Nové kanceláře se otevřou hned v několika lokalitách, zejména v Karlíně a na Pankráci, a začínají se budovat další. „V letošním roce očekáváme v Praze dokončení 112 000 m2 moderních kancelářských prostor v celkem 11 projektech. V meziročním srovnání je to 12% nárůst. Dokončení této kapacity však zcela koresponduje s tím, že v průběhu roku 2011 pražský kancelářský trh absorboval 121 000 m2,“ říká vedoucí oddělení Consulting & Research mezinárodní poradenské společnosti DTZ Lenka Šindelářová.
V prvním kvartálu byly již dokončeny dva projekty, a to karlínský Keystone s kancelářskou plochou 5700 m2 a B3 Pankrác (23 300 m2). „V druhém čtvrtletí se plánuje dokončit téměř 55 000 m2 kancelářských ploch ve čtyřech projektech,“ dodává. Jde o budovy River Garden Office, City West A2, City Green Court a Rohan Business Centre. V druhé polovině roku se potom plánuje dokončení druhé fáze projektu Classic 7, Diamant, Palác Křižík II, Karlín Hall a Baawer Office House.
#####Genius loci kontra novostavba
V Praze má přitom pozvolna růst také podíl rekonstruovaných budov vůči novostavbám. Vedle snižujícího se počtu stavebních parcel budou hrát roli rovněž sofistikovanější technologie, zaručující i ve starších objektech velmi komfortní a ekonomicky racionální provoz. V současné době je také možné starší budovy nechat certifikovat některým ze systémů pro „zelené“ budovy (LEED for Existing Buildings, BREEAM In Use). Menší úpravy a vhodná správa budovy výrazně sníží provozní náklady a zlepší kvalitu prostředí, čímž se zvýší konkurenceschopnost těchto budov v soutěži s novostavbami.
„Na podzim 2012 očekáváme zahájení jednoho z největších projektů na pražském trhu nemovitostí v posledních letech. Společnost ORCO chystá rekonstrukci holešovického kancelářského komplexu Dopravního podniku hl. m. Prahy v ulici Bubenská. Projekt s názvem Galilei Business Center po dokončení nabídne 30 000 m2 kanceláří nejvyšší kategorie,“ uvádí DTZ. Doposud ale tři čtvrtiny komerčních nemovitostí na území Prahy jsou novostavbami. Rekonstrukce či přestavby starších budov zaujímají 25% podíl, což oproti 90. letům minulého století znamená téměř dvojnásobný propad zájmu developerů a investorů o opuštěné nebo neefektivně využité objekty.
Renovované historické budovy, alespoň v centru Prahy, mají přesto dostatek zájemců o pronájem. „Jde nejčastěji o zastoupení obchodních firem, advokátní kanceláře a další společnosti, jimž záleží na prestižní adrese i jistém geniu loci a příběhu objektu, kde sídlí,“ vysvětluje Judita Middletonová z DTZ.
#####Zájem firem dále roste
V posledním čtvrtletí loňského roku si firmy v Praze pronajaly dokonce 85 000 m2 moderních kanceláří, což podle sdružení realitních poradenských firem Prague Research Forum činí meziroční nárůst o 19 procent. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím se pronájmy zvýšily dokonce o 65 procent. Největší objem, téměř polovina všech pronájmů, se uskutečnil v Praze 8. Mezi nejvýznamnější transakce patřily Metrostav v projektu Palmovka Park II, Subterra (Palmovka Park) a renegociace Cetelemu v Anděl City.
[file:13567:small:right]
I když neobsazenost mírně stoupla na 12 procent, celkem bylo v hlavním městě evidováno přibližně 336 000 m2 volných kancelářských prostor. Podle společnosti Colliers International se letos očekává pokles neobsazenosti, i když je ve výstavbě celkem 126 000 m2. Poptávka firem totiž převyšuje rostoucí nabídku.
Nejvíce volných ploch je přitom v Praze 9 (30,2 %), nejméně v Praze 5 (6,8 %). Nové kanceláře si pořizují především banky a finanční či pojišťovací společnosti. Nájemci z tohoto sektoru drží 21procentní podíl na celkovém loni rekordním realizovaném objemu nájemních smluv, který činil 325 564 m2. „Mezi největší transakce patřily pronájmy UniCredit Group v BB Centru Filadelfie a Komerční banky v City West A2,“ uvedla DTZ. Z hlediska oblíbenosti pražských lokalit mezi bankovními a finančními nájemci vede Praha 4.
Vcelku příznivě se vyvíjí i nájemné, jež v centru města zůstává na úrovni 20 až 21 eur za m2 na měsíc. Ve vnitřním městě v oblasti Pankráce se pohybuje kolem 15 až 16 eur, zatímco v okolí Anděla a v Karlíně až 17,5 eura. Ve vnějším městě nejvyšší nájemné dosahuje 13 až 14,5 eura za m2.
#####Špehýrkou do budoucnosti
Samotná výstavba kanceláří se začíná ohlížet po moderních komunikačních technologiích, které změní zažité zvyklosti uspořádání a využívání administrativních prostor.
Klíčem k úspěchu podle poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL) je především flexibilita. Mobilní internet, videohovory, bezdrátová síť 3G a cloud computing posouvají tradiční pojetí kancelářské práce u jednoho stolu a počítače k tzv. mobilnímu a elektronickému „nomádství“, které zahrnuje flexibilní pracovní dobu a nezávislost na pevném pracovním místě v kancelářích zaměstnavatele.
„Navzdory technologickému pokroku řada firem nejen v České republice stále vyžaduje fyzickou přítomnost svých zaměstnanců v kancelářích a uchovává tištěné kopie většiny firemních dokumentů. Na jednoho zaměstnance nyní připadá v průměru 15 m2 pronajímané plochy, přičemž využitelná hodnota se pohybuje jen na úrovni 35–50 %,“ uvádí Eduard Forejt z JLL.
Zásadní roli sehrají technologie, díky nimž firmy budou potřebovat na jedno pracovní místo jen zhruba 5 m2, které navíc nebude pevně dané. Kanceláře se mají stát převážně místem setkání zaměstnanců, kam budou docházet diskutovat společné projekty, spolupracovat na svěřených úkolech a sdílet své znalosti a zkušenosti. Podíl archivů, prostor pro IT, chodeb a kuchyněk klesne z dnešních 50 a více procent na maximálně 15 %. „Proti tomu významně vzroste podíl sdílených pracovišť, knihoven, jednacích místností, odpočinkových zón nebo videokonferenčních místností,“ míní.
#####Florentinum a Argentinská hvězda
Začíná vyrůstat hned několik zajímavých projektů. Investiční skupina Penta přichází s Florentinem v Praze 1, což má být jednou z největších kancelářských budov v hlavním městě se 49 000 m2 kanceláří. „Plné zprovoznění budovy je plánováno na přelom třetího a čtvrtého čtvrtletí 2013,“ popisuje Petr Palička, ředitel české realitní divize Penty.
Administrativní palác z pera Cigler Marani Architects s obchodní pasáží, nádvořím a zahradou vzniká mezi ulicemi Na Florenci a Na Poříčí na místě komplexu bývalé České typografie (Rudého práva), jehož demolice byla dokončena. Bude největším administrativním komplexem v ČR realizovaným v jedné etapě. Penta, jež projekt koupila v lednu 2010, do něj celkem investuje až 200 milionů eur (asi pět miliard korun). Přibližně pětinu plánované plochy si už dopředu pronajala poradenská společnost Ernst & Young.
[file:13569:small:left]
Projekt největší samostatně stojící kancelářské budovy v republice má od září 2011 prestižní certifikaci zelené budovy LEED GOLD. Vysoké hodnocení získal zejména za dostupnost MHD, vytvoření nových městských prostor (náměstí a zahrady), úspory v energetické náročnosti, efektivní využití materiálů a minimalizaci odpadů při stavbě i během provozu budovy.
Skupina PPF Real Estate zase chce letos zahájit stavební práce na projektu Argentinská hvězda v Praze 7. Firma nabídla radnici prostory v tomto objektu jak pro samotný úřad, tak pro polikliniku, městskou policii a kulturní centrum. V atraktivní lokalitě Holešovic vznikne soustava moderních administrativních budov obklopených parkovou úpravou. Argentinská hvězda nabídne až 28 000 m2 pronajímatelných ploch, včetně prostor pro obchody a služby, a parkovací stání pro 400 vozidel. Dokončení projektu se předpokládá v roce 2014.
„Stavbu zahájíme nezávisle na rozhodnutí radnice Prahy 7. Ačkoli naše nabídka zatím zůstává v platnosti, PPF Real Estate se současně rozhodla zahájit jednání i s jinými budoucími nájemci a nevázat zahájení stavby na rozhodování Městské části Praha 7. Budovy totiž umožní jednoduché a flexibilní uspořádání vnitřních prostor dle individuálních požadavků větších i menších firem,“ uvedl Martin Tuček, investiční ředitel PPF Real Estate zodpovědný za projekt.
#####Nuda není ani v Brně
Trh kancelářských prostor se hýbe i v druhém největším městě ČR. „Na počátku roku 2012 bylo v Brně ve výstavbě 46 800 m2 nových kancelářských prostor. Z toho by mělo být 36 400 m2 v celkem čtyřech budovách dokončeno v roce 2012,“ vyčísluje Šindelářová z DTZ. Zájemcům budou nabídnuty kancelářské plochy v budovách Campus Science Park B (9000 m2), Spielberk Tower B (16 600 m2), Vienna Point II (8000 m2) a The Forum Business Centre II (2700 m2). V roce 2013 by měla být dokončena jedna budova o celkové rozloze 10 400 m2, současně nejvyšší stavěný mrakodrap v Česku AZ Tower.
Ke konci čtvrtého čtvrtletí 2011 dosáhla celková výměra moderních kancelářských ploch v Brně 354 600 m2. Budovy třídy A představovaly 79 % celkové plochy a zbývajících 21 % tvořily kanceláře třídy B. „I když je téměř osmkrát menší než pražský trh s administrativními prostorami, je druhým největším kancelářským trhem v České republice. Navíc je z hlediska mezinárodních firem vnímán jako plnohodnotná alternativa hlavního města ČR,“ říká Eduard Forejt z Jones Lang LaSalle.
Hrubá realizovaná poptávka, včetně renegociací a podnájmů, dosáhla v Brně v roce 2011 přibližně 33 000 m2. Zároveň zde bylo evidováno 39 100 m2 volných kancelářských prostor. Míra neobsazenosti tak dosáhla 11 %, což znamenalo pokles o 0,2 procentního bodu oproti konci roku 2010. „Vzhledem k malé rozloze trhu a relativně velkému množství nových ploch, které budou letos dokončeny, očekáváme nárůst míry neobsazenosti na 14 až 15 % ke konci roku 2012,“ uvádí Ondřej Vlk z JLL.
Nejvyšší dosažitelné nájemné v Brně bylo ve sledovaném období 12 eur/m2/měsíc. Do Brna se tak díky výbornému poměru kvality a ceny přestěhovala řada datových center, call center a tzv. back offices (zejména účetních služeb). První byla Lufthansa, která ve Spielberk Office Centre začala provozovat své call centrum.
