Ochrana před výpovědí z nájmu bytu: Nad novým zákonem visí řada otazníků | E15.cz

Ochrana před výpovědí z nájmu bytu: Nad novým zákonem visí řada otazníků

Ochrana před výpovědí z nájmu bytu: Nad novým zákonem visí řada otazníků
Nájem (ilustrační foto)
• 
ZDROJ: Štěpán Bruner, E15

Veronika Hejná

Pronajímatelé nesmí vypovědět nájemci smlouvu na nájem bytu nebo domu, byla-li výpověď dána výlučně z důvodu nehrazení nájemného v tzv. rozhodné době. Ochranu zákon poskytuje těm nájemcům, kteří se dostali do prodlení v době od vyhlášení nouzového stavu do 31. července letošního roku, a to v důsledku opatření proti koronaviru.

Nájemce musí doložit potvrzením od úřadu práce, že důvodem prodlení byla převážně opatření v boji proti koronaviru. Úřad práce ale není k vydávání takových potvrzení zmocněn. Zákon tak vyvolává řadu otázek.

Poslanecká sněmovna přehlasovala Senát, který požadoval, aby do výše 80 procent za úhradu dlužného nájemného ručil stát. Nájemce musí nájemné uhradit nejpozději do konce letošního roku. „Nejlepší cesta je dohodnout se na splátkovém kalendáři,“ uvedla ministryně pro místní Klára Dostálová.

Stát zaplatí podnikatelům polovinu nájmu. Dotační program připraví Havlíček do týdne

Problematické potvrzení od úřadu práce

Zákon má chránit ty nájemce, kteří se dostali do svízelné situace v důsledku opatření sloužících v boji proti koronaviru. Jak ministryně Dostálová opakovaně zdůraznila, nejde o plošný odklad nájemného. Ostatní sankce, tedy především úroky z prodlení, nabíhají dál. Nájemce si musí rozmyslet, zda se mu využití ochranné doby podle zákona vyplatí, anebo ne.

Potvrzení o skutečnosti, že důvodem zpoždění s platbou nájemného bylo opatření proti epidemii, mají vydávat úřady práce. „Podrobnosti týkající se náležitostí potvrzení a vyžadovaných podkladů by měl stanovit metodický pokyn. Tento bod zákona je však z mnoha pohledů problematický – úřadům práce k vydávání potvrzení chybí jakékoliv zákonné zmocnění,“ upozorňuje advokátka Tereza Drastichová z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Úřady práce navíc nemají k vydávání takových potvrzení personální kapacity, protože vydání by mělo předcházet vyhodnocení majetkových poměrů nájemců, podotýká advokátka. „Zmíněný metodický pokyn navíc dosud nebyl vydán, není tedy zřejmé, jak by měly v této roli úřady práce postupovat a jaké podklady případně budou po žadatelích vyžadovat,“ dodává Drastichová.

Pronajímatele kontaktujte neprodleně, říká ministerstvo

Pokud se nájemce rozhodne využít možnosti odkladu nájemného, měl by neprodleně kontaktovat pronajímatele s tím, že byl zasažen opatřeními proti epidemii a chce se dovolat ochrany podle zákona č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby.

„Tyto skutečnosti je vhodné pronajímateli doložit, například kopií výpovědi z pracovního poměru, rozhodnutím zaměstnavatele o snížení mzdy, u podnikatelů pak například doložením obchodní korespondence dokládající pokles poptávky a podobně,“ doporučuje Tereza Drastichová.

Bude-li nájemce nečinný a nekontaktuje pronajímatele neprodleně zároveň s doložením absence svých příjmů, ochranná opatření by se na něj neměla vztahovat, upozorňuje Ministerstvo pro místní rozvoj. 

Jak je to s vrácením kauce nájemci po skončení nájmu

Může se tak stát, že pronajímatel nájemci výpověď přesto dá, především nemá-li za prokázané, že prodlení nastalo v důsledku opatření proti koronaviru anebo nájemce pronajímateli tvrzené skutečnosti nikterak nedoložil.

V takovém případě nezbývá nájemci nic jiného, nežli se bránit soudní cestou a podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Musí tak ale učinit ve dvouměsíční lhůtě, která se počítá od doručení výpovědi. Jinak nájem zanikne, i kdyby výpověď byla podána v rozporu se zákonem.

Slabší ochrana než podle občanského zákoníku

Dalším problematickým bodem zákona k ochraně nájemce je rozpor s pravidly zakotvenými v občanském zákoníku. Nezaplatí-li nájemce veškeré dlužné nájemné splatné v rozhodné době do konce letošního roku, ochranná doba skončí a pronajímatel mu může nájem vypovědět bez výpovědní doby. 

„Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí,“ stojí v § 3 odst. 4 zákona ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce.

Stát zaplatí podnikatelům polovinu nájmu. Dotační program připraví Havlíček do týdne

Podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku je však možno vypovědět nájem bez výpovědní doby jen tehdy, dosáhne-li dluh na nájemném částky odpovídající součtu nájemného a nákladů na služby za dobu minimálně tří měsíců.

Podle advokátky Terezy Drastichové je možnost pronajímatele vypovědět nájem okamžitě pro nepatrný dluh ve výši části nájemného, a to bez výpovědní doby, příliš přísná. Nájemce by byl následně povinen byt bezodkladně odevzdat, nejpozději do jednoho měsíce.

„Takovéto závěry jsou zcela v rozporu s koncepcí ochrany nájemce bytu tak, jak je zakotvena v občanském zákoníku. Domníváme se proto, že by se právním výkladem dalo dospět k závěru, že bude muset být naplněna i podmínka občanského zákoníku v prodlení s placením nejméně za dobu tří měsíců,“ uzavírá Drastichová. V následujícím období bude záležet na tom, jak se s touto otázkou vypořádají soudy.

Autor: Veronika Hejná
 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!