V Praze teď rozvíjí víc než milion metrů čtverečních pozemků pro byty, kanceláře i obchody. Jeho jeřáby staví nový Smíchov a začaly proměňovat také pustý Rohanský ostrov. Kromě toho se chystá na velkou expanzi do zahraničí. Luděk Sekyra chce stavět nové čtvrti v Berlíně, Bratislavě nebo ve Varšavě. „V Berlíně jsou velké rozvojové plochy. Je tam nedostatek bytů a poptávka po kancelářích je tam také silná. Konečně v Praze už moc velkých brownfieldů nezbývá,“ naznačuje svůj další cíl aktuálně největší pražský developer.
Ve středu jste oficiálně zahájili výstavbu první etapy na Rohanském ostrově. Jak jste daleko s přípravou dalších etap?
Máme zpracované studie. Snažíme se, aby nám každý blok navrhoval jiný architekt, máme architekty z různých zemí tak, aby to území bylo pestré. Příprava je v plném proudu. Proběhla architektonická soutěž, pracujeme na územním rozhodnutí a postupně kupujeme pozemky potřebné pro další fáze. Chceme, aby Rohan byl oknem pražského centra do 21. století. Navazuje přímo na historickou zástavbu, což je dnes v Praze ojedinělé. Rohan má jakési plovoucí genius loci. Nejdřív tu byl ostrov, pak tu zase nebyl, býval tu přístav. Pak přišly povodně, které nakonec byly akcelerátorem rozvoje Karlína i Libně.
Původně jste počítali na Rohanu s náklady kolem 15 miliard, teď se to vyšplhalo až na 18 miliard. Navýšily vám rozpočet zdražující se stavební náklady?
Ano, stavební náklady šly v poslední době hodně nahoru. Stavební ocel od začátku roku zdražila o více než sto procent, zdražují plasty i dřevo. Věříme, že se cenový růst časem stabilizuje. Rohan je projekt, který se svou velikostí blíží Smíchovu, kde počítáme s náklady až 20 miliard.
Kdo jsou dnes vaši zákazníci? Jaký podíl tvoří privátní investoři?
Máme velmi diverzifikovanou skupinu zákazníků. Nejsou to jen lidé, kteří kupují byty pro vlastní potřebu, ale i drobní investoři a také institucionální investoři, kteří vytvářejí svá portfolia. Privátní investoři tvoří stále větší podíl, dnes mezi 30 a 40 procenty. V poslední době vidíme, že advokáti a lékaři si budují bytová portfolia. Byt se dá financovat hypotékou, nese výnos a roste jeho hodnota. Takových aktiv dnes moc nemáte.
Ale výnos z pražských bytů už rozhodně není takový jako v minulosti. Nepovede to k tomu, že byty se budou dále zmenšovat, aby si investoři výnos udrželi?
Ano, výnos klesá. A dá se očekávat další tlak na zmenšování bytů, protože investoři mají z malého bytu vyšší výnos na metr čtvereční.
Na Smíchově jste vyčlenili jeden dům čistě pro nájemní bydlení, které budete sami provozovat. Uvažujete o tom, že byste tento model dál replikovali i v dalších etapách jak na Smíchově, tak na Rohanu?
Když to bude vhodné, tak ano. Předpokládáme, že si budeme nechávat dlouhodobě jak některé bytové domy, tak kancelářské budovy. Nájemní bydlení začíná být zajímavou částí portfolia. Výnos není tak zajímavý, ale roste hodnota, a to zejména bytů, kanceláře spíše stárnou. První byty ve Špindlu se v polovině 90. let prodávaly za zhruba 25 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes tam stojí nové byty desetinásobek.
Očekáváte, že do deseti let se cena bytů v Praze může až dvojnásobit?
To zase ne. Ale Praha bude určitě dál zdražovat, její atraktivita je velká a zastavitelnost obtížná, jelikož je tu minimum výškových budov, jsme blízko rezervace UNESCO. Dnes je Praha cenově mírně pod úrovní Berlína a je nejdražší ze všech středoevropských metropolí.
Nechali jste si od společnosti Deloitte zpracovat analýzu dostupného bydlení, na kterém máte v Praze zájem se podílet. Jaký model výstavby dostupného bydlení preferujete?
V pražských podmínkách je nejsnáze aplikovatelný berlínský model. Spíše než ten vídeňský, který je založen na obrovském množství městských bytů. Vídeň si své portfolio bytů buduje už sto let. To Praha v blízké budoucnosti nemá šanci dohnat. Berlín v 90. letech zastavil privatizaci, vytvořil městské firmy, které drží byty a zároveň vytváří společné podniky s developery, aby zvýšily svoji realizační kapacitu.
Zkuste tedy popsat na konkrétním příkladu, jak by vaše spolupráce s městem mohla vypadat. Vezměme si například Bohdalec a Slatiny, což je obrovské rozvojové území v širším centru Prahy, kde má město pozemky.
Je to území, které má velký rozvojový potenciál. Developer v tomto případě využije své zkušenosti a realizační kapacitu a vytvoří s městem společný podnik. Podíl města, tedy hodnota pozemku, by byla kompenzována byty v dostupném standardu. Ty byty by si vzalo město do svého portfolio a pronajímalo by je za cenu 20 až 30 procent nižší než tržní. Zbytek území by se nechal developerovi, který by něco přímo prodal, něco pronajímal za tržní cenu, část by se dala realizovat i družstevní výstavbou. Jde o to, aby nevznikala ghetta. Na tak velkém území by se měly uplatnit všechny formy vlastnictví a jejich modely, aby vznikla funkční čtvrť s životaschopným veřejným prostorem. Klíčovou roli tam musí hrát město, protože nemůžete chtít po developerech, aby stavěli dostupné bydlení, když musí kupovat pozemky za tržní cenu.
Kdo na takovém území připraví infrastrukturu?
To záleží na dohodě, ale mohou se na tom podílet oba partneři, tedy město i developer. Město musí především zajistit změny územního plánu. Dnes je změna územního plánu relativně drahá záležitost, město požaduje víc jak 2000 korun za metr čtvereční. Ty prostředky, které z toho město získá, budou významné. Je otázka, jaké by mělo být to konkrétní plnění za změnu územního plánu. Standardně jsou to dnes školy a školky, úprava veřejného prostoru a do budoucna by to měly být i dostupné byty.
Co na váš návrh dostupného bydlení říká město Praha?
Praha projevuje velký zájem o tyto modely. Pražská developerská společnost by měla mít za cíl přípravu projektů a jejich rozvoj a vytváření partnerství, které by měly akcelerovat výstavbu.
Existuje už nějaký konkrétní projekt, na kterém byste měli zájem s městem spolupracovat?
Město má své brownfieldy, které stále kontroluje, například v Horních Počernicích. Jakmile ty projekty budou ve fázi přípravy a konkretizace, tak se o tom budeme bavit. My máme jednu velkou výhodu, a to unikátní zkušenost s budováním čtvrtí.
Proč vlastně chcete řešit dostupné bydlení? Co vás k tomu motivuje?
Chceme řešit problémy města. Naše vize má univerzální charakter, neboť klademe důraz na původní funkci městského sídla jako místa svobodného setkávání, na veřejný prostor. To je to nejcennější, co můžeme městu nabídnout. Když developer staví jeden dům, tak je pro něj podstatný vzhled domu a maximalizace objemu. Pro nás je klíčové, aby území, které rozvíjíme, fungovalo jako funkční čtvrť.
Pro mě jsou vzorem Vinohrady, které i po sto letech patří mezi funkční čtvrti. Inspirací je i Barrandov Václava Marii Havla. On také stavěl celou novou čtvrť, která má různé funkce. Po revoluci se v Česku stavěly jednotlivé solitérní projekty, kterým chyběla městotvornost.
Jak přesně kladete důraz na městotvornost právě na Rohanském ostrově, kde teď začínáte stavět?
Na Rohanském ostrově jsme celkovou koncepci území diskutovali s předním světovým urbanistou Janem Gehlem. Klademe důraz zejména na to, aby lidé měli primát před auty, aby to bylo město krátkých vzdáleností, kde máte živé partery, kde skutečně vzniká komunita a lidé mají pocit domova. Přesně to se snažíme udělat na Rohanském ostrově. Bude to zelené centrum Prahy, kde nové parky budou komunikovat s Invalidovnou, která má takový tajemný charakter, s promenádou u Vltavy a Libeňským ostrovem. Inspirací pro naše pojetí Rohanu bylo například hamburské Hafen City, vídeňské náplavky, revitalizace okolí berlínské Sprévy.
Zajímáte se i o možnosti developmentu v zahraničí? Zmínil jste Berlín jako vzor pro rozvoj dostupného bydlení.
Berlín je atraktivní trh. Zkoumáme tam příležitosti.
Chcete tam kupovat pozemky, nebo spolupracovat s radnicí na projektech dostupného bydlení?
V Berlíně jsou velké rozvojové plochy. Je to kulturně a geograficky blízká oblast. Do Berlína se ročně stěhuje 40 tisíc lidí, takže je třeba 20 tisíc nových bytů každý rok. Je jich tam stále nedostatek. I poptávka po kancelářích je tam silná, jelikož je to hlavní město. Konečně v Praze už moc velkých brownfieldů nezbývá.
Šli byste tedy v Berlíně stejnou cestou jako v Praze? Rozvojem komplexního území?
Ano, náš primární zájem je komplexní území. V tomto směru nevylučujeme v budoucnu ani vstup do dalších měst ve střední Evropě.
Jako třeba do Bratislavy?
Ano, zajímá nás dále Bratislava či Varšava. V Praze máme v rozvoji více než milion metrů čtverečních. Poslední náš velký projekt na Žižkově by mohl začít už v roce 2023. Je tedy čas se poohlédnout po nových příležitostech.
Jaké příležitosti vidíte v Bratislavě?
Chodí nám řada nabídek z mnoha zemí. V některých částech Bratislavy jsou stále významná území, která by mohla představovat potenciál. Bratislava je po Praze druhým nejdražším městem v regionu. Výšková zástavba tam není tak restriktivní jako v Praze. Rozhlížíme se tam, ale zásadní je kritická velikost, aby nám to dávalo smysl.
Kromě rozvoje Smíchova, Rohanského ostrova, Žižkova, dalších projektů například v Modřanech nebo v Čakovicích a zkoumání možností v zahraničí spolupracujete jako developer s Generali na přestavbě obchodního domu Kotva v centru Prahy. Jak se ten projekt vyvíjí?
Vedeme diskusi o záměru s památkáři i s paní architektkou Machoninovou.
Jaký je podle vás budoucí koncept Kotvy?
Budou to obchodní plochy v kombinaci s gastronomií a drobnou administrativou.
Takže chcete podobný koncept, jako nabízí Palladium naproti? Kdy chcete začít s rekonstrukcí?
Počítáme s vyšším standardem než v Palladiu. K zahájení přestavby by mohlo dojít do dvou let.
Jak byste chtěl, aby se na vás za sto let vzpomínalo? Jako na člověka, který zpátky vnesl do developmentu důraz na veřejný prostor?
Je to jedna z věcí, která mi skutečně leží na srdci. Ať už jde o pěší bulvár na Smíchově, pobřežní promenádu na Rohanu, či revitalizaci historické budovy Žižkovského nádraží. Nastavujeme tím zcela nové standardy rozvoje velkých území, kde se sdílený veřejný prostor kloubí s pocitem domova. Věřím, že, až se lidé za sto let budou procházet Smíchovem nebo Rohanem, budou mít pocit, že se jim tam dobře žije a vzpomenou si na nás.
Luděk Sekyra (57)
Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. V nemovitostech podniká od poloviny 90. let. Sekyra Group v minulosti postavila centrály velkým společnostem, jako je Nestlé, T-Mobile nebo Skanska. Postavila i Národní technickou knihovnu v Dejvicích. Dlouhodobě podporoval a sponzoroval KDU-ČSL. V anglickém Oxfordu vybudoval studentské centrum Sekyra House a je členem správní rady na Harris Manchester College.
