Složitost stavební legislativy je v Česku velkým tématem. Pomoci by měla další novela zákona. „Bohužel ani ona zřejmě systém zásadně nezmění, což negativně ovlivňuje trh nemovitostí,“ říká Martin Slaný, hlavní ekonom a poradce představenstva investiční skupiny DRFG.
V posledních měsících zasáhla svět i Česko koronavirová pandemie. Jak se to projevuje v oboru realit?
Zažíváme specifickou krizi, která má dvě stránky. Jedna souvisí se zdravotní situací a má své ekonomické konsekvence, jakými byla na počátku panika na finančních trzích, pak zpřetrhání subdodavatelských vztahů, ovlivnění mobility práce a zboží a uzavření některých částí ekonomiky. To mělo dopad na některé segmenty ekonomiky, které ovlivňují i trh nemovitostí. Druhou věcí je následná hospodářská, poptávková krize, která bude mít na nemovitosti další efekty. Dopad na jednotlivé segmenty nemovitostního trhu bude ale rozdílný. Jiný bude na rezidenční bydlení, jiný bude u komerčních nemovitostí, u kterých uvidíme rozdíly v rámci jejich jednotlivých segmentů. Co se ale týká celého realitního byznysu, oživení může být relativně rychlé.
Proč právě u realit?
Jako u každé krize, změní se struktura trhu, objeví se nové fenomény a některé trendy posílí nebo naopak vymizí. Všichni investoři, včetně nás, teď daleko více analyzují své záměry, jsou ostražitější. Všichni se díváme na to, jak se chová a jak si finančně stojí nájemci nemovitostí, co se děje v pozadí. Situaci ovlivňují i dlouhodobé makroekonomické podmínky, které vidíme na trhu aktiv. Zde je zásadním efektem přemíra likvidity v ekonomice. To ohromné množství peněz musí někde skončit. K tomu připočítejme nízké úrokové sazby, které zlevňují investice. Lépe je kapitalizovaný bankovní sektor. A v případě nemovitostí existuje i omezená nabídka. Šance na rychlé oživení trhu v segmentu nemovitostí proto vidím reálně.
Co investoři na trhu nemovitostí opouštějí a v čem vidí nové příležitost?
Trh musíme rozdělit na komerční a rezidenční nemovitosti. Největší změny pozorujeme u komerčních nemovitostí v místech, kde jsou luxusní obchody, které byly závislé na zahraničním cestovním ruchu. Zde je výpadek poptávky enormní. V dlouhodobých potížích budou hotely. Nejen kvůli omezení turismu, ale i kongresová turistika se významně přesune do online světa. Očekávám i velkou změnu a snížení poptávky po kancelářských prostorách. To souvisí s klesající mírou zisku, která je v Česku v časovém srovnání rekordně nízká. Firmy budou hledat úspory a část zaměstnanců trvale přejde na home office, který se v posledních měsících osvědčil.
Existují i šance, jak krizi naopak využít k zajímavým nákupům. Čeho se týkají?
Co se týče nových příležitostí, dnes se díky změně ekonomických podmínek více otevírá prostor v oblasti logistických a distribučních center a developmentu. Souvisí to s celkovým vývojem společnosti a stále rozsáhlejším nakupováním na e-shopech, které každý rok roste o desítky procent. V našem případě se navíc potvrzuje, že máme dobře vystavěné portfolio. Vyplatila se naše orientace primárně na retailové parky a nájemníky ze segmentu potravin, drogerií či lékáren, tedy produktů každodenní spotřeby. I za nejpřísnějšího nouzového stavu tak stále fungovala polovina našich nemovitostí. Popravdě jsme se na to připravovali už minulý rok. Ne na to, že přijde globální pandemie a celosvětově ochromí ekonomiku. Ale očekávali jsme, že nastane větší ekonomické zpomalení, něž ukazovala většina predikcí. I naši strategii jednotlivých nemovitostí v portfoliu jsme dlouhodobě volili s ohledem na vytvoření co možná největší rezistence vůči neočekávaným, nejen ekonomickým, výkyvům. Koronakrize změny pouze akceleruje.
Říkal jste, že jednotlivé segmenty nemovitostí čekají v krizi rozdílné dopady, můžete to dál konkretizovat?
Rozdílné dopady, různé trendy a také různé ceny. Nejvíce nadhodnocené byly ceny u kancelářských prostor, to krize změní. Otazník se vznáší i nad průmyslovými stavbami, protože ty u nás často souvisí s rozsáhlým automobilovým průmyslem, který je a bude tvrdě zasažený. U rezidenčního bydlení naopak neočekáváme až tak zásadní změny, protože nabídka v Česku stále nenaplňuje poptávku. Možná bude menší pokles cen u starších bytů, novostavby zpomalí tempo růstu, ale celkový propad cen bytů nečekejme.
Diskutovaným problémem, který se týká nemovitostí, je v Česku stavební legislativa. Povolování staveb je komplikované a neúnosně dlouhé. Do Poslanecké sněmovny proto míří další novela stavebního zákona. Předchozí novely měly stavební řízení zjednodušit, ale ono se paradoxně dál prodlužovalo. Není to absurdní?
Bohužel žádná předchozí změna nevedla ke zlepšení. V loňské zprávě Doing Business, kterou zveřejňuje Světová banka, jsme v délce stavebního řízení na 157. místě na světě. To je tragédie. Povolení stavby bytového domu trvá v Praze přes pět let, stavba dálnice 15 let. To je děsivé. Stačí se přitom podívat na země EU – Dánsko je v tomto žebříčku na 4. místě, Německo je třicáté, Polsko na 39. a Rakousko na 49. místě. Ani od další novely stavebního zákona průlom neočekávám.
Co by podle vás měla změna stavební legislativy přinést?
Hovoříme o dvou otázkách. Jednak je to stavební řízení a schvalování a pak stavební předpisy. Problém máme především v té první části. Má to obrovský a negativní dopad na trh a jeho chování. Deformuje to trh. Když projekt od záměru, přes schvalování, výstavbu a vlastní prodej trvá v Praze třeba 10 let, tak je to neúnosné. To si může dovolit jen někdo, kdo má velký finanční polštář. Prodražuje to stavby a negativně to ovlivňuje i urbanistickou podobu měst, protože developerům se vyplatí dělat většinou jen větší projekty.
V čem jsou zásadní chyby, které se dál objevují?
Záměrem nového návrhu bylo původně lákavé heslo „jeden úřad, jedno razítko, jedno rozhodnutí“. Dnes potřebujete rozhodnutí desítek úřadů, které mají rozdílné zájmy a jejich názory jdou proti sobě. Úřady si žijí vlastním životem, investor či developer pak mezi nimi létá jako pingpongový míček. Problémem je také jednoduchost, s jakou mohou jednotliví účastníci řízení rozhodnutí napadat. Není přece možné, aby si někdo kdekoli a účelově založit neziskovku a pak jinde napadal opakovaně tato rozhodnutí. Nevyhovující systém doplňuje protikorupční hysterie poslední doby, která dál vytváří problémy a složitosti. Politické reprezentace na úrovni municipalit s oblibou přesouvají zodpovědnost na úřady, přitom je to jednoznačné politikum.
Jak by se mělo dospět ke zlepšení?
Hodně se hovoří o digitalizaci systému. Určitě je to správná cesta, ale to je pouze forma, sama o sobě nezmění složitý systém. Navrhovaný zákon po stovkách či tisíci připomínkách, což také o něčem svědčí, ztratil základní logiku i to, že má být co nejjednodušší. Řešením je sjednotit metodiku, mělo by existovat co nejméně úřadů. Musí se omezit nekonečné papírování a vydávat by se měla jednoznačná rozhodnutí, do kterých nebude moci zvenčí zasahovat tolik subjektů. Současný systém nejen, že prodlužuje dobu trvání a realizaci projektů, ale v konečném důsledku je prodražuje. Otázkou je i stanovení závazných, efektivních lhůt pro rozhodnutí.
Znamená to, že novela stavebního zákona systém příliš nezmění?
Doufám v to, ale moc tomu nevěřím. Mám obavu, že investor bude pořád pingpongovým míčkem, se kterým si budou úřady hrát. Místo toho, aby mu sloužily. V novele přibyly další zákazy a omezení. Při schvalování mohou vzniknout další. Paradoxně byl původní záměr lepší než po změnách stávající návrh. Důvodem je i to, že některé připomínky odborné veřejnosti a trhu nebyly brány v potaz. Vyhrává nadále rigidita systému a lobby municipalit. Přitom už v současnosti některé investice do nemovitostí kvůli nesmírné složitosti a zdlouhavosti stavebního řízení míří do jiných zemí. To snižuje konkurenceschopnost České republiky.
Bez ohledu na stavební legislativu, jaké trendy v sektoru nemovitostí očekáváte?
Jednak dále vzroste vliv moderních technologií a posílí fenomén úsporných zelených staveb. Jednoduchý příklad – pomocí virtuálních prohlídek uvidíte třeba deset různých bytů po celé republice a budete moci rychle vybírat. Dále se kvůli stále silnějšímu online nakupování změní povaha dnes tolik oblíbených obchodních center. Obchody budou mít víc povahu showroomů, v centrech bude ještě víc restaurací a zábavy. Jinak se bude uvažovat i o kancelářských budovách, protože část lidí bude trvale pracovat formou home office. Myslím ale, že neuplyne ani deset let a objeví se i další fenomény, o kterých dnes moc nevíme. Budoucnost bude pestrá.
Martin Slaný (38) Hlavní ekonom a poradce představenstva investiční skupiny DRFG. Vystudoval národní hospodářství a finance na pražské Vysoké škole ekonomické v Praze. V letech 2007–2013 působil jako poradce prezidenta Václava Klause pro ekonomiku. V minulosti byl i členem Rady vlády pro národnostní menšiny a Centra pro ekonomiku a politiku i ředitelem ekonomických studií Institutu Václava Klause. Přednáší makroekonomii na VŠE. |
