Máme problémy se sazbami daně z přidané hodnoty u služeb a nemovitostí. Bylo by možné popsat postup, jak zjistit správnou sazbu daně?
Určení správné sazby DPH je skutečně někdy obtížné. Doporučil bych proto u služeb a převodu nemovitostí následující postup:
a) Služby:
Tam budeme současně muset aplikovat Standardní klasifikaci produkce (SKP), nejlépe přes Český statistický úřad nebo přes odborníky, kteří se zatříděním do SKP zabývají. Určitě vám váš poradí, na koho se ve vašem regionu obrátit. Od roku 2008 můžete požádat ministerstvo financí o závazné posouzení sazby DPH.
Žádost musí mít náležitosti podle § 47a zákona o DPH. Platí se správní poplatek ve výši 10 tisíc Kč.
b) Nemovitosti:
Určit, zda je místo plnění v tuzemsku. U převodu nemovitostí je místo plnění vždy ve státě, kde se nemovitost nachází. Není-li místo plnění v tuzemsku, neuplatňuje se žádná daň.
Je nutné definovat, zda se jedná o stavbu pro bydlení - bytový dům, rodinný dům nebo byt. To určuje § 4 zákona o DPH. U těchto staveb se pak u stavebních a montážních prací při technickém zhodnocení a při opravách uplatňuje vždy snížená sazba daně 9 % (ať jde o stavby pro sociální bydlení nebo ne).
Dále je třeba u staveb pro bydlení definovat, zda se jedná o bytový dům, rodinný dům či byt pro sociální bydlení. Pokud ano, při jejich výstavbě, při jejich převodu do 3 let od nabytí a při technickém zhodnocení, kterými vzniká stavba pro sociální bydlení, se uplatní snížená sazba daně 9 %.
V ostatních případech se uplatní při výstavbě základní sazba daně 19 %, při převodech pak podle § 56 zákona o DPH osvobození bez nároku na odpočet daně na vstupu po třech letech od nabytí nebo kolaudace, do té doby sazba daně 19 %.
V bytovém domě, kde jsem podílovým spoluvlastníkem, bydlím v jednom z bytů. V jiném bydlí můj syn. Současně v tomto domě využívám nebytový prostor - kancelář. Jak mám uzavřít nájemní smlouvy na oba byty a kancelář, když jsem současně pronajímatelem i nájemcem?
U nájemní smlouvy na byt, který užívá váš zletilý syn, půjde o standardní nájemní smlouvu. Syn by měl mít nájemné sjednané v obvyklé výši. Dále platí, že určitě nemůžete uzavřít nájemní smlouvu sám se sebou a platit si nájem. Doporučuji navštívit právníka, aby vám pomohl sestavit dohodu spoluvlastníků o tom, jak se budete finančně vypořádávat. Podle této dohody pak bude druhý spoluvlastník posuzovat svůj zdanitelný příjem. Vy osobně příjem v podobě nájemného mít nebudete, ale budete muset krátit výdaje spojené s užíváním bytu (odpisy, opravy apod.).
Vlastním bytový dům, ve kterém jeden byt užívám s rodinou. Poměrem podlahové plochy krátím veškeré výdaje spojené s provozem domu (opravy, revize apod.). Mohu stejné kritérium použít i pro výdaje spojené s provozem auta, kopírky apod.?
U výdajů spojených s provozem domu podle mého názoru postupujete správně. U auta bude rozhodující, v jaké míře (podle knihy jízd) ho používáte pro soukromé účely a pro účely zdanitelných příjmů z pronájmu či samostatné výdělečné činnosti. Obdobně u kopírky, počítače apod. (například hodiny).
Je problém (pro finanční úřad), když realitní kancelář obdrží provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti nikoli od prodávajícího, ale od kupujícího?
Myslím si, že problém zde není. Podstatné je, že realitní kancelář má zdanitelný příjem (výnos) a je jedno od koho ze zúčastněných stran. Není ani rozhodující, zda provizi obdrží přímo od kupujícího nebo jako součást prodejní ceny (požadovaná cena prodávajícím navýšená o provizi realitní kanceláře) od prodávajícího.
