Hypotéky trhají rekordy. Rok 2026 může přinést zklidnění
- Hypoteční trh má za sebou mimořádně silný rok. Rok 2025 míří k druhému nejvyššímu objemu v historii.
- Dostupnost bydlení se dál zhoršuje a rychlý růst cen zvyšuje zadlužení domácností.
- Průměrné hypoteční sazby se v roce 2025 drží kolem 4,5 procenta ročně.
Hypotéky táhne rekordní objem, ne počet úvěrů
Podle dat České bankovní asociace poskytly v listopadu 2025 banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 28,1 miliardy korun. I když oproti říjnu došlo k poklesu o čtyři procenta, po zohlednění sezonních vlivů se aktivita v posledních dvou měsících stabilizovala kolem 30 miliard korun při počtu nových hypoték okolo 6 700. Od začátku roku tak celkový objem dosáhl 293 miliard korun, což je o 84 miliard více než ve stejném období minulého roku. Rok 2025 by tak mohl být druhým nejúspěšnějším rokem v historii českého hypotečního trhu.
„Není to tak, že by se uzavíralo extrémní množství úvěrů. Počty hypoték víceméně nevybočují z dlouhodobějšího průměru. Rozdíl je v tom, že průměrná výše hypotéky výrazně vzrostla,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Průměrná hypotéka dnes dosahuje přibližně 4,3 milionu korun, což je podle Eima jedno z největších překvapení letošního roku. „Ještě před rokem bych takový nárůst neočekával,“ tvrdí.
Sazby jsou „normální“. Bankám se ale přestávají vyplácet
Průměrné úrokové sazby se v roce 2025 pohybují okolo 4,5 procenta ročně. „Ještě pořád máme v hlavách sazby kolem dvou až tří procent, ale to opravdu byla spíš historická výjimka. Dnešních 4,5 procenta je z dlouhodobého pohledu naprosto standardní sazba,“ říká David Eim. Za poslední rok sazby klesly jen mírně, zhruba o 0,4 p. b.
„Objemy nových hypoték pozorované už po řadu měsíců naznačují, že se domácnosti se zájmem o hypotéku smířily s představou úrokových sazeb na výrazně vyšších úrovních, než jsme vídali dříve,“ doplňuje ekonom České spořitelny Michal Skořepa.
Zatímco sazby pro klienty v podstatě stagnují, cena zdrojů pro banky (úrokové swapy) roste. „Dnes jsme na úrovni swapů, při které banky ještě v polovině roku 2024 prodávaly hypotéky kolem 5,1–5,2 procenta. Dnes jsou sazby kolem 4,5 procenta, což znamená, že se hrubá marže bank dramaticky snížila. Tato situace již přestává být pro banky přijatelná a některé z nich sazby dokonce mírně zvýšily,“ dodává David Eim.
I podle Michala Skořepy poslední vývoj mezibankovních úrokových sazeb naznačuje, že v dalších měsících už se žádný pokles hypotečních sazeb čekat nedá, ba dokonce že je poměrně pravděpodobný jejich růst.
Rok 2026: sazby spíš porostou, šok ale nehrozí
Podle odborníků však není pravděpodobný šokový skok sazeb, spíše půjde o pozvolné dorovnávání marží bank. Klíčovou roli sehraje vývoj dlouhodobých sazeb (swapů) a celkový stav české ekonomiky.
„Upřímně bych se divil, kdyby sazby zůstaly tam, kde jsou. Již nyní vidíme první banky, které úrokové sazby zvýšily, a dá se předpokládat, že další banky se přidají. Bankám se současný stav prostě přestává vyplácet,“ odhaduje Tomáš Rusňák, generální ředitel Gepard Finance. Zároveň ale nepředpokládá, že by mírný růst sazeb zásadně ochladil zájem o nové úvěry: „Chuť lidí brát si hypotéky je pořád velmi silná.“
Ceny nemovitostí rostou tempem, které je dlouhodobě neudržitelné
Výrazným problémem zůstává dostupnost bydlení, především ve velkých městech. Podle aktuálních dat v některých okresech ceny nemovitostí meziročně vzrostly o 20–40 procent. V extrémních případech statistiky ukazují až 60procentní růst za 12 měsíců, což může být způsobeno i nízkým počtem transakcí, nicméně i konzervativní růst o 10–15 procent ročně je podle Tomáše Rusňáka z dlouhodobého hlediska neudržitelný.
„Trh je poháněn zejména očekáváním dalšího růstu cen, nedostatkem atraktivních alternativ k investicím, rostoucím zájmem o investiční byty, a to i v situaci, kdy jsou někteří investoři ochotni krátkodobě dotovat záporné cash flow,“ říká Tomáš Rusňák. Důsledky jsou podle něj jednoznačné: střední třída ve větších městech má stále větší problém dosáhnout na vlastní bydlení, spolu s cenami vlastnického bydlení rostou i nájmy a zvyšuje se tlak na rozpočty domácností, a to jak vlastníků, tak nájemců.
Regulace ČNB přitvrdí hlavně u investorů. Vlastní bydlení zatím šetří
Poměrové ukazatele DTI (poměr celkového dluhu k příjmu) a DSTI (poměr měsíčních splátek k příjmu) jsou aktuálně deaktivované. V praxi to znamená, že banky si samostatně určují, jak velké zatížení příjmu klienta akceptují. Některé instituce jdou až na 60–70 procent prokazatelných příjmů a prostor pro rizikovější úvěry je větší než v době, kdy ČNB tyto limity striktně vymáhala. „ČNB se tradičně chová proticyklicky – zpřísňuje, když se trh ‚přehřívá‘, a uvolňuje, když rizika pominou. Už nyní je vidět, že uvolnění limitů vedlo k růstu počtu rizikovějších úvěrů,“ uvádí Tomáš Rusňák.
Mírný přístup se však již brzy přestane týkat tzv. investičních hypoték – hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter. Česká národní banka zavedla pravidlo, podle kterého maximální LTV bude nastaveno na úrovni 70 procent a poměrový ukazatel DTI nebude smět překročit hodnotu 7. Cílem je ochlazení aktivity v segmentu, který aktuálně ČNB považuje za rizikovější.
Češi sázejí na tříletou fixaci. Delší období banky skoro nenabízejí
Z pohledu volby doby fixace úrokové sazby je situace na trhu jednoznačná. Drtivá většina nových hypoték je dnes sjednávána s tříletou fixací, delší fixace (5, 7 a více let) tvoří jen zlomek procenta objemu a klienti vnímají tříletou fixaci jako rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou. „Tříletou ani pětiletou fixaci bych dnes nikomu nerozmlouval. Obojí je férová volba. Trh ale dnes jasně cítí, že tříletá fixace dává největší smysl,“ říká David Eim.
Na preferencích se podílí také legislativa: možnost relativně levného předčasného splacení během fixace zvyšuje riziko dlouhých fixací pro banky, proto je cenově ani obchodně výrazně neprotlačují.
Přijde vlna refixací. Končí levné covidové hypotéky
V letech 2026 a 2027 čeká trh výrazná vlna hypoték s končící dobou fixace úrokové sazby. Týkat se bude především hypoték sjednaných v roce 2021 za tzv. levné covidové sazby a hypoték sjednaných v letech 2023 a 2024, tedy v období, kdy úrokové sazby byly naopak vyšší než dnes. Pro řadu domácností to bude znamenat skokovou změnu podmínek při refixaci. Pro většinu se bude jednat o změnu k horšímu. Část domácností s dražšími hypotékami z let 2023 a 2024 si však naopak spíše polepší.
