Doba nízkých úroků se blíží ke konci, stejně jako éra stoprocentních hypoték. Jak tedy dosáhnout na novou nemovitost a je cestou pořízení družstevního bytu? I na to se ptali čtenáři E15.cz v online rozhovoru finančního ředitele společnosti Finep Štěpána Havlase.
Setkáváte se se spekulativními nákupy družstevních podílů? Je to podobně zajímavá investice jako investiční byt?
Z více jak 600 bytů v družstevním vlastnictví, které naše společnost za 5 let na pražském trhu již prodala, je výrazná většina těchto bytů využívána pro vlastní rodinné bydlení, nicméně stejně tak jako v případě koupě bytu do osobního vlastnictví si naši klienti kupují u nás družstevní byty na investici. Ekonomicky v tom není žádný rozdíl.
Proč bych si měl pořídit byt družstevní a nikoliv na hypotéku? Proč by to pro mě mělo být výhodnější?
Protože vlastnictví družstevního bytu dnes nabízí majiteli řadu výhod: nikde nejste veden coby dlužník, nikdo po vás nechce, abyste doložil své příjmy, nikdo neřeší, jestli jste zaměstnancem nebo osoba samostatně výdělečně činná. I převod družstevních podílů je výrazně jednodušší než u bytů v osobním vlastnictví a navíc družstevní byt si můžete kdykoli, po splacení úvěru na něj připadající, převést do osobního vlastnictví. Družstevním byt si tak můžete, bez problému, pořídit v jakémkoliv věku.
Je finanční rozdíl v tom, kolik stojí byt na hypotéku, nebo družstevní?
V dnešní době de facto neexistuje rozdíl v ceně družstevního bytu nebo bytu v osobním vlastnictví ve stejné lokalitě ve stejném rezidenčním projektu. Jednotlivé ceny bytů se samozřejmě lišit jen cenou vnitřního vybavení nebo umístěním v rámci bytového projektu.
A jak je to s výhodou a nevýhodou, být členem družstva anebo SVJ? Není to jedno? Všude se musím rozčilovat s ostatními lidmi…
Osobně v tom vnímám jeden velký rozdíl a to je skutečnost, že družstvo má jasně definované stanovy a tedy i „pravidla hry“ za jakých družstvo funguje, hlasuje, schvaluje. Fungování společenství vlastníků je v tomto ohledu velice netransparentní a mnohdy nefunkční.
Když si koupím družstevní byt, je možné ho převést do osobního vlastnictví? Dá se pořízení družstevního bytu hradit úvěrem, nebo musím mít své úspory?
Mezi hlavní výhody družstevního bydlení patří povinnost skládat významně menší vlastní hotovost a to pouze 25 procent z celkové kupní ceny (ale i tato částka může být například formou úvěru ze stavebního spoření) bytu a zbývající část platí družstevník formou nájmu, a částka je rozložena třeba na dobu 25 let, což dává všem velký komfort. Výši pravidelného měsíčního nájmu si navíc můžete, po dohodě s družstvem, průběžně měnit. Převod bytu do osobního vlastnictví družstevníkovi je skutečně základní právo (ve stanovách je to povinnost družstva) každého z družstevníků, na němž je družstevní bytová výstavba u nás ve Finepu založena.
Proč chcete stavět teď družstevní byty? Jaké výhody z toho máte jako developer?
Nové moderní družstevní byty stavíme už od roku 2011 a na pražském trhu jsme jich prodali už více jak 600. Nyní je stavíme ve třech pražských rezidenčních lokalitách na Britské čtvrti v Praze Stodůlkách, v Prosek Parku a na Malém Háji ve Štěrboholech. Dle naší zkušenosti se nám díky zařazení produktu družstevních bytů do naší nabídky daří oslovit širší spektrum potenciálních zákazníků, což je pro nás hlavní výhoda. Jinak pro developera je vlastní projekt družstevní bytové výstavby administrativně více náročnější a komplikovanější v porovnání s projekty, kde prodáváme byty do osobního vlastnictví.
Jaké jsou věkové podmínky ke koupi družstevního bytu?
U družstevního bydlení nejsou žádné věkové limity pro koupi bytu.
Kolik peněz musím mít, abych si mohla pořídit cca 2+kk v Praze, jednak našetřeno a pak kolik se měsíčně splácí?
Uvedu příklad ceny družstevního bytu v projektu Malý háj ve Štěrboholech, kde aktuálně stojí byt 2+kk o velikosti 54,2 m2 s balkónem 4,9 m2 v naší nabídce (k datu 20.12.2016) 2 816 539 Kč. Při zaplacení minimálního družstevního vkladu ve výši 25 %, tedy necelých 705 tisíc Kč bude vaše měsíční splátka ve výši 10 017 Kč po dobu 25 let. U nutného vkladu ale uvádím ten fakt, že i ten můžete být financován např. formou úvěru ze stavebního spoření.
Za jak dlouho očekáváte pád cen realit z přebytku nabídky? Za 2 až 3 roky?
Nečekáme žádný výrazný pád cen u novostaveb, naopak ve středně či dlouhodobém horizontu čekáme jejich další pozvolný růst.
Zajímá mne očekávaný vývoj cen nemovitostí a výše pronájmu v Praze a okolí v následujících 3 letech?
Jak u cen nemovitostí, tak i u nájemného očekáváme v dalších letech další pozvolných růst. Praha je bohatý region, v rámci EU patří do TOP 10 a ceny nemovitostí se budou neustále, v porovnání s cenami jiných bohatých evropských regionů, k těmto cenám přibližovat. Samozřejmě se ceny nových nemovitostí bude také vyvíjet v návaznosti na koupěschopnost obyvatel v Praze, ale zde my neočekáváme žádnou změnu v trendu v následujících 3 letech.
Nevnímáte ceny bytů v jiných krajích výrazně podhodnocené (např. Karlovarský kraj)?
Ceny bytů jsou odvislé od řady faktorů a proměnných. Cenu mimo jiné stanovuje pro každou oblast, město nebo kraj míra poptávky a nabídky nebo třeba i rozsah pracovního uplatnění v daném místě. Stejně tak záleží i na komfortu bydlení nebo cen stavebních prací. Ceny nemovitostí v hlavních městech nebo v ekonomicky silných regionech jsou v celé EU výrazně vyšší, než mimo ně. To platí jak pro Prahu a celou ČR a stejně tak i pro města a oblasti u našich sousedů.
Je dnes pořízení nemovitosti dobrou dlouhodobou investicí, nebo je lépe se poohlédnout po jiných nástrojích zhodnocení volných finančních prostředků?
Koupě nemovitosti dnes patří mezi ekonomicky nejvýhodnější nástroje, jak efektivně zhodnotit své investice ve středně a dlouhodobém horizontu. A to i s vědomím toho, že ceny nových nemovitostí v Praze budou nadále pozvolně růst.
Je situace na nemovitostním trhu v Praze opravdu tak špatná, jak lze často slyšet z medií? Pokud ano, komu to kladete za vinu?
Ano, v oblasti povolování nové výstavby bohužel skutečně je. Na trh s byty je třeba se dívat ne v reálném čase, ale s předstihem minimálně dvou až tří let. Získat všechna potvrzení, souhlasy a povolení pro zahájení stavby rezidenčního projektu dnes v Praze trvá klidně v některých případech až 10 let. A samotná stavba, má-li se jednat o kvalitní stavbu, trvá cca 18 až 24 měsíců.
Praha má dnes v bytovém fondu přes 600 tisíc bytových jednotek a pro plynulý rozvoj města je třeba, aby každý rok se obnovilo minimálně 1-1,5 % z celého fondu. A dnes jsme v situaci, že se v Praze povoluje ani ne jedna čtvrtina této hodnoty. A to je špatně, protože v pár dalších letech bude bytů nedostatek a ceny těch zbývajících, které na trhu budou, budou výrazně růst.
Jak se liší marže developerů mezi rezidenční a administrativní výstavbou? Jaké jsou rozdíly v maržích v Praze a mimo ni? Jak se marže a náklady změnily za poslední tři roky?
Nelze srovnávat rezidenční a administrativní výstavbu, ve finále jde o zcela jiné disciplíny. Máte zde odlišné stavební postupy, jinou cílovou klientelu a také je odlišná poptávka. Obecně ale náklady za poslední rok výrazně stoupají, zdražují se vstupy jako jsou stavební práce, mzdy, vyšší jsou i ceny pozemků. A konečnou cenu, tedy následně i naše marže, určuje trh, tedy konkurence a poptávka v daném místě. Hodnota administrativních budov je výrazně proměnná v čase a je odvislá od více faktorů (zejména na straně investorů) než hodnota bytů.
Ještě se vám ve vašich bytech stává, že půl roku po nastěhování majitelům praská a opadává omítka na zdech v bytech, tím mám na mysli případy, kdy je nutné zcela omítku odstranit a znova stěnu nahodit, jako se to zcela běžně stávalo u projektu Harfa I (rok 2007/2008)?
Nestává. Každý bytový dům je organická věc, která pracuje a my veškeré nedostatky, které vzniknou z důvodu fyzikálních procesů, spojených s domem standardně opravujeme v rámci našich záruk. A ty, jež nabízíme klientům, jsou na našem trhu nadstandardní.
Jaké jsou další plány Finepu v oblasti rozvoje Západního města? Kdy by mělo být Západní město zcela dokončeno? Máte již nalezené nájemce rozestavěných, resp. neobsazených kancelářských budov v této čtvrti?
Jsme v jednání se zájemci a věříme, že nebude problém naši další kancelářskou budovu v administrativním komplexu City West, zaplnit ještě před jejím dokončením. V našem úspěšném komerčním projektu administrativních budov City West bychom uspokojili trojnásobek zájemců o prostory, než my nyní můžeme nabídnout.
Aktuálně v rezidenčním projektu Britská čtvrť nabízíme již 10-tou etapu a ještě další etapy zde máme připravené nebo připravujeme. Nestavíme zde ale jen byty, ale i rodinné domy a obyvatelé zde mají k dispozici dětská hřiště, parky, relaxační prostory a také řadu retailových služeb. Britská čtvrť dnes patří mezi nejzelenější a zároveň i nejmladší (co do skladby obyvatel) nové městské čtvrti v Praze.
Často slýcháváme, že developeři musí zdražovat kvůli tomu, že se nepovolují nové projekty. Řeknete na férovku, že prostě zvyšujete ceny také jednoduše díky vysoké poptávce?
Na férovku vám říkám, že problémem růstu cen nemovitostí v Praze je ta skutečnost, že se v Praze již skoro dva roky nepovolují nové rezidenční projekty. A očekávaný nedostatek nových bytů v hlavním městě způsobuje ten fakt, že se nové byty prodávají tzv. z papíru. Na trhuje málo stavebních pozemků s povolením, cena těchto pozemků tak roste a jejich nedostatek se zákonitě promítá do ceny bytů, jež rostou. Ale to není jediný faktor, který ovlivňuje růst cen nemovitostí – dalším hlavním je např. růst cen stavebních prací, jakožto klíčové nákladové položky.
Obracíte se někdy při prodejích na spolupráci s nějakou renomovanou RK a pokud ano, tak v jakých případech co je pro vás v takovém případě nejdůležitější?
Ne, neobracíme, naše byty ve Finepu prodáváme napřímo klientům, zájemcům o nové byty, sami prostřednictvím vlastního týmu. Hlavní výhodou totiž v tomto případě je bezprostřední kontakt se zákazníky, díky němuž se nám daří promítat jejich potřeby, strasti, připomínky a potřeby do nově připravovaných projektů či námi nabízených služeb.
Uplácejí developeři úředníky?
Obecně na trhu nových bytů, pokud je to co hledáte, je skutečně zastoupení větších bytů 4+kk či 4+1 velice malé, v každém z projektů činí jejich podíl maximálně 10 % a tak je jich obecně nedostatek. Je to dané zejména tím, že se kupující rozhodují často s ohledem na jejich finanční možnosti, měřeno absolutní částkou, jež mohou, nebo chtějí, za jejich nové bydlení utratit a velké byty 4+kk tyto často přesahují. Jestli ostatní developeři uplácejí úředníky nevím, Finep to nedělá.
Jak se vyvíjejí vaše investiční aktivity v Mongolsku?
Jsme úspěšní i tam, aktuálně jsme zde dokončili více 300 bytů a dalších fáze výstavby bytů v mongolském městě Erdenet jsou ještě před námi. Je to pro nás velice zajímavá zkušenost, zejména s ohledem na to, jak je výstavba bytů podporována, mongolské úřady se snaží skutečně vyjít investorům vstříc.
Chtěl bych položit, spíše řečnickou otázku. Není sice přímo k tématu družstevního bydlení, i když trochu ano. V obecné poloze. Díval jsem se na nabídku nových bytů společnosti Finep. Proč například v právě prodávaném bytovém domě Prosek Park X zejména domě A1 je počítáno jen s jedním výtahem? Jedné se o sociální bydlení? (pardon, to asi ne, při současných cenách).
Asi jde o úsporu nákladů developera. Je zajímavé srovnávat tento aspekt s panelovými domy 40 let starými, kde jeden výtah bývá v jednom vchodě, tedy na cca 25 bytů. V domě A to bude dle mého odhadu výtah na cca 80 bytů, což, ač máme rok 2016, příliš o "kvalitě" bydlení a komfortu v bytových nových domech v tomto ohledu něco vypovídá. Normě, nebo předpisu to jistě odporovat nebude, ale člověk má pocit že dům je stavěn pro maximalizaci zisku zhotovitele (což jistě je, to je normální), ale zákazník je až na druhém místě. Je to taková poznámka, zpětná vazba.
Srovnáváte, byť v obecné poloze, nesrovnatelné. Za těch 40 let se výrazně změnilo i proměnilo technické vybavení bytových domů. Pro jednotlivé stavby u nás existují velmi přísné normy a předpisy. Tedy dávat rovnítko mezi tím, že bytový projekt je v kategorii sociální bydlení, když je zde jen jeden výtah, je nelogické a vychází z neznalosti platných norem a předpisů. Sociální bydlení v naší legislativě není ukotveno definicí technickou, ale výhradně výměrou prodávaných jednotek v daném projektu.
Jsme česká firma a jsme hrdí na to, že za více než 20 let naší existence jsme splnili už téměř 10 tisíc snů o novém bydlení našim klientům. Těch si vážíme, děláme pro ně výrazně nadstandardní věci, než je obvyklé i na trhu v západní Evropě a u nás je vždy zákazník na prvním místě. Pokud mi to nevěříte, tak se k nám přijděte podívat a přesvědčit se na vlastní oči.
Kdy se přestanou dotovat (podpora investice) velké a zahraniční firmy a začne se podporovat česká podnikatelská třída a živnostníci? Je špatné, že z našich daní se podporuje něco co podporu nepotřebuje a je zvýhodněné před malými a českými.
Je to několik různorodých otázek najednou, odpovím tedy postupně.
Mé působení ve skupině ČSOB bylo pro můj následující osobní rozvoj skutečně velice významné a daří se mi z toho zúročit mnoho. Nejsou to ani tak ekonomické znalosti, jako spíše manažerské dovednosti a vlastní odolnost vůči pracovnímu stresu.
Leasing jako finanční nástroj pro financování nemovitostí se v České republice nikdy prakticky nerozvinul, osobně nevidím v současné době nějaký prostor pro změnu v tomto trendu.
Osobně také považuji daňové incentivy pro specifické zahraniční investory jako nástroj krátkodobý a nikoliv strategicky vhodný. Roli státu či samosprávy skutečně spíše vidím zejména v oblasti budování a vytvářeních podmínek (například infrastrukturních) pro ekonomický rozvoj, jehož výsledky budou opět prospěšné zpět na území České republiky. V tomto ohledu tedy s vámi naprosto souhlasím. Kdy se to ale stane strategickou prioritou vlády či samosprávy bohužel nevím, ale také na to napjatě čekám.
Kdy myslíte, že definitivně skončí monetární systém?
Tak to bohužel opravdu nevím.
Jaký máte názor na v podstatě nekontrolovatelné tištění peněz, je vůbec přehled o jejich množství - elektronických i papírových? Prosím o názor na záporné nebo nulové úroky půjček. Co si myslíte o postavení ČNB na českém finančním trhu (intervence, jmenovaní guvernéra, rady). Vliv ČNB na realitní trh?
Omlouvám se, ale tato otázka se nevěnuje problematice družstevního bydlení a situaci na rezidečním trhu obecně a tak na ni, s dovolením, aktuálně neodpovím.
So, what do you do for fun?
I live ….:o)
| Absolvent VŠE Praha začínal kariéru v eBance jako produktový manažer a následně jako regionální obchodní ředitel. Přes pozici manažera finančního řízení v ČSOB Leasingu a finančního ředitele v Direct Pojišťovně se dostal do Finepu. Zde je od roku 2008 finančním ředitelem a členem představenstva. |
