Investorská společnost Accolade aktuálně v Karlovarském kraji financuje stavbu tří budov, jejichž hodnota má dosáhnout téměř devíti miliard korun. Ve výstavbě je například logistická hala u Chebu pro e-shop švédského módního řetězce H&M, která bude největší v Česku. Accolade investuje do výstavby hal, jež pak už pronajaté zpravidla končí v jejím fondu. Své peníze společnosti svěřily už tisíce investorů. „V posledních šesti měsících je poptávka hlavně po výrobních prostorech. Cesta Evropy za soběstačností začala, což znamená, že bude více výrobních prostor a více prostor skladových,“ říká zakladatel a poloviční vlastník Accolade a také jeden z nejbohatších Čechů Milan Kratina.
Co všechno se vám povedlo v Chebu vybudovat?
V Chebu máme tři průmyslové zóny, které rozvíjíme. Jednu větší, kde se staví například sklad pro evropský e-shop H&M, který bude největší v Česku, a už tu má centrum Tchibo nebo DHL. Pak máme zónu Cheb-jih a ještě třetí v Okrouhlé. Dále máme v kraji ještě dvě zóny v Ostrově.
Zóna Cheb-jih je bývalý brownfield, který ležel nějakou dobu ladem. Je teď častější než dřív využívat brownfieldy kvůli nedostatku nových lokací pro komerční nemovitosti?
Ano, je to tak, ale tomu trendu i pomohlo to, že průmyslové nemovitosti v posledních šesti až sedmi letech výrazným způsobem zdražily a byly investory významně více oceňovány. Tím pádem jste si mohl dovolit akvírovat dražší plochy, protože s brownfieldy je to složitější v tom, že výsledná cena je opravdu vyšší, protože musíte často demolovat a sanovat. Pořád se to ale musí vejít do těch čísel, aby to nájemce mohl zaplatit a aby mohl poskytovat spotřebiteli nějakou službu, kterou si ten spotřebitel koupí.
Kdo patří mezi vaše nájemce v této zóně?
V této zóně, které říkáme Cheb-jih, máme například společnost Autodoc, což je největší evropský online prodejce náhradních dílů pro automobily založený v Berlíně, vlastně typický a krásný e-commerce příběh. Kromě Chebu má ještě prostory v polském Štětíně. Pak tady máme Shipmonk Honzy Bednáře a také Kaufland online, což je po Amazonu druhé největší online tržiště v Německu.
Takže tato zóna stojí výhradně na e-commerce?
Tahle zóna je výhradně zaměřená na e-commerce a uvidíme, jestli sem přijdou i další klienti z výroby, podobně jako v té první zóně.
E-commerce zažil velký vzestup během covidu, což se projevilo i na vašich výsledcích. Pak zažil vystřízlivění. Jaká je situace teď?
E-commerce přeskočil během covidu pět, možná deset let vývoje, získal miliony nových klientů z různých sektorů. Hrozně složitě se přitom plánovalo, jak to bude dál, protože do doby covidu byla nějaká předpokládaná křivka růstu, ale ta udělala obrovský neočekávaný růst. Spousta e-commerce společností se dostala do momentu, kdy si říkala, co bude dál, jestli se lidé vrátí zpět do kamenných obchodů.
Po covidu a v průběhu covidu se navíc extrémním způsobem narušily dodavatelské řetězce a některé e-shopy výrobky měly a jiné ne. Amazon nebo česká Alza vlastně v určitý moment válcovaly trh, protože byly předzásobené, takže spousta e-shopů si řekla, že musí mít stejnou strategii, tedy víc skladů. Nacpali je výrobky a pak se ukázalo, že poptávka není tak velká. A další důvod poklesu e-commerce byla válka na Ukrajině.
Najednou se řešil disponibilní příjem domácností, rodiny se rozhodovaly, jestli pojedou na dovolenou k moři, nebo do České republiky. Za teplo a energie najednou musely – nebo se bály, že budou muset – zaplatit mnohem více. Zadržely tedy spotřebu.
Jaké je specifikum klientů z oblasti e-commerce? Poptávají větší výšku hal? Mají zvláštní požadavky v souvislosti s robotizací?
Opravdu záleží, jaký typ skladů klienti v té dané lokalitě chtějí. Máme velká robotizovaná centra, která třeba Amazon v Kojetíně, nebo máme velké centrální sklady, kde jsou sortovatelné výrobky. Tam jde dnes výška opravdu už třeba do 24,5 metru – jako tady v Chebu v případě H&M. Amazon v Kojetíně má 27 metrů. Investice do robotizace a automatizace skladů pro e-shopy jsou v miliardách korun a často se vyrovnají, nebo možná i překonávají investice do výrob, které tady historicky ohlašoval CzechInvest a ministerstvo průmyslu.
Vnímáte změnu struktury klientů v souvislosti s covidem a válkou na Ukrajině? Vzrostla poptávka výrobců, ať už z oblasti automotive, nebo léků?
Vidíme, že v našem evropském portfoliu narostl podíl společností například ze segmentu healthcare. V posledních šesti měsících je poptávka hlavně po výrobních prostorech. Cesta Evropy za soběstačností začala, což znamená, že bude více výrobních prostor a více prostor skladových. Samozřejmě jde o změnu logistické filozofie z just-in-time, kdy se padesát let řešily náklady a odbourávaly sklady, na just-in-case, kdy výrobní firmy budou méně efektivní a celkově dražší, ale budou soběstačnější. Ta soběstačnost znamená bezpečnost.
Najednou jsme zjistili, že prostě nemáme léky, nemáme spoustu věcí pro výrobu. Náklady na zastavení výroby byly před covidem a válkou nepředstavitelné, ale jsou dramaticky vyšší než náklady na skladování či výrobu v místě odbytu. Bod dva, který tomu také nahrává, je uhlíková stopa. Bude tlak na to, aby spousta výrobků neputovala přes půl světa v tankerech, kontejnerových lodích, které nesplňují ekologické normy.
Je jednoduché říct, že přestěhujeme výrobu do Evropy, ale jak firmy budou hledat nové zaměstnance do výroby nebo do skladování?
Správná otázka – zaměstnanci nejsou a nebudou. Když se dnes podíváme na Evropu, tak prostě kdo chce pracovat, pracuje. Dostáváme se s Němci i Poláky do situace, kdy demografická křivka vede k tomu, že desítky tisíc zaměstnanců každý rok odejdou do důchodu. Takže nás pravděpodobně čeká, pokud chceme být vyspělá země, cesta řízené migrace a kontrolované migrace. Tak to prostě bude muset být.
Bude skutečně třeba tolik nových zaměstnanců, pokud vezmeme v úvahu pokračující robotizaci a automatizaci?
Do jedné haly typu Autodoc budou třeba i nadále vysoké stovky lidí. Robotizace vede k tomu, že pracovní místa neubývají, lidé jsou schopni udělat dvoj- až trojnásobek objednávek. To samé se děje ve výrobě, kdy vám vlastně neklesá počet zaměstnanců jako takový, ale nahradíte některé profese a posunete ty lidi jinam. Potom jste efektivnější v konečné ceně a v tom, že zaměstnanci prostě dokážou udělat mnohem více věcí.
Jak se vyvíjí vztah developerů, jako je Accolade, a jejich nájemců se samosprávami a se samotnými obyvateli? Máme tu třeba příklad plánované gigafactory u Plzně, kde je kritika toho záměru značná.
Obecně není postoj obyvatel v České republice a pochopitelně těch samospráv úplně proaktivní, protože ti starostové a obce z toho získávají hrozně málo. Když se podíváme na naše chebské zóny, tak ty posílají do státního rozpočtu miliardy korun na daních z příjmů, zdravotním a sociálním. Pracují tady tisíce lidí a toto všechno znamená příjem pro státní rozpočet v jednotkách miliard. Město Cheb dostane několik milionů korun na dani z nemovitosti. Kdyby město dostalo z miliardy alespoň sto milionů, budou starostové najednou říkat: přijďte k nám.
Bavíte se o tom s vládou?
Ano, snažíme se je přesvědčit, aby se ta situace narovnala. Tato odměna pro obce všude v Evropě i USA funguje, jsou tam velké bitvy mezi městy a státy, kde bude centrála Applu, kde bude centrála Amazonu. To u nás bohužel není, protože můžete udělat cokoliv skvělého, ale vydělává na tom stát, nevydělává na tom to město nebo kraj. A vede to i k tomu, že se nám nezavírají nůžky – jsme v kraji, který je pro nás jako Accolade úplně nejlepší ve všem, ale v řadě statistik je naopak úplně nejhorší.
Objem investic do komerčních nemovitostí meziročně ve střední Evropě klesl, sice možná méně než v té západní, ale je to výrazný pokles. Je to podle vás jenom důsledek toho rychlého zdražování peněz? Nebo v tom hrají roli jiné faktory?
Je to velký důsledek rychlého zdražování peněz, protože zdražování peněz zase vede k otázkám, jak jsou ty komerční nemovitosti naceněny. Takzvané primeyieldy, výnosy nemovitostí v západní Evropě, opravdu klesly o 40 procent, ve střední Evropě o 20 až 25 procent. Otázka je, jestli nájmy a budoucí nájmy dokážou vykompenzovat tu klesající cenu komerčních nemovitostí u nás. Máme opravdu štěstí v tom, že nájmy zvedat můžeme a zatím se nám daří speciálně u těch nových projektů nájmy za poslední dva až tři roky zvedat o hodnotu mezi padesáti až sty procenty.
