Téma renovace industriálních staveb se tak dostává do stále většího povědomí široké veřejnosti. Protože se ale jedná o obsáhlou problematiku plnou nejrůznějších ekonomických i kulturních aspektů, pokusili jsme se ji s odborníky trochu rozkrýt při dalším diskusním setkání našeho časopisu.
Co přináší v dnešní době městu, jeho obyvatelům i budoucím uživatelům staveb renovace průmyslových objektů a proč je tak důležitá? Které objekty je možné ještě renovovat a kdy už bohužel nastává nutnost bourat a začít stavět znovu?
Pavel Weishaupt: Na tuto otázku musíme nahlížet z několika stran. Některé objekty, které se chystáme renovovat, mohou být památkově chráněné. Jiné nemusí, ale přesto mohou být velmi zajímavé a stojí za rekonstrukci. Naopak objekt památkově chráněný není možné vždy renovovat. Může se stát, že technický či statický stav rekonstrukci nedovolí. Důležitá je i ekonomická otázka, protože renovovat objekty ve velmi špatném stavu by mnohdy bylo za hranicí finanční únosnosti. Jsem původní profesí architekt, ale v současnosti se v pozici developera zabývám vysočanským brownfieldem.
A tam jsem konfrontován s památkově chráněnými objekty, například s vilou profesora Libry, což je jedna z významných pražských funkcionalistických vil. Tu jsme pomocí grantu z magistrátu zachránili, protože byla dosti opotřebovaná dlouhodobým používáním v rámci ČKD. Ve Vysočanech se rovněž setkáváme s objekty, které památkově chráněné nejsou, ale stojí za to je renovovat a zachovat. Například objekt postavený ve třicátých letech pro automobilovou sekci firmy Aero má úžasnou železobetonovou konstrukci. Tu se nám nejenom podařilo zachovat, ale po konzultaci s památkáři dokonce některé detaily zachytit a vrátit je do původního stavu.
Jaká je současná nabídka zanedbaných industriálních staveb? Je těch, které čekají na rekonstrukci a nové budoucí využití, stále ještě dostatek?
Zdeněk Lukeš: Nějakou dobu jsem pracoval pro soukromé developery, a tak jsem se průzkumy továrních a industriálních staveb zabýval docela dlouho. Snažím se upozorňovat, že některé objekty byly v průběhu minulých deseti let úplně zbytečně zlikvidovány. Často se stavba uspěchala a místo zakonzervování se objekt zboural. A lidé nyní zjišťují, jak velká to byla chyba, a svého neuváženého kroku litují. Dluh, který máme vůči industriální architektuře, je obrovský. Nedávno vyšel katalog, který obsahuje kolem stovky staveb zbouraných právě za posledních deset let. Je to přehled impozantních děl, často od významných architektů.
Například i Josef Zítek, tvůrce Národního divadla, stavěl industriální stavby, třeba krásný pivovar v Petrohradě. Ne všechnu vinu však lze házet jen na rychlé a bezmyšlenkovité bourání. Památkáři často nesmyslně trvají na úplném zachování staveb a někdy je v dobré vůli zapisují jako památky. Myslím, že u některých objektů to není nutné. Pokud hledáme nové využití pro stavby, měli bychom dát daleko větší prostor architektům, aby je mohli přizpůsobit jejich nové funkci. Protože té původní už nebudou sloužit prakticky nikdy, snad s výjimkou některých muzeí, jako například Ekotechnické muzeum v Papírenské ulici v Praze nebo důl Michal v Ostravě.
Objektům je proto nutné hledat funkci novou, třeba prostory pro kanceláře, netradiční byty, tržnice apod. Tím, že do objektu vstoupí nová architektura a nový design, může dojít i k povýšení původní architektury a funkce objektu. O mnoho krásných staveb jsme již přišli, a proto bychom měli být v budoucnu velmi ostražití. Jsou objekty, které lze zachránit. Potom ty, u nichž se nevyplatí kompletní rekonstrukce, ale u kterých stačí zachránit pěkné detaily a nechat průmyslovou stopu.
U tohoto kulatého stolu se sešli developeři, kteří se renovací industriálních staveb zabývají a určitě s ní mají praktické zkušenosti, proto bych i je poprosil o názor.
Jan Kropáček: Z pozice developera se snažíme rozvíjet každý segment na trhu, který je pro naše klienty zajímavý. Stavíme nejenom nové budovy, ale věnujeme se i rekonstrukcím starých objektů a industriálních památek. Aktuální zkušenost máme s přestavbou holešovického pivovaru, který prošel několika etapami rekonstrukce a výstavby. Po diskusích s architekty ze CMC architects, kteří celý areál navrhovali, jsme došli ke kompromisu. Myslíme si, že takový konsenzus k industriálním památkám, pokud se chtějí využívat jako bytové projekty, patří. Domnívám se, že se nám podařilo najít kompromis mezi užitnou hodnotou a zachováním památky, což bývá složité.
Jak již bylo zmíněno, velmi často je to také o diskusi s památkáři. Razíme zásadu, že není nutné přinášet za každou cenu něco nového, co bude bombastické a osloví veřejnost, ale spíš se snažíme objekty dotvářet a památkám nekonkurovat. S touto vizí jsme vstupovali i do objektu bývalého pivovaru v Braníku, který jsme koupili. U něj budeme muset také komunikovat s památkáři, protože obsahuje objekty, které jsou památkově chráněné. Na straně druhé se ale jako developeři potýkáme i s feasibilitou projektu (studie proveditelnosti projektu z ekonomického a technického hlediska, pozn. red.), a proto musíme obezřetně kalkulovat náklady. Renovace musí mít ekonomický smysl, a tudíž nelze vždy zachovat a využít vše tak, jak si představujeme.
Alberto Di Stefano: Již několik let se zabýváme rekonstrukcí staveb, ležících v blízkosti Prahy, které v minulosti fungovaly jako hospodářské komplexy nebo staré statky. U nich nastává podobná situace jako u továren. Výrobní technologie se změnily a budovy ztratily své využití. Proto tyto staré a krásné komplexy vyhledáváme a snažíme se je revitalizovat. Jako menší developerská firma pracujeme čistě v rezidenčním sektoru a objekty předěláváme na bytové jednotky. Pochopitelně se snažíme zachovat co nejvíce z původních stavebních prvků.
Bohužel ale musím souhlasit, že spousta rekonstrukcí, které se odehrály v Praze, byly spíše jakési pseudorekonstrukce. Zachovala se fasáda, která funguje jako maska, a za ní byla postavena zcela nová budova. To podle mě není správný přístup. Budova jako celek je komplexní organismus, který zahrnuje spoustu prvků, jako jsou stropy, střešní konstrukce, krovy atd. Pokud z něj zachováme pouze fasádu, tak je to žalostně málo. Chtít za každou cenu stavět nově, moderně, levně a prakticky je velká chyba, která ukazuje na to, že nevíme, v čem spočívá podstata objektu. Není přitom důležité, jestli je objekt památkově chráněný. Často pracujeme s objekty, které památkové chráněné nejsou, takže si sami děláme památkáře a rozhodujeme, co je nutné zachovat.
Občas jsme i spojenci památkářů. V našem případě třeba při rekonstrukci v roce 2002, kdy jsme renovovali objekt bývalého Nuselského mlýna. U této menší průmyslové stavby jsme měli problém se stavebním úřadem, který chtěl, abychom celou budovu mlýna zbourali a postavili pod ní podzemní parkoviště. Nakonec, ač se nejedná o památkově chráněný objekt, jsme prosadili, že stavba má svoje hodnoty, které je nutné zachovat. Je tedy velmi důležité vyvážit, co rekonstruovat a do jaké hloubky můžeme jít. Rovněž je velmi podstatné dát architektům větší volnost a svobodu v tvůrčím projevu. Každý si pak může vybrat svoji míru intervence do objektu.
Sylva Krtilová: Pokud jde o nabídku industriálních staveb nebo objektů obecně určených k rekonstrukci, máme velmi dobrý základ z dob Rakouska-Uherska a první republiky, kdy bylo těchto budov postaveno nejvíce. Problém je, že developeři se dříve soustředili zejména na zelené louky a skupovali pozemky, na kterých se dobře stavělo, a tyto cenné a staré objekty chátraly dál. Myslím si ale, že nastala doba, aby trh pokročil dál a my začali hledat kouzlo právě těchto starých budov.
Pavel Weishaupt: V současné době skončily tzv. projekty na zelených loukách. Nyní je budoucnost developmentu v rekonstrukcích, protože mnoho volných prostor, na kterých by mělo smysl stavět, už není. Developeři budou muset zcela seriózně přemýšlet, jak rekonstruovat a jak ke starým objektům přistupovat.
Náklady na rekonstrukci objektů obvykle převyšují náklady na výstavbu na zelené louce. Nebo je taková rekonstrukce minimálně náročnější, když ne přímo nákladnější. Za jistých podmínek se však tyto výdaje mohou vrátit. Za jakých podmínek se tak může stát?
Pavel Weishaupt: Na to neexistuje jednoduchá odpověď, to je čirá alchymie, která se liší případ od případu. Je nesmírně důležité, v jakém stavu se objekt nachází, jaký účel mu má být nově vdechnut a nakolik je konstrukce na nový účel připravena. Samozřejmě je smysluplné hledat spojení stávající architektury s minulou funkcí a vycházet z toho, jaké je ideální využití budovy. Tam asi leží správná cesta. Pokud chceme z objektu „něco“ vytvořit za každou cenu, spíše se dostaneme do ekonomických problémů.
Jan Kropáček: Každý developer, který se snaží rekonstruovat industriální výstavbu a dát jí nové využití, musí počítat s tím, aby projekt ekonomicky vyšel a měl svoji feasibilitu. Jinak to nedává komerční smysl. Ale samozřejmě vše v rozumné míře, aby zisk nebyl jediným měřítkem. Podle našich zkušeností je rekonstrukce památky vždy náročnější než nová výstavba. Často se potýkáme s problémy a vnějšími vlivy, které se samotnou renovací sice přímo nesouvisí, ale celkově ji ovlivňují. Ať je to chybějící původní dokumentace nebo staré ekologické zátěže apod. To v případě novostaveb nehrozí.
Důležitý je proto detailní průzkum nemovitosti a řádná due diligence (primární podklad pro rozhodnutí investora, zda projekt vůbec realizovat, pozn. red.), aby se předešlo možným problémům. Pokud toto někdo opomine, a stává se to docela často, následují komplikace. Jedním z problémů bývá úprava vchodu a vjezdu do objektu a vyřešení dispozice odpovídající dnešním standardům bydlení. Vyřešit například dopravu v takových objektech bývá složité a velmi drahé.
Sylva Krtilová: Všeobecně platí, že rekonstrukce bývá dražší než novostavba. Je to však otázka charakteru objektu, jeho stáří, zanedbanosti apod. Každá existující stavba, pokud ji nezbouráme a nepostavíme na jejím místě novou, má své limity, jako například omezenost prostoru, velikost okenních otvorů, nosné prvky, dodržení hygienických norem, technologických postupů atd. Pokud je objekt, či jeho část, památkově chráněn a je nutno zachovat původní prvky, případně vyrobit repliky, přispívá to ke zvýšení nákladů na rekonstrukci.
Dále nesmíme zapomenout, že kromě samotné rekonstrukce vznikají nemalé náklady i v souvislosti s úpravou okolí. Rekonstrukce jsou nejen o ekonomice, ale i o přečtení rizik - stavebních, finančních, rizik ze strany památkářů a v neposlední řadě, za klientskou část, i rizik užívání. Pokud dojde k rekonstrukci průmyslového objektu k rezidenčnímu účelu, třeba na byty loftového typu, mohou nastat problémy například s vytápěním. A co chce úspěšný developer? Prodat a mít spokojené klienty. Takže i na toto je nutné myslet.
Zdeněk Lukeš: Já sice nejsem developer, ale podle mého názoru je nutné započítat ještě jednu položku, a tou je stáří nemovitosti. To zvedá hodnotu objektu. Uvedu příklad z Paříže. Francouzi v šedesátých letech s velkým gustem zbourali tzv. břicho Paříže, tedy průmyslové haly, litinovou tržnici apod., a dnes si za to rvou vlasy. Kdyby je pár let nechali a pak zrekonstruovali, tak je to dnes jedna z největších atrakcí. O čemž se ostatně přesvědčili o pár let později, když chtěli zdemolovat nádraží Gare d'Orsay, které již ztratilo svou funkci.
Nakonec jej po velkých diskusích nezbourali a dnes je přeměněné Musée d'Orsay jednou z pěti největších atrakcí celého města, kde na prohlídku musíte vystát několikahodinové fronty. Navíc se v něm povedlo skloubit průmyslovou architekturu se supermoderním interiérem, který dělala Gae Aulenti. Povedlo se tedy změnit stavbu, o které si v šedesátých letech mysleli, že má pouze průměrnou až podprůměrnou hodnotu, v mimořádné dílo. Proto je namístě opatrnost. To, co se nám dnes může jevit jako průměrné, se za určitý časový odstup může proměnit ve velmi zajímavé.
Pavel Weishaupt: Bohužel to ale někdy může být i naopak. Některé architektury se za několik let mohou jevit jako úplně podprůměrné.
Alberto Di Stefano: Souhlasím se Zdeňkem Lukešem. Paměť stavby je naše přidaná hodnota, která zdůvodní veškeré naše úsilí, vyšší náklady při rekonstrukcích a mnohdy i vyšší prodejní ceny. Dennodenně na stavbách řeším to, že stavební firma chce bourat, a já, i přes velké finanční náklady, nechávám opravovat a zachovávám. Jsem ale přesvědčen, že se to vyplatí. Protože to, co vynaložíme, se nám několikanásobně vrátí v unikátním duchu, který mají jen renovované prostory.
Co byste doporučili nebo co byste přáli developerům v této oblasti? Jakým způsobem by měli napříště postupovat při rekonstrukcích či renovacích? Co jim vzkázat do budoucna?
Alberto Di Stefano: Bourat je velmi snadné a definitivní. Když něco zbouráme, je to navždy. Když něco zachováme, rovněž to má šanci setrvat navždy. Je to sice banální myšlenka, ale já vždy raději desetkrát zvažuji, zda bourat. A nakonec stejně většinou řeknu nebourat. To je můj osobní přístup a v tomto jsem konzervativní. Ve městě, jako je Praha, se prolínají generace stavařů, kteří stavěli vynikajícím způsobem. Je velká škoda do toho vstupovat s buldozerem a kladivem a jen bezhlavě bourat a stavět nově. Pak všechny budovy vypadají stejně. Když vstoupíme do nákupního centra v Praze, tak to v něm vypadá stejně jako v Texasu nebo v Japonsku. Podle mě bychom si měli mnohem více vážit práce našich předků a genia loci, který jednotlivé budovy mají.
Jan Kropáček: Já bych přál hlavně hodně klientů, kteří budou ochotni pochopit a zaplatit za snahu, kterou developeři v historických památkách vyvinou. Pokud bude dostatek takových klientů, bude i dostatek developerů snažících se renovovat industriální památky.
Pavel Weishaupt: Já se připojuji k již řečenému. Z vlastního pocitu bych všem developerům přál, aby jim při rekonstrukcích spadly z očí šupiny excelovských tabulek, přes které se neustále dívají, mnohdy naprosto mylně, na výsledek. Protože když do excelovské tabulky vložíte nesmysly, vyplivne vám opět nesmysly. To totiž není odpověď na všechny otázky, jen matematický instrument. Měli bychom si víc vážit toho, co naši otcové, dědečkové a pradědové s velkým fortelem postavili. Nesnažit se to nahrazovat méně kvalitním a mnohdy mnohem méně hodnotným.
Zdeněk Lukeš: Přál bych developerům, aby spolupracovali se špičkovými architekty. Bavíme se hodně o Praze, přitom nejhezčí továrny jsou v oblasti severních Čech. Některé tamní továrny vypadají téměř jako zámky a v současnosti po kolapsu textilního a sklářského průmyslu velmi trpí. Dále přeji developerům, aby dokázali rekonstruované objekty dobře prodat. Musí lidi přesvědčit, že bydlení v takovém objektu je unikátní. Aby vzbudili jejich touhu po takovém domově.
