Česko ve velkém investuje do výstavby bytů. Proč tedy stále není kde bydlet?
Česko patří mezi země, kde je pořízení vlastního bydlení jedním z nejnáročnějších v Evropě. Na vlastní byt dosáhne jen velmi malá část domácností a Praha je podle mezinárodních srovnání třetí nejméně dostupnou metropolí Evropy. Ekonom Michal Skořepa však v posledních dnech upozornil na zajímavý paradox: podle dat Eurostatu patří výdaje na rezidenční výstavbu v poměru k hrubému domácímu produktu k nejvyšším v Evropské unii.
Na první pohled by se mohlo zdát, že vysoký objem investic rovná se stavební boom. Jenže další čísla z téhož statistického úřadu ukazují, že Česko patří naopak mezi čtvrtinu zemí EU s nejnižším počtem vydaných stavebních povolení. O stavební horečce tak nemůže být řeč, což potvrzují i data České národní banky.
Ačkoliv investice českých domácností do bydlení v prvním čtvrtletí 2025 opět vzrostly a poptávka zůstává silná, nabídka je utlumená. Počet nových bytů v nabídce klesá, objem dokončených projektů se drží pod dlouhodobým průměrem a podobně vypadají i statistiky stavebních povolení. „Kombinace rostoucí poptávky a strnulé nabídky tak dál tlačí ceny nemovitostí vzhůru,“ uvádí letošní Zpráva o měnové politice ČNB.
Ekonom Skořepa vidí za vysokým podílem investic do bydlení několik faktorů. Vysoké výdaje domácností odrážejí tradici podpory vlastnického bydlení, která se v Česku udržuje díky nízkému zdanění nemovitostí a možnosti odečíst část úroků z hypoték. V posledních letech sehrály roli také mimořádné příjmy bohatších domácností z podnikání a kapitálu, které se přelévaly do nemovitostí, i prudký růst cen stavebních materiálů po energetické krizi.
Výsledný ukazatel podle něj navíc zkresluje slabší růst české ekonomiky, který uměle zvyšuje podíl investic na HDP. A roli hrají i nízké mzdy – právě kvůli nim vychází poměr cen bytů k příjmům v evropském srovnání tak vysoko. Hypotéza tak zní, že podstatnou část poptávky po novém bydlení v Česku tvoří lidé, jejichž příjmy pramení z podnikání či kapitálových zdrojů, nikoli z mezd. Celý jeho text si můžete přečíst na webu e15.
Málo projektů a všechno je drahé
S porovnáním cen nemovitostí se mzdami pracuje například v úterý zveřejněný Property Index od společnosti Deloitte, ze kterého opět Praha nevychází vůbec dobře. Na příčce nejméně dostupných zemí z hlediska nákupu vlastního bytu je na třetí příčce, hůř je na tom jen Amsterdam a Athény. Odhlédneme-li však od vlivu mezd, ekonomové a odborníci z řad stavebníků mají pro nesoulad mezi statistikami další vysvětlení.
Například podle developera Marcela Sourala, předsedy představenstva skupiny Trigema z Asociace pro rozvoj realitního trhu, je vysvětlení jednodušší, než by se mohlo zdát: „Povoluje se jen omezený počet projektů, které jsou kvůli drahým pozemkům, materiálům, práci i složité regulaci mimořádně nákladné. Tyto náklady se promítají do cen i do výkonu sektoru,“ říká.
Stavebnictví současně hraje v české ekonomice významnou roli – jeho podíl na HDP se v posledních letech pohybuje kolem šesti procent a zaměstnává zhruba osm procent pracujících. „V naší ekonomice má větší váhu než v jiných zemích, takže výsledkem je tento paradox: málo bytů, vysoké ceny, ale velký podíl na HDP,“ dodává Soural.
Podobný pohled nabízí i Zdeněk Soudný ze Svazu podnikatelů ve stavebnictví, který upozorňuje, že české stavebnictví zatěžuje především drahá práce a nedostatek pracovníků, k nimž se přidávají vysoké ceny materiálů. A klíčovým problémem je i byrokracie. „Zatímco v jiných zemích EU se povolení vydává v řádu měsíců, u nás jde často o roky. Dlouhá doba znamená vyšší náklady na financování, protože developer musí držet pozemek i projekt a platit úroky, aniž by mohl stavět,“ myslí si.
A upozorňuje ještě na jeden trend. Stále více nových projektů navíc začali financovat investoři, kteří byty nemají v plánu prodat, ale naopak pronajímat. Novostavby se tak často mezi klasické zájemce o nákup bytu ani nedostanou.
VIDEO: Zavedeme paušální daň i pro malé firmy, mladým garantujeme hypotéku, slibuje premiér Fiala ve FLOW
Pěkná čísla jen na papíře
„Vysoký podíl investic do rezidenční výstavby v evropském měřítku sice vypadá dobře, ale jen na první pohled. Fakticky nám říká, že do bydlení investujeme relativně hodně, ale z těchto investic získáváme méně než jiní,“ říká hlavní ekonom banky Crestyl a bývalý analytik ČSOB Petr Dufek.
Upozorňuje, že popisovaný podíl na HDP je odvozen z běžných cen – čím dráž se někde staví, tím vyšší ukazatel nakonec vychází. Drahá výstavba tak v poměru k HDP generuje líbivější čísla než například v Polsku, které v žebříčku Eurostatu skončilo na posledních příčkách. „Ostatně kontrast tohoto ukazatele s počty nově stavěných či dokončených bytů u nás to potvrzuje,“ dodává.
Druhým pak podle něj může být statistické zahrnutí rekonstrukcí, které jsou rovněž počítány mezi investice do bydlení. „Těžko je nějak konkrétněji podchytíme. Nemyslím si však, že bychom byli jako ČR v tomto směru výjimeční,“ dodává. I on proto v nesouladu statistik zdůrazňuje zejména tuzemské vysoké náklady na výstavbu posilované nedostupnými pozemky, NIMBY efektem a kapacitou stavebních firem.
