Česko jako daňový ráj majitelů nemovitostí. Deset evropských států, které vlastníka vytrestají
Když už Češi jednou dosáhnou i při rekordních cenách nemovitostí na vlastní byt, nemusí se strachovat, že by jim radost z nového bytu v následujících letech kazilo něco tak nepříjemného, jako jsou třeba daně z nemovitostí. Česko je totiž dlouholetým evropským přeborníkem v disciplíně nízkého zdanění vlastního bydlení. Výnos daní z nemovitostí podle posledních dostupných dat činil v roce 2023 pouhé tři desetiny procenta z tuzemského HDP, což znamená vůbec nejmenší výnos ze zdanění nemovitého majetku napříč unijními zeměmi. Kapkou v moři je i v rámci celkových daňových příjmů země. Z nich tvoří jen sedm desetin procenta, a její význam pro celkový daňový příjem státu je tak opět v Česku z celé Unie nejmenší.
„V Česku je zdanění rezidenčních nemovitostí extrémně nízké. A to jak v absolutním vyjádření, tak jako podíl na HDP. Daňové zatížení je v řádu vyšších stovek až nižších tisíců korun ročně, a to hlavně z důvodu, že nezohledňuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti, ale vychází z tabulkových cen a koeficientů,“ uvádí Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.
Právě duben je v Česku měsícem výběru daně z nemovitosti. Ta nebude ve většině domácností důvodem pro chudé velikonoční svátky. Jak totiž plyne ze statistik Tax Foundation Europe, v průměru Češi v roce 2022 odváděli rovné jedno promile hodnoty jejich nemovitosti. Méně v rámci celé Evropy už zaplatí majitelé nemovitostí jen ve specifickém Lichtenštejnsku nebo ve Švýcarsku. V průměru pak občané unijních států zaplatili více než čtyřikrát tolik, a to 0,45 procenta ročně.
„Česko má jeden z nejnižších příjmů ze zdanění nemovitostí v Evropě a také v regulaci nebo daňovém zatížení patří k zemím, které k počtu vlastněných nemovitostí nepřihlížejí,“ říká šéf startupu Ownest Martin Machala. Nejdražší je z pohledu daní držet nemovitosti v Řecku, na Islandu a ve Velké Británii, kde reálné daně z nemovitostí dosahují podle Tax Foundation až téměř dvou procent, což byla v roce 2022 podle stejného zdroje i realita Spojených států.
Celá řada zemí má pak svá daňová specifika typicky orientovaná na majitele více nemovitostí, přičemž krom počtu zohledňují často i jejich účel. Tak například Francie a Itálie rozlišují daň podle toho, zda jde o hlavní bydliště nebo druhou nemovitost. Druhé a rekreační nemovitosti jsou pak zatíženy vyššími sazbami. Ve Velké Británii je daň z nemovitostí navázaná na rozdíl od Česka na tržní ceny nemovitostí. Jinde, jako třeba v Berlíně, pak vlastník platí daňovou přirážku za neobydlený byt.
Relativně směšné zdanění nemovitostí je podle expertů důvodem, proč se do Česka stahují investoři zvenčí. „Investoři z celé Evropy uklízejí peníze do Česka, čímž lze částečně vysvětlit i přemrštěný růst cen tuzemských rezidenčních nemovitostí,“ dodává Veverka. Jako příklad uvádí například silnou aktivitu italských investorů v severních Čechách.
„Třeba okres Most je znám tím, že italští investoři tu skupují celé balíky bytů,“ dodává Veverka. Současný systém zdanění se tak dostává pod palbu kritiky. Nejnovější studie tuzemské výzkumné organizace Paq Research z letošního jara například doporučuje více vázat nastavení daně na lokální ceny, a to zejména pozemků. Zároveň navrhuje ošetřit výši daní pro nízkopříjmové vlastníky.
Zatím ale Česko jen s mírnou nadsázkou zůstává realitním daňovým rájem. Jak daní nemovitosti ostatní země v Evropě, anebo – jinými slovy – jakými směry se může milosrdné české zdanění hypoteticky časem posunout?
Srovnatelný soused
Rakousko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,1 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 0,6 procenta
V Rakousku se vybírá takzvaná Grundsteuer, tedy daň z půdy a budov. Výpočet vychází z „jednotkové hodnoty“ stanovené na základě oceňovacích předpisů ze sedmdesátých let, která je výrazně nižší než současná tržní cena. K této základně se pak aplikuje velmi nízká sazba a násobí se zdaňovacím koeficientem, který si stanovují jednotlivé obce. Daň je tudíž nízká a stabilní, ale současně často kritizovaná jako nespravedlivá, protože nereflektuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.
Zvláštnost: V roce 2023 Rakousko zahájilo proces reformy oceňování, aby modernizovalo základy výpočtu této daně. Do budoucna se očekává zvýšení daňového zatížení zejména ve městech, kde hodnota nemovitostí od 70. let výrazně vzrostla.
Na západ je dráže
Německo
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,21 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 1 procento
Německý systém daně z nemovitostí (Grundsteuer) patří mezi nejdéle fungující v Evropě, ale zároveň dlouho pracoval s hodnotami z 60. let minulého století. Výše daně je odvozena od tzv. Einheitswertu – jednotné hodnoty nemovitosti určené státem, která se násobí místním koeficientem stanoveným obcí. I přes poměrně nízkou absolutní částku se Grundsteuer vybírá systematicky a pravidelně.
Zvláštnost: Od roku 2025 vstoupí v platnost rozsáhlá reforma, která nahradí starý výpočtový model novým systémem založeným na tržní hodnotě. Pro mnoho vlastníků to bude znamenat skokové zvýšení daňové povinnosti – zejména v atraktivních lokalitách.
Sever je přísnější
Švédsko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,35 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 1 procento
Švédsko má jednoduchý, ale efektivní model – vlastníci platí 0,75 procenta ročně z daňové hodnoty nemovitosti, přičemž existuje zákonem daný maximální strop, který činí necelých 8 500 švédských korun, tedy necelých 20 tisíc českých korun. Daň se vztahuje na vlastníky bez ohledu na to, zda nemovitost užívají či pronajímají. Výběr a správa této daně jsou centralizované.
Zvláštnost: Systém je navržen tak, aby nepenalizoval běžné majitele nemovitostí s vyšší tržní hodnotou – daňový strop chrání střední třídu před neúměrným daňovým zatížením a zachovává progresivní rovnováhu.
Konečně funkční digitalizace
Nizozemsko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,51 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 1,4 procenta
V Nizozemsku platí vlastníci nemovitostí každoročně tzv. onroerendezaakbelasting (OZB) – daň z nemovitých věcí. Sazba se odvíjí od aktuální tržní hodnoty nemovitosti, kterou každoročně stanovují obce pomocí modelového oceňování (tzv. WOZ-waarde). Výnos z této daně připadá na obecní rozpočty a slouží k financování veřejných služeb, jako je údržba infrastruktury, školství nebo bezpečnost. Daň je běžně rozdělená mezi vlastníky a uživatele, ale u rezidenčních nemovitostí se OZB vztahuje pouze na vlastníky.
Zvláštnost: Nizozemci mají vysoce digitalizovaný systém správy nemovitostí – každý vlastník má přístup k portálu, kde vidí aktuální odhad hodnoty své nemovitosti i výpočet daně. Tento transparentní přístup zvyšuje důvěru veřejnosti a umožňuje snadné odvolání proti případným nesrovnalostem ve výpočtu.
Daně rázné jako flamengo
Španělsko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,58 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 2,5 procenta
Španělská daň z nemovitosti (IBI) se počítá z katastrální hodnoty, která bývá zpravidla nižší než tržní, a sazba se pohybuje v rozmezí 0,4–1,1 procenta. Obce mají široké pravomoci při stanovování sazby a rozdíly mezi regiony jsou proto výrazné. V některých oblastech tvoří IBI zásadní příjem pro samosprávy, které využívají daň na financování škol, infrastruktury i sociálních služeb.
Zvláštnost: Kromě běžného IBI existují doplňkové místní poplatky – například v Barceloně může být zdanění neobývaných nemovitostí vyšší, což slouží jako nástroj proti spekulacím a neefektivnímu využívání bytového fondu.
Italská domácnost se prodraží
Itálie
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,62 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 2,1 procenta
V Itálii se uplatňuje daň IMU (Imposta Municipale Unica), která se ovšem nevztahuje na nemovitosti sloužící k trvalému bydlení, pokud nejde o luxusní objekty. Pro druhé domy nebo investiční byty činí sazba obvykle 0,76 procenta, ale obecní úřady ji mohou upravit až na 1,06 procenta. Daň se počítá z katastrální hodnoty upravené koeficientem.
Zvláštnost: Osvobození od IMU pro primární bydliště je významným rozdílem oproti většině evropských zemí – běžní vlastníci v Itálii daň vůbec neplatí, což snižuje jejich daňovou zátěž, ale zároveň posiluje spekulativní tlak na druhé a investiční byty.
Hořká belgická pralinka
Belgie
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,62 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 3,2 procenta
Belgie uplatňuje daň z nemovitosti známou jako précompte immobilier (ve francouzštině) nebo onroerende voorheffing (ve vlámštině). Tato daň se počítá z tzv. katastrální hodnoty, což je fiktivní roční výnos nemovitosti, a je stanovena velmi konzervativně – obvykle hluboko pod tržní hodnotou. Daň vybírají regionální vlády a výnos se dále přerozděluje obcím. Sazby se liší podle místa a typu nemovitosti, v některých regionech (např. Brusel nebo Valonsko) jsou relativně vysoké.
Zvláštnost: Katastrální hodnoty v Belgii nebyly aktualizovány od 70. let, což vytváří značné rozdíly mezi novějšími a staršími nemovitostmi. V praxi to znamená, že dva sousední domy podobné hodnoty mohou platit dramaticky odlišné daně, což vyvolává opakovanou kritiku daňové nerovnosti.
Varšava dražší Prahy
Polsko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,95 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 1,4 procenta
V Polsku se daň vybírá podle plochy nemovitosti a typu užívání. U bytů činí maximální sazba pro rok 2025 necelý 1 polský zlotý na m², přičemž konkrétní výši stanovují samosprávy. I přes relativně nízkou absolutní částku tvoří daň stabilní příjem městských rozpočtů, zejména ve velkých městech jako Varšava či Krakov.
Zvláštnost: Systém je extrémně decentralizovaný – zatímco v některých městech se platí minimální daň, jinde mohou vlastníci platit až dvojnásobek. Stát přitom určuje pouze maximální stropy, nikoliv konkrétní sazby.
Galský kohout si vezme své
Francie
Reálná sazba daně z nemovitostí: 0,98 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 3,7 procenta
Francie dříve kombinovala dvě hlavní daně – na vlastnictví (taxe foncière) a na užívání (taxe d’habitation). Druhá z nich byla zrušena pro většinu domácností, a dnes tak hlavní daňová zátěž leží na vlastnících. Taxe foncière se počítá z fiktivního nájemného sníženého o paušální výdaje a násobeného koeficienty obcí.
Zvláštnost: Paříž a další velká města v posledních letech zavedla cílené přirážky na prázdné a druhé byty. Místní politici se tím snaží bojovat s nedostatkem dostupného bydlení a podpořit efektivní využití bytového fondu.
Kdo by to byl řekl
Řecko
Reálná sazba daně z nemovitostí: 1,13 procenta
Podíl výnosu z nemovitostní daně na HDP země: 2,7 procenta
Daň ENFIA (Uniform Real Estate Ownership Tax) byla zavedena během dluhové krize jako mimořádné opatření, ale později se z ní stal standardní prvek daňového systému. Výpočet zahrnuje základní sazbu podle zóny a doplňkové sazby podle hodnoty nemovitosti. Výše daně je odstupňována progresivně a vztahuje se na téměř všechny nemovitosti.
Zvláštnost: ENFIA byla zpočátku silně kritizována, ale stala se jedním z pilířů řeckých veřejných financí. I přes ekonomické zotavení nebyla zrušena – stát si tak udržuje kontrolu nad významným tokem příjmů, což není běžné u původně „dočasných“ daní.
