Je to tak trochu nenápadný developer. Rozkročený z Prahy až do krkonošské Úpy, od golfu přes luxusní vily do pivovarnictví a lyžařských areálů. „To, co mě živí, je Praha. Zbytek si dělám pro radost,“ říká majitel developerské společnosti Rodop Martin Kulík.
Kromě developmentu se věnujete pivu. Prvním vaším pivovarem byl Hostivar, který má celkem asi 70 akcionářů z řad kamarádů a sousedů. Jak se taková různorodost hlasů a majitelů dá řídit?
Řídí se to pouze tak, že já vymyslím, kolik může celý projekt stát – řekněme 30 milionů korun. Pak rozhodneme, kolik bude stát jedna akcie, a všechno propočítáme.
Ani vy nemáte nadpoloviční většinu, právo veta?
Ne, vůbec. V Hostivaru jsem si nechal jen 15 procent, všichni ostatní ale mají třeba jen jedno procento nebo půl. Tím se dá rozhodovat.
Máte ještě pivovar v Krkonoších – Trautenberk. Chystáte v pivovarnictví další rozvoj?
Teď fungují tyto dva, ale v dubnu otvíráme Hostivar II. Kromě toho máme vydané územní rozhodnutí s nabytím právní moci na pivovar v Kunraticích, do konce března bychom mohli mít stavební povolení. Cílem je na začátku jara začít stavět a do konce roku ho dokončit.
Už víte, jak se bude pivovar a samo pivo jmenovat?
Kunratice jsou podobný model jako Hostivar. Celkem asi 80 akcionářů a já to nějak zastřešuji. Spousta lidí znamená spoustu názorů a zrovna s tím názvem se celkem pereme. Zároveň vím, že máme vlastně ještě rok, takže to nijak nehrotíme a máme zatím název pracovní. Společnost, kterou jsme ale na ten projekt založili, se jmenuje Spojovna a já jsem s tím názvem spokojený. Vyšel po velkých porodních bolestech, prošlo to přes různé agentury, není to tak, že si sedneme u piva a vymýšlíme. Je tam stále několik lidí, kteří s tím úplně srozuměni nejsou, ale pokud nás nenapadne nic lepšího, budu muset bouchnout do stolu a říci, že tohle je to jméno.
Proč Spojovna?
Od začátku jsme věděli, že pivovar bude na trojmezí tří městských částí: Chodova, Kunratic a Šeberova. Chtěli jsme, aby se i tam povedlo to co v Hostivaři: místo spojuje nejen městské části, ale i lidi různých generací i profesí, aby se tam nebáli chodit jak cyklisti, tak byznysmeni. V Kunraticích jsou blízko studentské koleje, byznysparky i sídliště.
Jaký je byznysmodel kunratického pivovaru?
Udělali jsme, myslím, asi dvě stě akcií po 200 tisících korun. Každý si mohl koupit maximálně pět. Mezi majiteli jsou kamarádi nebo lidé, kteří si koupili domy v Kunraticích, protože primárně jsem to chtěl dělat pro ty, co tam budou bydlet.
Do měsíce máte mít stavební povolení. Developeři ale vesměs pláčou, jak je v Praze těžké začít stavět. Vy ne?
Také s tím bojujeme. Teď mi přijde, že vše směřuje k tomu, že se nebude stavět nic. Máme asi deset let pozemky v Čakovicích, vydané stavební povolení, můžeme začít stavět třeba 80 domů, ale nestavíme. Asi ani letos stavět nebudeme. Nejsme Central Group, abychom stavěli pět projektů najednou, máme dost práce i tak. A já chci pozemek zhodnotit tím, že z něj udělám dobrý pozemek.
To je ale spíš důvod z vaší strany.
Stavíme na skvělých místech v Praze a nechceme bojovat s tím, že budeme prodávat dům za pět milionů. Radši ho prodáme na kvalitním místě dráž. V tom máme malou konkurenci, a proto to funguje. Čakovice byly od počátku trochu jiný projekt, pozemek není úplně top, nemůžeme říci, že by byl nejlepší v lokalitě, ale připravujeme ho, aby takový byl. Lokalita není špatná, jen je potřeba přidělat lesy, val, možná pivovar, který chceme dělat, a další věci.
Máte ho deset let. O kolik jeho hodnota vzrostla?
Stoupá to strašně moc, přesně to ale nevím. Když si vezmete, že na Kozinci jsme kupovali pozemky před 17 lety, kdy se prodávaly asi za 3,5 tisíce korun metr. Dnes tam metr pozemku má hodnotu 15 tisíc. Ale závisí to na mnoha věcech, jednou z nich je, že Praha nefunguje, takže ceny rostou a růst budou. Sehnat pozemek, na němž se dá postavit sto rodinných domů, není legrace. I proto nás nic nenutí dělat věci rychle. Víme, že se nám pozemky dál zhodnocují s časem a to je pro nás dobře.
Takže o nějakém prodeji nemůže být řeč.
Ne, vůbec.
Souhlasíte s tím, že developer se má držet v části města, kterou zná?
Ne, Praha je malá, každý každého zná. Stavěli jsme na pětce, šestce, nikdy jsem neřekl, že se nehnu za hranice Prahy 15. Nechci se pouštět za Prahu, protože tam to neznám. A to, co jsem schopný prodat v Praze za 20 milionů, by se o tři kilometry dál neprodalo za 10 milionů. Není to jen lokalitou, ale vším, co s Prahou souvisí.
A když se budeme bavit o cenách klasických nemovitostí, jsou tam rozdíly obdobné a dál porostou?
Nevím a nechci dělat chytrého. Když vám teď někdo bude říkat, že to ještě poroste o 10 i 20 procent, tak proto, aby si to lidi kupovali teď, protože se budou bát, kolik to bude stát v budoucnu. O té ale nikdo neví. Na druhou stranu jsou ceny ve světě úplně jinde, tak proč by tu nemohl stát metr pozemku 100 tisíc korun? Kdyby někdo říkal před 15 lety, že v Česku bude stát metr pozemku na rodinný dům 15 tisíc, tvrdila byste, že to není možné. Ale podívejte se, kolik stojí půda v cizině.
Je tohle období pro Rodop nejlepší? Luxus vlivům krize nepodléhá, ale přesto…
Je to podobné. Děláme toho vlastně strašně málo, ale luxusní věci, takže hodnotu neztrácejí. Prodáváme 30 až 40 domů ročně po 15 až 20 milionech – to nejsou dramatické objemy – a dařilo se nám to vždy. Že Finep, Ekospol, Central Group prodají dnes všechno? I na papíře? Dobře, ale musejí chrlit tisíce bytů, takže když se jim to pak zadrhne, protože nebudou mít kde stavět…
Postavil jste i dům pro seniory. Je to – třeba s hotely – směr, kterým půjdete dál?
Hotely ne, udělal jsem nějaké na horách, ale dál se jim věnovat nechci. Domy pro seniory nebo nájemní bydlení si dovedu představit. V Hostivaři u golfu máme ještě pozemky a uvažujeme, že tam postavíme něco dalšího. Pozemky většinou nejsou čistě obytná plocha, i proto jsme postavili dům pro seniory, protože jsme museli koupit objekt, starou školu, který na pozemcích stál. Nevěděli jsme, co s ním, a tohle z toho vyplynulo. Funguje tři roky a po roce a půl velkého trápení je obsazeno, vše funguje a mám z toho radost. Jsme jedni z mála, kdo podobný projekt dokončil a funguje to jako soukromá investice. Hodně developerů o podobných projektech léta mluví, ale nikdo je zatím pořádně neudělal. My jsme to postavili z nouze, ale funguje a myslím, že ještě nějaký postavíme.
Část pronajímáte Alzheimer centru, které patří pod podnikatelské aktivity pánů Tomáše Pitra a Borise Šťastného.
Koho? Pana Pitra já jsem v životě neviděl ani s ním nemluvil. Znám Milana Šedivého a Borise Šťastného, to je bývalý mluvčí Klause a poslanec, znal jsem ho už dříve. Když se to postavilo, nevěděl jsem, jak ho obsadit. On přišel, že by si to pronajal. Boris to řídí, je tam 80 procent svého času a jen proto to dobře funguje. Celkem od nás mají pronajato asi 40 procent prostor.
Takže i vaše další projekty by mohly být ve spolupráci s ním?
Nevím, je to možné. Sám ale rozhodně nemám ambice dělat jakoukoli věc se zdravotními pojišťovnami a podobně. Tomu nerozumím, nechci se do toho pouštět. Kdybychom něco dalšího postavili, určitě na pronájem.
Polovinu času trávíte v Malé Úpě, jste tam zastupitelem, ale i investorem v hotelu, skiareálu. Tímhle směrem své podnikání budete rozšiřovat? Stavět apartmány na pronájem a dělat z oblasti druhý Špindlerův Mlýn?
V Úpě bydlím, mám tam malý lyžařský areál a nějaké další nemovitosti. Ale nemám ambice tam cokoli velkého budovat. I do voleb jsem šel s tím, že nechci další zástavbu. Dostaví se tam, co je povoleno. Cílem je zkvalitňovat služby, aby tam lidé mohli fungovat líp, postavit náměstí. Tam už není ani škola. Chceme tam vrátit život, ale aby to byla klidná vesnička.
Pak je ještě Pec pod Sněžkou a Janské Lázně, kde mám hotel Omnia. Ten pronajímám Richardu Kirnigovi (majitel lyžařských areálů v Krkonoších – pozn. aut.) a teď tam začínáme budovat Sokolskou boudu na Černé hoře. Koupil jsem to někdy před deseti lety jako demolici, akorát jsme nevěděli, co s tím. Teď ano, takže snad už brzy začneme dělat projekt.
Co z toho tedy bude?
Bude to hlavní místo. Na Černé hoře, přímo u Sokolské boudy, se budou střetávat tři lyžařské areály: z jedné strany Pec, z druhé Janské Lázně a ze třetí Černý Důl. Bude to epicentrum východních Krkonoš. Náš cíl je vybudovat pivovar, i když malý, spíš další varna Trautenberka. Ale hlavně by tam měla být hospoda s obří kuchyní a sálem, kde by se pořádaly koncerty, asi i nějaké ubytování. Prioritou je místo, kde by to žilo. Něco jako Luční bouda, která je ale strašně daleko. Tady to má výhodu, že sem přijedete lanovkou.
Budete to dělat sám?
Jsem spoluinvestorem se dvěma lidmi a Richardem Kirnigem, který tam všude okolo vlastní vleky.
Víte, Janské Lázně, Pec a Černý Důl budou oblastí, která bude totálně růst. Bude to největší skiarena v České republice, budou tam růst byty, hotely. Je to tam hodně našlápnuté.
Jak velké investice si to vyžádá?
Kolem 200 milionů korun.
České hory i počasí jsou nevyzpytatelné. Jaký máte horizont návratnosti takové investice?
Nějakou návratnost vidíme.
I v konkurenci, jakou je Špindl patřící pod TMR Igora Rattaje z J&T a další developeři, kteří se na hory vydali?
Ano, tohle opravdu bude největší skiarena v Česku. Uvidíte. Přijďte za pět let a povíme si to. Tomuhle nemůže Špindl ani konkurovat. Když započítám i Velkou Úpu, jsou to čtyři střediska. Jsou tam nejdelší sjezdovky, a co je důležité: je tam jeden majoritní vlastník, který se o to dobře stará. Fakt to bude velké. Naštěstí se do českých hor vracejí Češi a Němci, Poláků neustále přibývá. Letošní sezona je samozřejmě lepší, protože loni nebyly Vánoce na sněhu, ale obecně je nárůst okolo 10 až 15 procent. České hory mají potenciál a to, že si v Česku pořádně nezalyžujete, dávno není pravda. Už nejsou fronty, sjezdovky jsou skvěle upravované. Někde i lépe než venku.
Máme vydané územní rozhodnutí s nabytím právní moci na pivovar v Kunraticích, do konce března bychom mohli mít stavební povolení. Cílem je na začátku jara začít stavět a do konce roku ho dokončit.
Dům pro seniory funguje tři roky a po roce a půl velkého trápení je obsazeno, vše funguje a mám z toho radost. Hodně developerů o podobných projektech léta mluví, ale nikdo je zatím pořádně neudělal.
| Absolvent ČVUT založil po revoluci spolu s veslařem a nynějším šéfem ČOV Jiřím Kejvalem nábytkářskou firmu Techo. O dva roky později ještě developerskou firmu Rodop. Vedení firem si rozdělili 70 ku 30, Kulík šéfoval Rodop a Kejval Techo. Po prodeji Techa vlastní Kulík Rodop a všechny další projekty sám. Alespoň částečně mu patří pivovary Trautenberk, Hostivar, golfový areál v Hostivaři a jiné. |
