Pokles cen bytů a boom růstu nájemného přepsal výnosovou mapu českých bytů. Průměrný tuzemský šedesátimetrový byt na prahu letošních prázdnin vydělával rovná čtyři procenta. To je téměř o pětinu více než před rokem. Rozdíly napříč regiony jsou nicméně extrémní, a to ve výši samotného výnosu i v tempu jeho růstu. Zatímco tak loni na počátku července výnosy bytů vcelku běžně začínaly číslovkou 2, letos nejlukrativnější, ovšem také nejrizikovější lokality sahají až po bezmála sedmiprocentním výnosu. A to už je příliš i pro české spořicí účty.
„Dlouhodobé úrokové sazby se během příštího roku ustálí na novém normálu lehce nad čtyřmi procenty, což by mohlo vést k postupnému růstu výnosnosti nájemného zhruba k šesti procentům. Tento růst bude ovšem nejspíš pomalý, rozložený do více let,“ soudí ekonom banky UniCredit Jiří Pour. Z hlediska regionů dosahuje tradičně nejvyšší výnosnosti Ostrava a Ústí nad Labem, zatímco nejnižší výnosnost nabízí Praha a Brno. „Toto schéma zůstane nejspíš zachováno i v následujících letech,“ míní Pour.
Důvodem růstu výnosů prakticky napříč realitním trhem je souběh v některých mimopražských lokalitách až o pětinu nižších cen bytů se zdražením nájemného. „Na trhu se potkává pokles cen bytů a nárůst cen pronájmu zejména z roku 2022,“ říká hypoteční expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
„Nájemné šlo oproti loňsku výše až o čtvrtinu, a mnohde tak překonalo míru české inflace. Díky korekci starších panelákových bytů v některých případech až o třicet procent začíná opět investice do nemovitosti dávat smysl i v případě financování hypotečním úvěrem se sazbou do šesti procent,“ vysvětluje ekonom Videobydleni.cz Jakub Veverka. Nejvyšší výnos podle něho tradičně nabízejí byty o koncepci jedna či dva plus jedna.
Jak uvádějí statistiky portálu RealityMix, Brno je nejméně výnosným městem v Česku, alespoň pokud jde o investiční byty. Ty v jihomoravské metropoli vynášely na počátku prázdnin ročně 3,4 procenta. To je sice o čtvrtinu více než před rokem, ale stále zaostává i za hlavním městem. V Praze totiž vynášejí byty v průměru o čtyři desetiny procenta více. Mezi Prahou a Brnem je ještě Olomouc. Před prázdninami je to spolu s městskou částí Praha 2 jediná lokalita v Česku, kde výnos oproti loňsku klesl.
Na zmiňovaném Ústecku si majitel bytu přijde v průměru na více než 6,3 procenta nájemního výnosu ročně, byt v Ostravě vydělá bezmála 5,4 procenta. Vysoké výnosy nejsou ale v těchto případech „zadarmo“. Jak například uvádějí květnová data ostravské společnosti Správa investic a nemovitostí, oproti loňsku například stoupl počet neplatičů nájemného na Ostravsku více než trojnásobně. Zatímco tak v prvním čtvrtletí 2022 nájem včas nezaplatilo průměrně 2,3 procenta nájemníků, letos v prvním čtvrtletí 2023 to už bylo téměř osm nájemníků ze sta.
Vedle lokalit, které jsou tradičně spojeny s vyšším nájmem, rostou v Česku i méně tradiční epicentra výnosu. Pět procent ročně atakují Liberec a Jihlava, přes čtyři procenta vydělá investor na bytu i v Pardubicích a Plzni. Na čtyřprocentní výnos se ale vyhoupla i městská část Praha 7, kde zároveň výnos vzrostl nejrychleji v republice, a to oproti loňskému červnu o bezmála čtyřicet procent. Nejde o výjimku, o třetinu vzrostl výnos i v městské části Praha 6, o čtvrtinu pak v Praze 8 či Praze 3.
„Pravděpodobně teď nastane období, kdy se ceny nemovitostí budou sice pomalu opět zvyšovat, ale nebude to z dlouhodobého pohledu takové tempo, jakého jsme byli svědky v posledních pěti letech,“ uvádí František Brož z portálu Bezrealitky.cz. Výnosy ovšem porostou. „Nemovitosti i přes výhodnější cenu bude složité financovat hypotékami v takové míře, jak jsme byli zvyklí, takže se dá očekávat další růst nájmů, a to minimálně o úroveň inflace,“ dodává Brož.
Výnosy porostou podle ekonomů zejména v případě menších měst v metropolitních prstencích Prahy a Brna. „Je třeba si uvědomit, že například do Středočeského kraje proudí rekordní počet lidí, ceny nájmů již stihly reagovat, ceny nemovitostí méně,“ dodává Brož. Obecně prý vývoj realitního trhu v posledních dvou letech ukázal, že nejlepší jsou dlouhodobě menší, levnější byty a ideálně v levnějších lokalitách.
„Typicky by to bylo Ostravsko či Mostecko,“ uvádí finanční poradce Partners Ondřej Hatlapatka. Problém představují vyšší metráže. „Naopak velké a luxusní byty ve velkých městech, které dříve neměly problém s obsazeností, jej nyní mají poměrně velký,“ dodává Hatlapatka.
