s nájemci, kteří platí nájmy v eurech, a je tedy možné uvažovat o eurovém úvěru.
„Do neřešitelné situace se naopak dostávají firmy, které nemají na dostavbu objektů kvůli rostoucím cenám stavebních prací a dražším úvěrům,“ upozorňuje Hospodář.
Těžké časy retail parků
Kvůli vysoké inflaci a dopadům zdražování na spotřebitele ale mohou otřesy pocítit i nákupní centra, která zatím patřila k premiantům. Platí to zejména pro menší centra na okrajích měst, kam si lidé zvykli jezdit nakupovat během pandemie. Velké obchodní galerie se potýkají s nižší návštěvností už několik let.
Teď by mohlo ovšem dojít i na takzvané retail parky, kam se soustřeďují spíše levnější maloobchodní značky. Lidé totiž začínají obracet každou korunu. Důsledkem toho může být odliv části obchodníků, kterým budou končit nájemní smlouvy.
„Na tento sektor komerčních nemovitostí teď nejvíce dopadá bezprecedentní růst nákladů na energie a provoz,“ přidává další negativní vlivy Baláčová. Podle Hospodáře tak ceny maloobchodních parků mohou na investičním trhu klesnout o deset až dvacet procent. „Retail parky s nájmy v korunách jsou dnes prakticky neprodejné,“ dodává Hospodář.
V kancelářích vládne opatrnost
Relativně stabilizovaná situace panuje v kancelářském sektoru, který je dlouhodobě lídrem trhu komerčních realit. V prvních třech kvartálech roku 2022 stoupla v Praze meziroční poptávka po pronájmech kanceláří zhruba o desetinu. Tažena byla hlavně IT společnostmi, avšak v roce 2023 se v technologickém sektoru očekává zpomalení. A nájemní aktivita už na sklonku roku začala zvolňovat.
„U největších nájemců převládá zmenšování a konsolidace prostor. Rostoucí náklady na energie a služby mají velký vliv na plánování firem, ať už jde o tvorbu rozpočtů, či o úvahy o stěhování, takže opatrnost bude na trhu patrná po celý rok,“ předpovídá Simon Orr z poradenské společnosti CBRE.
Klíčovou roli hraje zejména nárůst plateb za energie: „Pokles ceny lze očekávat u starších komerčních nemovitostí, kde není vyřešena změna vytápění a nájemci odcházejí do efektivnějších prostor,“ připomíná Hospodář.
Logistika je za vrcholem
Trh s průmyslovými areály a sklady, který raketově vystřelil v době pandemie, zatím stojí na pevných základech. I když poptávka ze strany internetových obchodů a zásilkových společností začíná slábnout, zájem logistických a výrobních firem je nadále velký. CBRE navíc zaznamenává zvýšenou poptávku výrobců tepelných čerpadel a solárních panelů.
Moderních prostor je na trhu stále nedostatek a jejich neobsazenost se už přes rok pohybuje kolem pouhého procenta, a tak nájemné dál stoupá. Od příštího roku poradenské firmy očekávají, že aktivita v tomto sektoru zůstane silná, avšak pod rekordy posledních dvou let. V tomto období hodnota průmyslových nemovitostí značně vzrostla, a tak se některé logistické nemovitosti prodávají dokonce dráže než kancelářské budovy.
„Proto očekávám, že tento segment projde korekcí. Na druhé straně bude právě logistika těžit z růstu nájemného nejvíce, řádově i o desítky procent. Ve finále si myslím, že bude efekt pro průmyslové nemovitosti pozitivní,“ míní Tomáš Jandík, šéf REICO Investiční společnosti České spořitelny.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
