Americký investor Robert Kiyosaki přirovnal koupi bytu k uzavření sňatku. Nikdy dopředu nevíte, co přesně vás čeká. Specifickým případem je, když se jedná o koupi bytu v exekuci. Ty se obvykle nabízejí v dražbě a lidé je často vnímají jako investiční příležitost. I tak by ale měl poptávající klást co nejvíce otázek, které nakonec mohou ušetřit i desetitisíce. Zapomeňte na to, že vám chce makléř dobře poradit s vyběrem nemovitosti. Jeho cílem je většinou jediné - rychle prodat byt. Nic více, nic méně. Víte, na co všechno si dát při koupi bytu pozor?
Ceny bytů v Praze strmě rostou, zájem o hypotéky padá
Ceny bytů strmě rostou, zejména pak v Praze, a zájem o hypotéky je tak nejnižší za posledních 30 měsíců.Bydlení je ale potřeba v každé době.Jak si správně počínat při koupit bytu?
Bez realitky, nebo s ní?
Na začátku je potřeba si ujasnit, zda chceme ke koupi využít pomoci realitní kanceláře, nebo se obejdeme bez ní.Servery, které inzerují nabídky bytů, jsou stále populárnější. V případě, že ale máte konkrétní vizi, může realitní makléř spoustu času ušetří.
Prohlídka
Dalším krokem je prohlídka.U ní je vždycky dobré mít víc času, porozhlédnout se před ní bez doprovodu makléře či prodávajícího po okolí a nechat na sebe zapůsobit atmosféru místa.Emoce pracují, a tak se vyplatí mít s sebou někoho, kdo navíc rozumí technickým aspektům.Služby profesionálních poradců při prohlídce nemovitosti stojí řádově jednotky tisíc korun.Mohou přitom odhalit vady, které si bez nich nevšimnete.Třeba elektřinu rozvedenou domácím kutilem bez revize, křivé podlahy nebo čerstvě odstraněnou plíseň.
Prověřujte, ušetříte
U veškerého vybavení je dobré hned zjistit, co v bytě zůstává a co není součástí prodeje.Další jednání o ceně a následné převzetí se tím usnadní.Vyvarujte se podpisu smlouvy pod tlakem makléře, který tvrdí, že přede dveřmi čeká dalších deset zájemců.Než zaplatíte zálohu, měli byste:
• Prověřit údaje na katastru.Z nich vyčtete, kdo skutečně vlastní nemovitost a jestli na ní nejsou nějaká věcná břemena.
• Nechat si ukázat vyúčtování energií nebo průkaz energetické náročnosti budov.
• Nahlédnout do územního plánu obce, jestli se z přilehlých silničkách nemá stát hlavní tah obchvatu nebo jestli louka, na kterou je výhled z obýváku, není v územním plánu určena pro průmysl.Pokud se nemůžete v územním plánu zorientovat, zkuste se zeptat na stavebním úřadě.
Bez peněz nedojde k podpisu smlouvy. Potřeba je záloha
S prodávajícím se může podařit vyjednat lepší cenu, než byla inzerována. Jakmile je vše domluveno, požaduje obvykle majitel zálohu, než přestane hledat další zájemce. Záloha má být podložena podepsanou smlouvou o budoucí kupní smlouvě. V ní už budou všechny dohodnuté podmínky.
Na znění návrhu smlouvy předložené prodávajícím (byť přes realitní kancelář) nespoléhejte. Před podpisem si nechte smlouvu o smlouvě budoucí přečíst od vlastního právníka. Prodávající bude chtít peníze vidět při podpisu kupní smlouvy, předtím než podá na katastr návrh na vklad změny vlastníka.
Kupující by ale zase neměl chtít, aby peníze odešly předtím, než bude v katastru zapsaný jako vlastník. Při zápisu na katastru se totiž mohou objevit komplikace, které převedení znemožní. K tomu slouží advokátní úschova. Tu není radno při koupi nemovitosti vynechat. Kupující složí částku do úschovy, advokát to oznámí prodávajícímu, ten podá na katastr návrh na vklad a až po zápisu advokát odešle peníze prodávajícímu. Řízení na katastru může trvat i několik měsíců.
Kdy reálně předá původní majitel klíče novému, je otázkou dohody a smluv. Může to být už při podání návrhu na změnu vlastníka na katastr. Převzetí nemovitosti je krajně formální úkon a chybět by u něj neměl předávací protokol se jmény zúčastněných, datem a popisem hodnotnějších předávaných věcí a stavu nemovitosti. Není od věci k němu připojit i fotky stavu. K datu předání se také zaznamenají stavy na vodoměru a elektroměru. Od předání jsou rizika na novém majiteli.
Pozor na daň z nemovitosti
Na novém majiteli je také povinnost podat do tří měsíců od koupě přiznání k dani z nabytí nemovitosti. Kupující platí čtyři procenta z kupní ceny nemovitosti. Výjimkou je, pokud by byla cena výjimečně nízká. Finanční úřad totiž kontroluje podle cenové mapy, jestli není udaná kupní cena podhodnocená. Pokud by byla kupní cena nižší než 75 procent obvyklé ceny v dané lokalitě, použila by se jako základ daně tato obvyklá částka. Daň se platí finančnímu úřadu příslušnému k místu, kde leží nemovitost.
Koupě bytu v dražbě
V případě, že je byt v exekuci, může se nabízet prostřednictvím dražby. Riziko je tu ale mnohem vyšší než u běžného bytu. Zájemce by si tak měl pečlivě přečíst dražební vyhlášku, do dražby se totiž může dostat například jen část nemovitosti, případně na ní mohou být vázána věcná břemena. Konzultovat dražební vyhlášku s právníkem by tak měla být povinnost.
1. Jak vysoké jsou splátky do fondu oprav? 2. Je bytový dům zateplený? 3. Jaké jsou vztahy mezi sousedy? 4. Funguje v domě samospráva? 5. Jaké jsou stanovy společenství vlastníků? 6. Váznou na bytě nějaké nedoplatky předchozího majitele? 7. Chystá společenství vlastníků nějaké investice? 8. Starají se členové společenství dostatečně o údržbu domu? 9. Nejsou ve společenství vlastníků dlužníci, jejichž dluhy by mohly dopadnout i na mě? 10. Jak snadno půjde nový byt pronajmout, když se budou musela z různých důvodů přestěhoval? |
