Investiční skupina Penta, za jejíž developerskou činností stojí miliardář Marek Dospiva, si ukrajuje další významné parcely v centru metropole. Prostavět se chce od Masarykova nádraží, přes Florenc a Žižkov, až k hlavnímu nádraží a Vinohradské třídě. „Nad kolejemi hlavního nádraží mohou vyrůst byty,” říká v rozhovoru pro e15.cz šéf realitní divize Penty Petr Palička. Penta aktuálně zvažuje, že v rámci realitní části rozšíří svůj záběr.
V listopadu vám antimonopolní úřad potvrdil akvizici ČSAD Praha Holding a tím fakticky pozemky v místě autobusového nádraží na Florenci. Jaké máte s tímto územím plány?
Měli jsme o tuto oblast přirozeně zájem, protože v sousedství chystáme vlastní výstavbu, která vychází z výsledků urbanistické soutěže Florenc 21. Tu jsme uspořádali s městem a stala se podkladem pro změnu územního plánu. Tato změna sice nebyla zatím dokončena, ale věříme, že na jaře doběhne a území se otevře pro další výstavbu. Doufám tedy, že tuto akvizici úspěšně dotáhneme do konce.
Co byste tu chtěli postavit?
Nacházíme se v centru města, takže očekávám, že na místě vzniknou všechny městské funkce. To znamená bydlení, kanceláře, obchody, možná hotel či studentské ubytování. Je to ale skutečně ještě daleko. Celou oblast rozvíjíme postupně od Masarykova nádraží. Než se dostaneme na Florenc, chvíli to potrvá.
Určitě ale máte odhad, o jakém časovém horizontu se v případě Florence bavíme.
Vše bude záležet na podmínkách trhu, povolovacích procesech.
Takže třeba deset, dvacet let?
Myslím, že deset let minimálně.
Jaká je budoucnost autobusového nádraží?
Tady se to bude ještě vyvíjet. Je otázkou, zda má autobusové nádraží v takovém rozsahu na tomto místě zůstat, nebo ne. Jestli je to vůbec v zájmu města. Musíme si odpovědět na otázku, jestli tam budou jezdit jen mezinárodní linky, nebo všechny autobusy, které tam dnes končí. O tom ale nemůžeme rozhodovat my. Vše se bude vyvíjet na základě toho, jak o tom poběží diskuze na úrovni hlavního města.
Studie počítá s tím, že by město mohlo v určitém horizontu položit magistrálu na Florenci na zem. Ovlivní to vaše plány?
Studie s tím úplně nepočítá. Řekněme spíš, že byla vytvořena tak, aby takové variantě nebránila. Položení magistrály je téma, o kterém se mluví, nevím, dvacet let? A stále nemáme konkrétní obrys. Určitě je dobré, aby se oblast rozvíjela způsobem, který by případnému položení magistrály nebránil. Na druhou stranu je to opravdu věc, u které vůbec nevíte, zda někdy nastane.
Kromě nádraží máte i pozemky přímo nad stanicí metra Florenc, kde dnes stojí supermarket Billa. V jaké fázi rozvoje teď jste?
To je věc, která nás trochu trápí. Je to už několik let, co jsme objekt Billy koupili. Udělali jsme to se záměrem, že vytvoříme společný podnik s pražským dopravním podnikem a po vzoru Quadria na Národní třídě zásadním způsobem proměníme prostor nad výstupem z metra. To místo je dnes opravdu zanedbané, představuje oblast s jednou z nejvyšších kriminalit v Praze. Denně tudy procházejí tisíce lidí, je to velký dopravní uzel a i v okamžiku, kdy by se tu nemělo nic stavět, vyžaduje to místo změnu k lepšímu. I proto jsme se domnívali, že bude město mít o změnu zájem. Momentálně to ale evidentně není na pořadu dne a nedaří se nám s tím pohnout.
Jaká je vaše vize?
Na místě běží změna územního plánu a objem výstavby je víceméně daný na základě podkladové studie. Výška je daná protější zástavbou a účel je vzhledem k frekventovanosti místa celkem jasný: v přízemí obchody, služby, restaurace a kavárny. Následně můžeme mluvit o kancelářích a bytech. Pracovně tomu sice říkáme druhé Quadrio, ale nebyla by to žádná kopie. Přístup by byl ale podobný. Vystoupíte z metra a jdete velmi kultivovaným prostorem ven, nahoře budete moci do kanceláře a v zadní části do bytů.
Marek Dospiva nedávno zmínil, že by se jednou Penta mohla prostavět od Florence až k Vinohradské třídě, kde stavíte na parcelách bývalého Transgasu. Narážím tím na váš záměr jednou stavět nad kolejištěm hlavního nádraží. Jak jste získali přístup k tomuto velmi lukrativnímu místu pro výstavbu?
Když jsme před několika lety kupovali parcely, na kterých jsme následně postavili žižkovský projekt Churchill, součástí těchto k nádraží přilehlých pozemků byla práva na zástavbu prostoru nad kolejištěm, bude-li to v budoucnu možné. No a tím se pro nás toto téma otevřelo. V roce 2017 si Institut plánování a rozvoje (IPR) ostatně nechal vypracovat architektonickou studii na případné využití prostoru nad nádražím. Je to logické, jedná se o velkou nevyužitou plochu hned v centru v blízkosti Václavského náměstí. Navíc je to jizva, která odděluje Prahu 1 od Prahy 2 a Prahy 3 a je to vlastně nevyužitý pozemek.
Studie IPR ukázala, že by podstatná část kolejiště šla opravdu zastropit a zastavět. Výstavba by byla samozřejmě specifická, protože tam nemůžete dělat suterény ani parkování. Vše musíte navíc provádět ve spolupráci se Správou železnic. Takže je to věc, která je zajímavá, není jednoduchá a už vůbec ne laciná. Konkrétní projekt zatím nemáme.
To kolejiště zabírá opravdu velkou plochu. Jak velká část by šla zastavět domy?
Tam jsou nyní dvě oblasti, kde by to po technické stránce připadalo v úvahu. Jedna se nachází nad rovnými kolejemi. Tam je třeba brát v potaz historické budovy nádraží, které jsou nedotknutelné, je třeba stavět v určitém odstupu, aby tyto stavby nebyly zastíněné. Druhá část, které se historicky říká White Water, se nachází u vyústění tunelů u Vinohradské třídy. To jsou dvě části, kde se dá po technické stránce stavět. Mezi nimi je prostor, kde se koleje sjíždějí dohromady, a tam je to už problematičtější, neboť nemáte kam umístit sloupy.
A není tam možné postavit třeba park?
Park by mohl být vhodným řešením. Šla by tam postavit i budova, ale její náklad by byl pravděpodobně vyšší. V okamžiku, kdy se najde investor, tak se tím dá seriozně zabývat.
Kdybyste to přepočítal na metry čtvereční, jak velká je zastavitelná plocha nad kolejemi?
Ten prostor je poměrně velký, na druhou stranu není územní plán, takže těžko mluvit o metrech. Ale nepochybně by se tam dalo postavit řádově 200 až 300 tisíc metrů čtverečních.
Co by nad kolejištěm mohlo v budoucnu vzniknout. Je tam s ohledem na hluk možné postavit byty?
Rozhodně tam mohou být byty, dokonce se počítá s tím, že by tam rozhodující měrou mělo být bydlení. A co se týče hluku, dnes již existují technologie, které dokáží vyřešit hluk i vibrace. Je to sice nákladnější, ale možné.
Jak vysoké budovy tam dokážete postavit?
Technicky v podstatě omezeni nejsme. Zde spíš hraje větší roli regulace. Nacházíme se v centru města a podle toho musíme stavět.
Vedle se nachází projekt Churchill na Žižkově. Plánujete jej ještě rozšiřovat?
Postavili jsme Churchill I a Churchill II a nyní plánujeme Churchill III. Rozhodně ale nejsme ve fázi, kdy bychom měli povolení. Churchill III momentálně ladíme s památkáři. Ale myslíme si, že až tam bude, tak to prospěje celé trase od Bulhara do Seifertovy ulice.
Když je řeč o křižovatce u Bulhara, tam právě dokončujete hotel…
Na jaře by se měl otvírat.
A tou dobou by mohlo pro změnu odstartovat zastřešení Masarykova nádraží. Tentokrát ze strany Správy železnic.
Správa železnic má už stavební povolení na zastřešení a nyní vybírá zhotovitele rekonstrukcí nástupišť. Ta nástupiště se musejí dělat postupně, protože se to nádraží nemůže úplně uzavřít. A při té příležitosti se budou dělat základy pro budoucí zastřešení.
Sedíme ve vaší vlajkové lodi, v nově otevřené budově od studia Zaha Hadid vedle Masarykova nádraží. Bude zde ono nové podlaží, o které usilujete?
Věřím, že ano, protože je to ve veřejném zájmu. Administrativní budovy bývají často pro veřejnost uzavřené, většina lidí se do nich nedostane. My jsme chtěli jít jinou cestou a docílit toho, aby měli lidé pocit, že se jich tato budova naopak týká. To znamená, že tady máte obchody, restaurace, a časem tudy budete procházet, až přibudou další nástupiště na Masarykově nádraží.
A jelikož budova budí pozornost a lidé si ji chodí fotit, tak nás v průběhu stavby napadlo, že bychom umožnili lidem se dostat do nejvyššího patra výtahem, jak je to běžné v zahraničí. K tomu ale potřebujeme výtah, základní zázemí a občerstvení. Proto jsme museli zpracovat projekt a v průběhu výstavby s ním jít na stavební odbor a požádat o povolení.
Petr Palička
Vystudoval Fakultu stavební Českého vysokého učení technického v Praze. Třináct let působil ve stavební společnosti Bovis Lend Lease pro Česko a Slovensko, byl i generálním ředitelem. V Pentě působí od roku 2007. Zastřešuje všechny realitní projekty skupiny.
V jaké je to fázi?
Dostali jsme všechna kladná stanoviska. Několik dní před možným odvoláním začalo kolem toho být hlučno, a starostka se proti projektu z opatrnosti odvolala. Nadstavba přitom budovu nepřevyšuje, z náměstí před budovou ji ani neuvidíte, není to žádná zásadní změna, ani na tom nechceme vydělávat. Nahoře se bude prodávat kafe, bude tu nějaké vstupné, ale opravdu to není něco, na čem budeme vydělávat velké peníze.
Takže za to chcete vybírat vstupné?
Asi ano. Má to nějaké náklady, takže budeme chtít, aby to někdo zaplatil. Na každou pražskou věž platíte přeci také vstupné.
Kritici vám vyčítají, že jste nadstavbu, která převyšuje výškový limit, neměli v původním projektu a necháváte si to teď dodatečně schvalovat.
Ale tak to znáte, že když na něčem dlouho děláte, tak vám v průběhu toho dojde, že byste chtěli něco změnit. Povolovací proces pro tento dům trval sedm let, to by bylo, aby vás nenapadlo, že byste mohli něco udělat jinak. Od toho je tady institut „změna stavby před dokončením“ nebo můžete jako my požádat o samostatné stavební řízení. Tady to má praktický důvod, vychází to z veřejného zájmu, ze závěrů veřejné participace. Masaryčka má potenciál být mezi deseti nejnavštěvovanějšími místy v Praze. Musíte tím pádem pro návštěvníky vybudovat zázemí, občerstvení, toalety.
Pokud to řízení skončí ve váš prospěch, za jak dlouho to otevřete?
To bude rychlé, předběžně během léta 2024. Jsou to všechno ocelové konstrukce, které se tam jen smontují.
Teď jste dostavěli Masaryčku, dokončili první fázi Waltrovky, na jaře budete zahajovat Vysočany. Co dalšího plánujete?
V tuto chvíli máme rozpracovaných asi čtyřicet projektů, takže bych řekl, že toho máme hodně, čemu věnovat pozornost. Nemáme nyní pouze připravenou žádnou administrativní budovu ke stavbě, ale ne proto, že bychom nechtěli, ale protože se ty procesy různě zdržují. Nicméně nám běží řada bytových projektů, například Victoria Palace v Bubenči, Juliska, Nuselský pivovar, bytová část Waltrovky. Budeme vlastně v poměrně krátké době předávat velké množství bytů, protože doběhne více velkých projektů. Výzvou je také dostavba čtvrtého kvadrantu Vítězného náměstí se Sekyra Group a Kaprainem, kde proběhla architektonická soutěž. Zajímavý projekt je také na Žižkově. Takže toho máme dost co dělat.
Takže po období administrativních budov pro vás nastává období bytové? Vysoké úrokové sazby ostatně více prodražují kanceláře, kde s nájemníkem nedocílíte takové návratnosti jako u prodeje bytů.
Původní záměr Penta Real Estate byl opravdu stavět výhradně administrativní budovy. Když jsme začali dělat na Waltrovce, ukázalo se, že tam bude nutné vystavět byty. A stáli jsme před volbou: buď se domluvíme s jiným developerem, který by tam ty byty postavil, nebo to uděláme sami. Zvolili jsme to druhé a ukázalo se, že to bylo dobré rozhodnutí. Pomáhá to rozložit riziko. Rezidenční výstavba je úplně jiný byznys, cashflow z bytů je jiné než u administrativních budov, místo jednoho klienta jich máte sto. Že je zrovna teď více bytů k předání, je ale dáno spíše souběhem povolovacích procesů než strategií. Naším záměrem je mít půl na půl kanceláře a byty.
Čím dál atraktivnějším sektorem je studentské bydlení. Budete se mu také věnovat?
Studentské ubytování je velmi často dělané jako co-living, určitý druh spolubydlení, kdy platíte relativně dost za metr čtvereční, ale celková částka tak vysoká není. Moje dcera, když studovala v Londýně, měla byt asi o 18 metrech čtverečních a k němu velké společné prostory, kde se obyvatelé učili, bavili. To si myslím, že je trend, který do Česka přijde. Taková forma bydlení může lákat nejenom studenty, ale i další mladé pracující lidi, kteří chtějí žít v centru města a ne někde v garsonce na sídlišti, kde nikoho neznají a jsou tam pořád sami. Myslím, že je to velice zajímavý model bydlení, za který budou lidé možná i ochotni zaplatit nějakou tu korunu navíc.
Metalica a Legatica na Nové Waltrovce jsou na nějakou dobu asi poslední nové prémiové kancelářské budovy. Nebudou do budoucna chybět?
Já myslím, že áčkové kanceláře se stavět budou, zájem o ně je, vývoj se nezastaví. Na druhou stranu to asi nebude ve všech lokalitách, ale spíše v centru a jeho okolí. Zájem bude i o určité kanceláře na okraji Prahy, ale pro specifické účely. Spíše teď tomu nesvědčí doba, úroková míra v bankách je prostě příliš vysoká. Většina developerů staví z úvěrů a ty nyní dobře nevychází. Nájemné v kancelářích by muselo být tak vysoké, že by to nikdo nezaplatil.
Nepovzbudí zájem o áčkové kanceláře sílící tlak na ESG?
Myslím si, že ano. Už vidíme firmy, které na tom skutečně trvají. Ono je vždycky něco, požadavkem byla dříve například bezpečnost. Zejména nadnárodní firmy nešly do budovy, kde nebyly dodržovány všechny bezpečnostní standardy při výstavbě. Pak to byly ekologické standardy, ke kterým teď v rámci ESG přibyly i požadavky na social a governance.
Lídrem jsou dnes banky, které to táhnou dopředu. Začaly rozlišovat, na jaké projekty půjčují, a bude čím dál větší problém sehnat financování na projekty, které nesplňují kritéria ESG. Řada bank vám dnes řekne, že ESG kritéria jsou pro ně stejně důležitá jako ta ekonomická. I kdyby byl projekt pro ni ekonomický výhodný, peníze neuvolní, pokud nesplní i ESG. Nepochybně to bude mít vliv na trh.
Nepovede to k tomu, že se bude víc tlačit na renovace starých domů, místo toho aby se neekologicky bouraly?
Demolice znamená, že musíte odněkud odvézt tisíce tun materiálu a pak tam přivézt tisíce tun něčeho podobného, abyste mohli postavit něco, co bude svým způsobem podobné tomu, co tam bylo. Konkrétně u kanceláří je ale problém, že se u nich dneska vyžadují vysoké stropy, ve kterých jsou navíc zabudované technologie. Staré budovy toto nemívají. Takže se možná budeme muset do budoucna smířit s tím, že ne všechny budovy budou mít optimální výšku. Ale možná se zase naučíme, jak budovy upravovat a zachovat.
Jsou renovace oblast, která by vás zajímala?
My jsme se renovacím zatím věnovali jen, když byly součástí nějakého většího projektu. Například teď na Waltrovce jsme předělali historickou chráněnou budovu, kde dnes sídlí lékaři, lékárna i hospoda. V Nuslích zase rekonstrujeme historický pivovar. Ale není to náš hlavní byznys, na to jsou tu jiné firmy.
Na druhou stranu nevylučuji, že pokud se v budoucnu potkáme se zajímavou příležitosti, že se tou cestou nedáme. Jsme schopni dělat kde co, když to dává ekonomický smysl. Jediné, čemu jsme se zatím vždy vyhýbali, jsou logistické a průmyslové areály. Je tu řada firem, které to dělají precizně, a proto nemáme důvod jim do toho vstupovat.
Jak jste pokročili ve vašich úvahách vytvořit fond?
Myšlenka fondu ve firmě zrála delší dobu, zpočátku mělo jít o fond realitní. Nově se počítá s tím, že zahrne i další šampiony, které skupina Penta vlastní, tedy i Dr. Maxe, Fortunu a další. Cílem je akcelerovat byznys celé skupiny. Podrobnosti budou představeny v druhé polovině roku 2024.
Plánujete nějakou významnou akvizici?
Přestože se může zdát, že firma jako Penta má nekonečné zdroje, tak samozřejmě nemá. Je s tím potřeba zacházet opatrně. Nějaké zdroje máme k dispozici, ale akvizice typu ČSAD Praha je prostě velká a prioritní, a my se musíme držet v nějakých mezích. Vedle velkých akvizic se bavíme také o tom, že některé menší projekty oželíme. Jde třeba o prodej coworkingového centra BASE, který jsme dokončili tento týden.
Chystáte nějakou expanzi do zahraničí?
To asi není žádné tajemství, přece jenom Česká republika a Slovensko jsou omezené trhy. My jsme o expanzi v jednu dobu uvažovali, bylo to těsně před vypuknutím války na Ukrajině. Měli jsme příležitost v Německu, ale s tou nejistotou, která přišla, jsme raději jednání přerušili. Teď s nikým nejednáme. Neradi bychom někam vstupovali jako malý, neznámý subjekt, ale jako významný hráč. Tady vstupuje do hry onen fond, který bychom rádi měli za zády.
Kde v Německu jste chtěli stavět?
Berlín. Určitě chceme začínat ve velkých metropolích. Když jdete do nějaké země, máte vždycky dvě možnosti, jak to udělat. Buď jít formou akvizice nějaké firmy, která má už portfolio, zkušenosti a lidi, nebo koupit pozemek a začít od nuly, což je poměrně zdlouhavé. V našem případě jsme uvažovali o koupi menšího developera. Jestli bychom do budoucna šli stejnou cestou nebo jinou, to jsme se ještě nerozhodli.
Zvažujete větší propojení aktivit v rámci skupiny, třeba v oblasti zdravotnictví nebo pečovatelských domů?
Bavíme se o tom. Ale zatím většina Alzheimer center nebo zdravotnických zařízení byla buď v pronajatých objektech někoho jiného, nebo u těch nemocnic, které Penta koupila a rekonstruovala. Teď si myslím, že je tam chuť stavět, takže se samozřejmě bavíme a poskytujeme jim konzultace. Je možné, že se do budoucna dohodneme na spolupráci.
