Když loni skupina Penta Investment prodala Číňanům komplex Florentinum, mluvilo se o jednom z největších realitních obchodů roku za zhruba 7,7 miliardy korun. Podobně úspěšný projekt teď Penta hodlá vybudovat třeba z bývalého nuselského pivovaru. „Laťka je hodně vysoko. Jde o to, abychom ji nepodlézali, ale přeskakovali alespoň v této výši,“ říká Petr Palička, šéf realitní divize Penty v ČR. Ta s projektem Waltrovka zvítězila v anketě magazínu E15 Premium Realitní počin roku.
Projekt nuselského pivovaru je na začátku. S kým pracujete na urbanistickém řešení?
Ještě jsme architekta nevybrali, probíhá soutěž. V Nuslích se nám do všech procesů přidávají ještě památkáři, protože objekt pivovaru je památkově chráněný, s čímž se musíme vypořádat. Jinak je to podobné území jako Waltrovka, budou zde především rezidenční objekty, občanská vybavenost a také nějaké kanceláře.
Ale není to vaše vlajková loď.
Tak je vnímán projekt CBD – Masaryk Station Development. Jde o rozsáhlé území na dvou částech Prahy – 1 a 8. Je známo, že jsme vybrali studio Zahy Hadid, nyní jsme ve fázi přípravy a postupného povolování.
Projekt se ale zpožďuje. Kdy se na Masaryčce kopne do země?
To se nedá říci definitivně, povolení zatím nejsou, rádi bychom zahájili stavební práce v roce 2019.
Kde je problém?
Žádný zásadní problém není, jsme ve fázi velké EIA, v létě tu začne archeologický průzkum.
Je to kvůli složitým jednáním s ČSAD holdingem?
Ne, tím to není. Projekt CBD sestává z několika částí. Jedna je na Praze 1, tam vše postupuje kupředu: EIA a průzkum. Další část je na křižovatce Opletalovy a Hybernské, tam zpracováváme projekt a jednáme, protože vlastníkem pozemků nejsou jen dráhy, ale i Česká pošta.
Myslím, že jsme skoro dohodnuti, ale proces trvá. Třetí část je na Praze 8 a té se týká problém pozemku ČSAD Florenc. Hlavně ale ještě není dokončena změna územního plánu. Až po ní bude možné říci, co, v jakém rozsahu a jak bude možné stavět.
Existující studie CBD je v částech na Praze 1 možné vnímat jako projekt, který se bude realizovat, na Praze 8 spíš jako studii, která se bude upřesňovat na základě toho, jak dopadne změna územního plánu a jestli se nám podaří s Florencí uspokojivě dořešit majetkové vztahy.
Když se to nepodaří, kolik vás to bude stát? Kolik jste na to dosud vynaložili?
Pozemky na Praze 8 jsme zatím nekoupili, máme na ně opci s drahami, takže tam jsme zatím nic neutratili. Stálo nás to jen část z peněz, které jsme zaplatili ateliéru Zahy Hadid, to ale nejsou fatální čísla.
Nicméně na tomto území se něco určitě postaví, i kdyby nedopadla změna územního plánu. Ten stávající totiž výstavbu umožňuje, ale v uspořádání, které není pro město podle našeho názoru z urbanistického pohledu správné.
Developeři obecně bojují s tím, že se v Praze nestaví, chybějí jasná a jednotná pravidla pro výstavbu. Stojí vám nějaké projekty i kvůli těmto problémům?
Development je dlouhodobá záležitost, vše má své lhůty. S tím jsme všichni smířeni, nicméně v současné době jsou povolovací procesy skutečně velmi dlouhé. Mluvili jsme o Masaryčce, kde běží změna územního plánu již zhruba tři roky. A stále nejsme u konce, nekonečně se to vleče.
Vaší další aktivitou je spolupráce se skupinou Kaprain bývalého manažera PPF Karla Pražáka na Dejvické. Máte v plánu další společné akce, například u mrakodrapů na Chodově, které Pražák koupil?
Na Vítězném náměstí, na místě projektu bývalého Ledního medvěda, je domluvena pouze ad hoc spolupráce, nic širšího. Pokud jde o Chodov, je pravda, že jsme to zvažovali. Ale spolupracovat tam nakonec pravděpodobně nebudeme.
Hlavní aktivity Penty se týkají rozvojových území, brownfieldů. Bojíte se staveb na zelené louce?
Není se čeho bát. Když se nebojíte brownfieldu, nemusíte se bát zelené louky. Když jsme si určovali strategii, do čeho jít a kam ne, stanovili jsme, že chceme větší projekty, centrum nebo širší centrum.
Mnoho zelených luk v centrální Praze není, nechceme-li stavět v parku. Ale hlavně si myslíme, že je správné stavět na brownfieldech. Považujeme za chybu spotřebovávat další a další zem a rozšiřovat město, když jsou tu nevyužitá území v jeho centru.
Co bude s vaším byznysem, až brownfieldy v Praze dojdou? Zkusíte rekultivace stávajících bytových fondů, sídlišť, kanceláří?
S rekultivací nevyhovujících kancelářských budov jsme již začali u budovy Rudého práva. Předpokládám, že v budoucnu se naskytne další obdobná příležitost. Se zásadní rekultivací sídlišť, kdy by se domy bořily a stavěly nové, je velký problém, který nikdo neumí vyřešit.
U nás je mimořádně vysoký stupeň rozdrobeného osobního vlastnictví, bude složité domluvit se s mnoha vlastníky. V Německu je to jinak, hodně se tam bydlí v nájemních domech, kde domluva bude jistě jednodušší. Stejně se ale města typu Mnichov potýkají s tím, že nemají kde stavět. Jinak než demolicí nevyhovujících budov to nepůjde.
Prohlédněte si projekty skupiny Penta:
Takže vyústění toho je pro Pentu stavba nájemního bydlení?
Ano. Zvažujeme to. Máme asi dva projekty, kde bychom – když to dopadne – měli stavět nájemní bydlení. Zásadní otázkou je, kdo bude ve finále vlastníkem objektu, protože prozatím jím Penta být nechce.
To je potřeba vyřešit. V každém případě si myslím, že nájemní bydlení má smysl a budoucnost, i když to naráží na legislativní problémy. Práva nájemců jsou vyhnána ad absurdum na úkor vlastníků. To by se mělo v nějakém střednědobém horizontu změnit tak, aby práva byla vyrovnána.
Prozradíte, o jaké projekty jde?
Nemohu, jednáme. Obecně lze říct, že klíčem je dopravní dostupnost, tedy něco přímo na metru či v jeho blízkosti. Vždy by ale šlo o výstavbu, ne o skupování činžáků.
Jsou pro vás kromě nájemních bytů zajímavé i jiné části developmentu jako hotely, domy pro seniory, studentské ubytování?
Všechno jsou to zajímavé směry. Domy pro seniory mají o to větší relevanci, že máme silnou zdravotnickou divizi, kde by byla možná nějaká spolupráce. I o tom se bavíme. Hotel jsme postavili v rámci Florentina, teď se prodává. Ale i tady se v současnosti díváme na několik nových lokalit.
Jen máme podmínku, že hotelový operátor, který tam bude pracovat, musí mít nájemní smlouvu, a nikoli manažerský kontrakt. Nechceme podnikat v hotelech, nechceme, aby někdo podnikal pod naším jménem. Neumíme to. Koleje, to jsou vlastně skoro nájemní byty – a tomu se neuzavíráme.
Vím, že to potenciál má: moje dcera studovala několik let v Londýně, a vzhledem k tomu, že jsem to platil, dobře vím, jak dobrý je to byznys.
Soubory studentských kolejí jsou vlastně velká rozvojová území – Strahov, Jarov, Jižní Město. Pro vás ideální.
Zajímavé jsou především Strahovské koleje. Navíc tam není problém roztříštěnosti vlastnictví. V minulosti se o tom hovořilo, ale studentská lobby je velmi silná. Jim se tam moc líbí, nechtějí odtud, nemyslím si proto, že by se něco podobného v nejbližší době stalo. Jinak máte pravdu, i v ostatních zmiňovaných lokalitách je do budoucna potenciál.
Je v současné době aktuální vstup Penty do dalších rozvojových území? Je něco před uzavřením?
Situace na trhu není taková, že by někdo prodával za akceptovatelnou cenu nějaká ucelená území. Takže spíš jde o vstup do nějakého projektu, v němž by byla příležitost být developerem.
Být developerem i někde mimo Prahu?
Dostali jsme teď nabídku na výstavbu za hranicemi Prahy v dopravně dobře dostupné lokalitě, a vzhledem k tomu, že v Praze je finančně dostupného bydlení silný nedostatek, stálo by to možná za úvahu. Ale zatím jsme se nerozhodli.
A mimo Česko? Mluvil jste o Mnichovu či Londýně, jak tam funguje nájemní bydlení…
Ano, Německo je také jednou z možných lokalit, sledujeme dvě až tři země ve střední Evropě. Nyní jsme v Česku, na Slovensku a v Polsku.
Kolik představuje developerská divize na výsledcích Penty? Kdysi jste říkali, že byste se rádi dostali ke 30 procentům.
My bychom byli rádi, aby v realitních projektech bylo asi 30 procent equity. Na tom ale zdaleka nejsme. Obzvlášť teď, když jsme prodali Florentinum, podíl real estate ještě klesl.
Plánujete jít – i vzhledem k množství peněz v ekonomice – ještě dál?
Strategie se nezměnila. Ale je to těžké. Kdybychom řekli, že budeme zvyšovat podíl real estate, musíme něco jiného snížit. Penta prodala v minulých letech firmy, ve kterých neviděla dlouhodobý potenciál, stávající firmy v portfoliu skupiny mají spíše expanzivní plány.
Takže po dosažení 30procentního podílu může real estate růst v absolutních číslech tím, že poroste celá skupina.
Když jste začali prodávat Waltrovku, oznámili jste, že každý rok chcete na trh dostat sto bytů. Držíte plán?
Zatím ano, protože na Waltrovce je bytů poměrně dost. Chtěli bychom ale mít víc běžících projektů, abychom nenabízeli jen jeden. Pracujeme na tom, jsme zvyklí své plány plnit.
| Vystudoval ČVUT v Praze, zkušenosti v realitním developmentu získal jako ředitel Bovis Lend Lease pro Česko a Slovensko. V Pentě pracuje od roku 2007 a zastřešuje všechny české realitní projekty |
