Na vrcholných manažerských pozicích v developmentu se Petr Urbánek pohybuje tři dekády a jeho dosud nejvýraznější projekt, komplex kancelářských budov River City Prague, zná většina Pražanů. Developerskou společnost Europolis, jež je pod tímto karlínským projektem podepsána, vedl deset let. Na nedaleké Palmovce brzy začne další proměna, u níž Urbánek stojí. Nyní už ale coby šéf Pražské developerské společnosti, příspěvkové organizace hlavního města, která má za úkol zejména výstavbu dostupného městského nájemního bydlení.
Každý, kdo někdy zavítal do míst, kde se pražské Rohanské nábřeží rozbíhá od Hlávkova mostu směrem k Invalidovně, na ně musel narazit. Trojice budov Danube House, Nile House a Amazon Court, jež tvoří projekt River City Prague, se počátkem tohoto milénia stala vlajkovou lodí proměny Rohanského ostrova. Vybudovala je česká pobočka rakouské developerské společnosti Europolis Invest v době, kdy v jejím čele byl Petr Urbánek. Metamorfóza Rohanského ostrova a jeho nejbližšího okolí ve směru k Libeňskému mostu tím ale neskončila. Postupně tu díky aktivitám dalších developerských společností vyrostly a ještě budou růst stavby, které tuto kdysi nevlídnou část Prahy 8 proměňují k nepoznání.
Kousek odtud, v okolí stanice metra Palmovka, leží další zatím trochu odstrkovaný pražský kout. Jeho proměnu v moderní městskou čtvrť, stejně jako výstavbu na dalších velkých rozvojových územích metropole, například v Nových Dvorech v Praze 4 nebo v Dolních Počernicích, má na starost Pražská developerská společnost (PDS), podnik, který v roce 2020 zřídilo samo hlavní město. Petr Urbánek společnost vede po celou dobu její existence.
V jednom z rozhovorů jste řekl, že Pražská developerská společnost je nejen v pražských, ale i v tuzemských poměrech experiment. Proč experiment?
Na to je jednoduchá odpověď. Praha jako první a dosud i jediné město v rámci České republiky založila vlastní příspěvkovou organizaci věnující se realitnímu developmentu. Ta se specializuje na přípravu městských pozemků a území především pro výstavbu dostupného bydlení. V dalších krajských městech, například v Brně nebo v Ostravě, sice o podobných aktivitách také uvažují, nicméně do hry tam vstupují interní struktury, a ne samostatné specializované podniky.
Nebylo pro vás, člověka, který přišel z komerčního developmentu a měl za sebou úspěšné projekty, trochu riskantní se na tomto experimentu podílet?
Na přípravě Pražské developerské společnosti se díky Petru Hlaváčkovi (od roku 2018 náměstek primátora pro oblast územního rozvoje a územního plánu – pozn. red.) začalo pracovat zhruba rok a půl předtím, než byla její činnost v roce 2020 zahájena. Idea městského developmentu se mi líbila, přišla mi smysluplná a správná. Lákalo mě začít něco zcela nového a nevyzkoušeného. A i vzhledem k mým dlouholetým zkušenostem z komerční sféry jsem si při vší skromnosti říkal, že bych mohl k fungování této organizace určitým způsobem přispět.
Poohlíželi jste se před založením PDS po nějakých zahraničních vzorech?
Pro mne osobně je pro větší urbánní celky velkou inspirací Hafencity v Hamburku, za jehož vznikem stojí město, které při developmentu spolupracovalo se soukromým sektorem. Hamburk je navíc i naším partnerským městem a poskytuje nám užitečné know-how.
Petr Urbánek
- Na realitním trhu působí 30 let.
- Od října roku 2020 je ředitelem Pražské developerské společnosti, příspěvkové organizace hl. m. Prahy.
- Deset let vedl českou pobočku rakouské developerské společnosti Europolis Real Estate Asset Management.
- Byl obchodním ředitelem českého zastoupení Hochtief Projektentwicklung a senior konzultantem Healey & Baker (dnes Cushman & Wakefield).
- Působí jako lektor programu MBARE při VŠE v Praze a programu Development na FA ČVUT. Přednášel mimo jiné na kurzech Nottingham Trent University, University of Sheffield a Erste School of Banking and Finance.
Proč se Praha rozhodla založit vlastní developerskou společnost? Vždyť na jejím území působí množství komerčních stavitelů, kteří mají s výstavbou bytů, dnes už i nájemních, dlouholeté zkušenosti.
K tomu vede vcelku logická úvaha. V první řadě jsme společensky už dospěli do stadia, kdy si municipalita uvědomila, že se o svoje nemovitosti musí aktivně starat. Navíc uplynulých třicet let ukázalo, že ne všechno umí vyřešit samospásně trh – a to, zdůrazňuji, jsem ze své podstaty velký zastánce tržních principů. Problematika bydlení se podle mého názoru měla začít po politické stránce řešit už dávno. Troufnu si tvrdit, že nejpozději kolem roku 1995. V té době byly v plném proudu restituce a naprostá většina měst a obcí se svého bytového fondu, leckdy velmi nepromyšleně a ukvapeně, zbavovala.
Kdy tedy začaly plány na výstavbu městských bytů nabývat konkrétnějších rozměrů?
Otázkou výstavby dostupných městských nájemních bytů se Praha začala programově a reálně zabývat až před zhruba pěti lety. A těch dvacet let, kdy se pro zlepšení situace na poli bydlení vlastně nic konzistentního neudělalo, nám chybí. Výstavba nájemních bytů v podstatě zamrzla, město nemá lidem, kteří potřebují bydlet, co nabídnout. Institucializovaný trh s nájemním bydlením je teprve v plenkách. A první projekty, které jsou od počátku jako nájemní bydlení plánovány a které v reakci na to, co se děje v hypotečních úvěrech, nabízejí někteří developeři, situaci asi dramaticky nezmění. Zaprvé jich není mnoho. Zadruhé se z velké části specializují na movitější skupiny obyvatel. A zatřetí není vůbec jisté, jak se bude situace nadále vyvíjet. Tedy zda se jedná o trend trvalý, nebo se po návratu hypoték na přijatelnou úroveň komerční developeři nepřikloní zpět k výstavbě bytů do vlastnictví.
Používáte termín „dostupné bydlení“. Co konkrétně si máme pod tímto pojmem představit?
Legislativa tento termín nezná. Setkáváme se v ní jen s pojmem sociální bydlení, a to v souvislosti s výší sazby DPH. V případě nových bytů jde o jednotky, jejichž podlahová plocha nepřesáhne 120 metrů čtverečních.
To může někomu, kdo právě uvažuje ne o nájmu, ale o koupi nového bytu, znít jako nepodařený vtip. Při současné pražské průměrné ceně za metr čtvereční v novostavbě okolo 142 tisíc by takový byt stál až 17 milionů.
To s vámi souhlasím. Ale vraťme se k dostupnému městskému bydlení, které bude nájemní. Podle mé vlastní definice se tím myslí kvalitně, v souladu se všemi legislativními požadavky postavená budova poskytující prostorově i kvalitativně standardní byty. Primárně by mělo být dostupné bydlení budované na pozemcích hlavního města Prahy určeno lidem působícím v takzvaných preferovaných profesích a také zranitelným skupinám. Tedy rodičům samoživitelům a osaměle žijícím seniorům.
Podle Rent Indexu společnosti Deloitte nájemníci v Praze koncem roku 2023 zaplatili v průměru 395 korun za metr čtvereční, což mezikvartálně představuje růst ve výši 1,8 procenta. Město tedy bude trh sledovat a nájem v městských bytech zařazených do kolonky dostupné bydlení udržovat pod tímto průměrem, podle pohybu platů lidí z uvedených skupin?
Je dobré na tomto místě uvést, že ona „dostupnost“ může mít i jiné parametry než jen přímé srovnání s tržním nájmem. Problém s dostupností bydlení je vážný a může pomoci, když město bude mít k dispozici více bytů a bude moci nabízet dlouhodobé nájemní smlouvy. Tímto krokem tak dokáže poskytnout určitou jistotu třeba konkrétnímu učiteli. U nových bytů by se mělo jednat o nějakou profesionální správu portfolia, aby byly dobře vyváženy zcela tržní podmínky s nějakou jinou formou podpory. Musím ale zdůraznit, že toto rozhodování není v kompetenci PDS, rozdělování bytů mají v gesci příslušné magistrátní složky. Je to věc města jako budoucího vlastníka. Pomalu ale nastává čas, kdy to bude třeba naplánovat, rozhodnout a provádět.
Stárnutí populace a prodlužující se doba dožití jsou další velké téma, které společnost řeší. Je ve vašich plánech prostor i pro byty určené seniorům, domy s pečovatelskou službou?
Typologie domů v portfoliu PDS v této chvíli počítá i s byty pro seniory, a také s prostory, kde se mohou například setkávat. Domovy s pečovatelskou službou zatím neplánujeme, ale je možné, že časem i na tyto projekty dojde.
Jak jste už zmínil, základní úlohou PDS je zhodnocení nevyužívaných městských pozemků. Ty se dnes nacházejí v 17 pražských lokalitách. Jak jsou vlastně velké a jaká je jejich současná tržní hodnota? A co se s nimi dělo předtím, než přešly pod správu PDS?
Do správy nám bylo svěřeno více než sedmdesát hektarů městských pozemků, jejichž tržní hodnota v současnosti přesáhla 7,1 miliardy korun. Předtím než nám je Rada hlavního města Prahy předala pro přípravu investičních akcí, byly v majetku města a měly nejrůznější využití. Nebo také jen ležely ladem. Při historicky prvním tržním ocenění v roce 2021 jejich hodnota činila 2,939 miliardy korun. Portfolio PDS se od roku 2020 postupně rozšiřovalo, ale k nárůstu tržních hodnot došlo mimo jiné z toho důvodu, že se některé pozemky začaly efektivně rozvíjet, a tím se jejich potenciál zvýšil z hlediska ekonomického, sociálního i environmentálního. Vnímám jako velmi důležité, že město vůbec tuto informaci má a že s ní může pracovat. Neuvědomění si skutečných hodnot nemovitostních aktiv je podle mého názoru jednou ze zásadních bolestí veřejné i státní správy.
Potýkáte se s podobnými problémy jako komerční developeři? Nebo máte z titulu městského developera nějaká privilegia?
Jsme na tom všichni stejně, musíme dodržovat stejná pravidla. Pro nás možná ještě neúprosnější, protože všechny naše projekty musejí splňovat přísná nákladová kritéria. Na jejich konci totiž musí být ve vztahu k daňovému poplatníkovi nákladová neutralita. Jako veřejný subjekt jsme povinni k téměř absolutní transparentnosti a podléháme zákonu o zadávání veřejných zakázek. Naplnit nejasnou a zároveň téměř absolutně přeregulovanou literu zákona vypsáním výběrového řízení s následným uzavřením příslušné smlouvy, to je speciální výzva.
Které projekty jsou v tuto chvíli nejblíže zahájení stavby?
Máme několik projektů, které v letošním roce vstoupí do povolovacího procesu. Jedná se například o bytový dům V Botanice v Praze 5, v němž bude bezmála šest desítek bytů. Další na řadě je bytový soubor Jalový Dvůr, první projekt připravované městské výstavby na Nových Dvorech v Praze 4. Také první etapa projektu v Dolních Počernicích brzy vstoupí do fáze povolování.
A na které si budeme muset ještě nějakou dobu počkat?
Časově nejnáročnější budou z logiky věci velká rozvojová území. K nim patří například okolí stanice metra Palmovka, kde by mělo přeměnu v moderní městskou čtvrť odstartovat dobudování roky rozestavěného Centra Nová Palmovka. Už během loňského roku Praha vypsala veřejnou zakázku na její proměnu v sídlo Agentury Evropské unie pro kosmický program (EUSPA). Dalšími časově náročnými rozvojovými územími jsou zmíněné Nové Dvory a další etapy v Dolních Počernicích, kde je součástí rozvoje území i nová škola. Všechna tato území, kde do deseti až dvanácti let vzniknou celé nové čtvrti, rozdělujeme na menší projekty, které budou realizovány postupně.
Kolik lidí se o tyto projekty stará?
Tým Pražské developerské tvoří sedmnáct lidí, mezi nimiž převažují projektoví manažeři. Spolupracujeme ale s celou řadou specializovaných společností, které nám poskytují potřebné služby. Typicky jde o technické a energetické poradenství, právní služby, různé posudky, studie, konzultace včetně těch nejdůležitějších dodavatelů projekčních prací nebo nákladového a projektového řízení. Fungujeme jako standardní, velmi úsporně a efektivně pracující privátní developerská firma.
Jak bude probíhat výstavba?
V tuto chvíli má Pražská developerská pověření připravit jednotlivé projekty do fáze „razítek“, tedy do získání stavebního povolení. Pak budou následovat výběrová řízení na generálního dodavatele a je otázkou, jestli přímo pod hlavičkou města, nebo PDS. Tím naše práce na konkrétním projektu skončí.
Dá se alespoň rámcově říct, kdy budou všechny pozemky, které PDS řeší, plnohodnotně využity a budou sloužit městu a lidem? A kolik nájemních bytů v nich vlastně vznikne?
Počítáme s tím, že z projektů realizovaných na pozemcích svěřených PDS vzejde šest až osm tisíc nových nájemních bytů. Je to ale běh na dlouhou trať, takže to bude v horizontu následujících deseti až patnácti let.
