Jan Horčička: Kvalita nového bydlení výrazně upadla

E15: Většinu byznysu máte ze soukromého sektoru. Oživuje?

Oživení je vidět hlavně v rezidenčních nemovitostech. Za poslední roky se nahromadila tržní síla díky tomu, že lidé odkládali nákupy bytů do budoucna. Většinou se ale začínají jen projekty, které měli developeři v šuplíku a čekali na vhodnou dobu k zahájení výstavby. U nových projektů připravovaných „ze zelené louky“ vidíme investiční aktivitu stále velmi malou. Investoři naopak spíše odcházejí. Zahraniční hráči nepřicházejí a místní přemýšlejí, kde je lepší investiční prostředí, kde je větší likvidita trhu, kde je transparentnější realitní trh. Pokud investoři do nových projektů chtějí diverzifikovat své investiční portfolio v nemovitostech, tak řeší, zda je to vhodné realizovat v Česku, nebo v zahraničí.

E15: Proč takto investoři přemýšlejí?

Jde o likviditu trhu, tedy objem obchodů, které se na něm dějí. Jde také o transparentnost trhu, to znamená statistickou propracovanost a dostupnost dat pro práci s nimi. Běží rovněž o nabídkovou cenu volných akvizičních příležitostí a časový horizont, kdy můžete projekt prodat.

E15: Proto jste se pustili do podnikání v USA?

V Americe jsme začali loni. Chtěli jsme cílit na evropské investory a jejich podporu při investicích na Floridě. Tam je hodně specifický trh a má vysokou likviditu. Je navíc dobrou destinací pro podstatnou část severoamerických turistů a Evropany, kteří tam investují do sezonních nemovitostí. Před zahájením naší činnosti to vypadalo, že objem investic z Evropy tam bude růst. Expanze do Ameriky však zatím naše očekávání nenaplnila. Ještě nemáme úplně jasno, jestli v ní budeme pokračovat. Spíše se přikláníme k tomu, že zkusíme vytvořit skupinu menších podniků a budeme tam investovat společně do segmentu malého rezidenčního developmentu.

Korupce je v neefektivním vynakládání veřejných peněz mnohem méně významná, než jak se to prezentuje. Mnohem horší je neodborný přístup úředníků a nedostatek kvalitních podkladů pro výběr a realizaci investice

E15: Kdo dnes v Česku investuje do realit?

Jsou tu tři typy investorů. První jsou ti čistě spekulativní a velmi rizikoví. Kupují nemovitosti v době, kdy kalkulují se změnou využití a funkce daného území. To jsou investoři, kteří nejsou ani developery, spíše jde o politicko-podnikatelské spekulanty, kteří pracují s územním plánem a překupováním pozemků. Ti požadují velmi vysoké výnosové procento kolem padesáti procent. To ale nejsou investoři, o které se zajímáme a s nimiž pracujeme. V okamžiku, když máte stabilizované území, přichází druhý typ investorů, a to jsou klasičtí developeři, o které se zajímáme zejména. Jejich požadavek na zhodnocení je někde mezi dvanácti až dvaceti procenty. Ti chtějí projekt dotáhnout od povolovacích procesů až do dokončení stavby. A potom nastupují čistě konzervativní investoři, kteří kupují hotové nemovitosti a na investici koukají výhradně z hlediska diverzifikace portfolia. Ti cílí na zhodnocení kolem pěti až sedmi procent.

E15: Když nakukujete pod pokličku developerů, můžete říci, jak hubené roky změnily trh s novými byty?

Trh se rozjíždí, ale vypadá dost jinak než v době před krizí. Směřuje k minimálnímu rozměru bytů. Třípokojový byt už není velký jako kdysi, ale má velikost dvoupokojového bytu z doby před osmi lety. Bytový trh má rovněž tendenci sklouzávat k nejnižší cenové úrovni. Do popředí se dostávají projekty, které jsou levné v jednotkových i absolutních cenách celého produktu. Trh se tedy hýbe, ale zdaleka to nevypadá jako v roce 2007. Celý sektor se z hlediska kvality bydlení posunul k výrazně horšímu prostorovému standardu.

E15: Na čem vyděláváte?

Největší přidaná hodnota, kterou jsme v rámci našich služeb schopni poskytnout, je tvorba a modelování realitního byznysu. Naši šanci vidíme na akvizičním trhu, ve vyhledávání příležitostí a ve statistické analýze realitních trhů. A právě to jsou služby, kde vzhledem k vysoké přidané hodnotě dokážeme účtovat vyšší jednotkové odměny za poskytnuté služby.

E15: Nepouštíte se v tom do křížku s velkými realitně poradenskými firmami?

Čistě teoreticky ano. V praxi ale oslovujeme jiný typ klientů. Velké renomované značky si účtují významné peníze právě jen za značku, takže jejich klienti budou odlišní od našich. Z hlediska portfolia služeb jde ale o podstatné sbližování. Tyto konzultantské firmy vyšly z realitních služeb a dnes se snaží poskytovat služby projektového managementu. A my jsme vyšli z projektového managementu a dneska se snažíme poskytovat realitní služby. Oni o nás říkají, že neumíme realitní byznys, my zase o nich, že neumí projektový management. A oba máme pravdu. Oba začínáme, oba se učíme.

E15: Dalo by se vydělat také na přípravě investic pro veřejnou správu?

Veřejná správa v podstatě nevyužívá služeb kvalifikovaných manažerů pro přípravu investičních procesů. Podřízené organizace státu typu Ředitelství silnic a dálnic nebo Správy železniční dopravní cesty jsou investičními firmami a mají specializované pracovníky. Městům a obcím ale takováto odborná oddělení chybí. Obce jsou nastaveny na menší investice, takže v okamžiku, kdy jim přijde větší stavba, nemají dostatek kvalifikovaných lidí na její profesionální zvládnutí. A ani si nejsou obce vědomy toho, že by si tuto službu mohly nechat externě dodat. Zde se domníváme, že je další prostor na trhu našich služeb. Proti tomu soukromí investoři vědí, že jim tato služba přináší násobně vyšší hodnotu, než je její cena. Proto si nás najímají ještě před zahájením stavby, což je fáze, která v časové ose představuje šedesát procent projektu a je zásadní pro jeho úspěch.

E15: Nevytváří absence takovéhoto řízení ve veřejné správě prostor pro různé čachry se zakázkami?

Mediálně to může být atraktivní interpretace toho, co se děje. Myslím si však, že je to spíše neznalost a neschopnost úředníků se v procesu zorientovat. Korupce je v neefektivním vynakládání veřejných prostředků mnohem méně významná, než jak se mediálně prezentuje. Korupce vždycky byla a vždycky bude. V nějaké malé míře ke světu prostě patří. A nic na tom nemění, jestli jste v České republice, v Rakousku nebo Švýcarsku. Někde je prostě o něco menší, jinde větší. Ale nejde o něco, co by poškozovalo investice a ekonomiku.

E15: A co je tedy poškozuje?

Neodborný přístup, neodborná příprava a nedostatek kvalitních podkladů pro výběr a realizaci investice. To souvisí s naší legislativní úpravou, která definuje, jak vybírat dodavatele pro veřejný sektor. Výběr by měl být v základu založen na nejnižší ceně. Nejnižší cena je správný parametr pro většinu dodávek. Ovšem asi se těžko shodneme na tom, že to je nejsprávnější parametr pro dodávku projektových, právních a inženýrských služeb.

E15: Proč by měli mít projektanti a inženýři výjimku?

Mají podstatnou úlohu pro kvalitní přípravu investice. Když vybíráte inženýra nebo projektanta, který vám má připravit zakázku, tak netendrujete šanon s papírem, ale vybíráte schopnost a kvalitu inženýra přinést investici přidanou hodnotu a provést analýzu rizik a jejich eliminaci správně zapracovat. Vybíráte jeho schopnost přivést projekt do stavu, kdy už budete moci použít metodu nejnižší ceny a vytendrovat efektivně dodavatele.

E15: Například stavaři ale často tvrdí, že výběr podle nejnižší ceny snižuje také kvalitu staveb.

Pokud budete mít dobré podklady, potom jste schopný nekvalitní dodávku včas odhalit a přinutit dodavatele ke kvalitní dodávce, případně ho vyměnit. Za této situace nepotřebujete až tolik řešit kvalifikační předpoklady firem, ale právě nejnižší cenu.

E15: Za to vás ale asi stavební firmy nebudou mít zrovna v oblibě.

Tento systém s kvalitně připravenými podklady pro tendr snižuje schopnost dodavatelů, kterým tečou velké peníze, upravovat si dál zakázku podle svých potřeb. Největší problém při špatném zadání zakázky je totiž při následné realizaci vícepráce mimo soutěž. K čemu dochází a co je podstatný problém vícepráce, nejsou náklady samotné. Pokud zaplatíte za to, co máte dodáno, tak ve své podstatě není důležité, jestli jste na to uzavřel smlouvu na začátku investice nebo na konci. Podstatné je, že když řešíte vícepráce během stavby, tak už je neřešíte v otevřené soutěži a nepodléháte jako firma konkurenčnímu tlaku ostatních. Proto dodavatelé netlačí na to, aby se projektové a inženýrské práce vybíraly podle kvality, protože jim to otevírá větší prostor změn a víceprací, které už nepodléhají volné soutěži. A tím pádem je na nich obvykle vyšší marže.

E15: Takže stát staví neekonomicky?

Postavíte dopravní stavbu z bodu A do bodu B. Postavíte ji složitým způsobem, protože během přípravy čelíte spoustě vlivů, které vás přinutí to postavit kompromisně jinak. To už ale nemusí být ekonomicky výhodné. Například u dopravních staveb to nesouvisí ani tolik s přípravou jako s legislativním rámcem, který z hlediska stavebního zákona a výkupu pozemků řeší liniovou stavbu stejně jako rodinný dům. Politický tlak všech obcí a území, přes které infrastrukturní stavby procházejí navíc často vyvolává nutnost dodatečných nákladů, které jsou pro samotnou stavbu zbytečné. Kvůli politickému konsenzu a zrychlení stavby je ale přijmete. Když se například podíváte na poslední dokončený úsek dálnice na Olomouc, tak je tam řada mostů, které jsou zcela zbytečné. Jsou tam proto, že jeden starosta s druhým z opačné strany budoucí dálnice říkal: Chceme tu most mezi obcemi. A když tu nebude, budeme blokovat souhlas se stavbou.