Jeden z nejlukrativnějších pozemků v Česku má nového podílníka. Vítek prodal polovinu Bubnů
- Realitní magnát Radovan Vítek pod tíhou obřích dluhů obětuje polovinu svého nejcennějšího pražského pozemku skupině J&T.
- Ostře sledovaný obchod odemyká poslední velký brownfield v centru metropole čím dál aktivnějšímu developerovi.
- Prodeje Vítkovy CPIPG navíc budou pokračovat.
Největší domácí realitní skupina CPI Property Group (CPIPG) miliardáře Radovana Vítka uskutečnila svou dosud nejvýznamnější divestici, minimálně z hlediska prestiže. Po neutuchajícím finančním tlaku se rozhodla prodat polovinu českého brownfieldového klenotu skupině J&T. Pražské Bubny tak podle zjištění e15 bude rozvíjet společný podnik obou skupin nazvaný JV Bubny.
Vítek prodal podíl v Bubnech, kde má na více než stohektarovém území vzniknout nová čtvrť pro 25 tisíc lidí, za „účetní hodnotu“. CPIPG to uvedla v bilanční tiskové zprávě ke konci roku 2025, v níž už se ale k ceně blíže nevyjádřila. V pololetní zprávě CPIPG ocenila své pražské pozemky na 563 milionů eur, přičemž Bubny mají tvořit majoritní část pražského pozemkového portfolia. Podle informací e15 Vítek Bubny dříve nabízel za 300 až 400 milionů eur. V přepočtu by šlo o transakci kolem deseti miliard korun.
Cena neznámá
V únoru 2024 přitom americká aktivistická investiční společnost Muddy Waters CPIPG obvinila z nadhodnocení tohoto pozemku o polovinu, přičemž reálnou cenu viděla na úrovni 138 milionů eur, tedy zhruba 3,4 miliardy korun.
Další číslo nabízí výroční zpráva společnosti Bubny Development, která pozemky dosud zcela vlastnila. Ta ke konci roku 2024 evidovala účetní hodnotu bubenských pozemků jen na zhruba 1,7 miliardy korun.
Rozptyl možné kupní ceny je proto značný a bez dodatečných informací finální sumu nelze odhadovat, a to i z toho důvodu, že struktura dohody mezi oběma stranami může být velmi košatá.
CPIPG ani J&T informace nechtějí nad rámec tiskové zprávy komentovat. „Rozumím vašemu zájmu, ale ponecháme bez komentáře,“ sdělil e15 Dušan Palcr, partner společnosti J&T Real Estate CZ, která získá poloviční podíl ve společném podniku.
Redakce e15 v první polovině prosince napsala, že americké fondy Apollo opustily Vítkovu CPIPG, když prodaly tříprocentní podíl neznámému kupci ze střední Evropy. Zda zřízení společného podniku pro bubenský development souvisí s touto transakcí, CPIPG ani J&T opět nechtěly komentovat.
J&T do Bubnů přichází v době, kdy může dojít ke změně územního plánu. Zatím zde stále platí stavební uzávěra, ale už se připravuje územní studie, která bude podkladem pro změnu územního plánu. Bubny jsou posledním velkým územím v širším centru Prahy, které čeká na development. Smíchov, Rohanský ostrov i Nákladové nádraží Žižkov už se rozvíjejí.
Zájem měla i Praha
Když vyšlo najevo, že jsou Bubny k mání, o pozemky se začali zajímat i pražští politici. „O nějaké části Bubnů bychom určitě měli zájem. Vlastníme tam s CPIPG nějaké bloky napůl, bylo by vhodné je vlastnicky zcelit. Ale jednalo by se o nesmírně komplikovaný proces. Máme čerstvou zkušenost ze složité koupě Nákladového nádraží Žižkov, kterou jsme pro město dotáhli na konci loňského roku,“ řekl v červnu pro e15 náměstek pražského primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček (STAN).
CPIPG, která působí v celé střední Evropě takřka na všech realitních trzích, loni prodala svá aktiva za 1,1 miliardy eur, čímž překonala svůj miliardový plán. V přepočtu na koruny si z divestic odnesla zhruba 27 miliard. Skupina prodávala napříč kancelářskými, maloobchodními, pozemkovými, hotelovými a rezidenčními aktivy ve střední Evropě, Rumunsku, Itálii a Spojeném království. Téměř 30 procent portfolia nemovitostí prodaného skupinou tvořila nevýnosová aktiva, včetně pozemků a rozvojových ploch v České republice, Rumunsku, Itálii a Spojeném království.
Další prodeje v hodnotě 65 milionů eur jsou podle CPIPG podepsány a očekává se jejich uzavření na začátku roku 2026. V celém příštím roce CPIPG očekává prodeje v rozmezí 500 až 750 milionů eur. CPIPG věří, že tyto výnosy by mohly vygenerovat zejména prodeje z rezidenčních projektů v Dubaji a České republice mezi lety 2026 a 2028.
Vysoký dluh
Důvodem obřích divestic je převzetí velkých rakouských společností S Immo a Immofinanz v roce 2022, díky kterým se stal Radovan Vítek, šestka aktuálního žebříčku tuzemských miliardářů e15 Rich List, největším realitním magnátem ve střední Evropě.
Odvrácenou stranou transakce se však staly vysoké náklady, zvlášť když Vítek 2,7 miliardy z kupní ceny 3,4 miliardy eur pokryl překlenovacím úvěrem, což nákup podstatně prodražilo. Vezmeme-li v potaz celkově vysoké zadlužení, inflaci, korekci na některých trzích a také miliardové soudní spory, nepřekvapí, že je Vítek v defenzivě. Ratingové agentury na neutěšenou finanční situaci reagovaly zařazením cenných papírů CPIPG do spekulativního pásma. Den před letošními Vánocemi navíc Moody’s dále snížila rating CPIPG z Ba1 na Ba2. Vítek podle informací e15 už dříve oťukával trh i ohledně prodeje celého svého realitního impéria.
CPIPG je v České republice největším vlastníkem kancelářských nemovitostí a současně největším pronajímatelem maloobchodních ploch. Patří jí například pražské obchodní a administrativní komplexy Quadrio, Zlatý Anděl, Centrum Fénix, plzeňská Olympia, liberecká Nisa či Olympia v Mladé Boleslavi.
