Současná bytová krize a dlouhodobě rostoucí ceny nemovitostí mění přemýšlení Čechů o bydlení. Ti, kteří stále touží zejména ve velkých městech po vlastním bydlení, stále častěji míří za jejich hranice. „Funguje to tak v Helsinkách, v Londýně, v Paříži a v budoucnu to tak bude i v Praze. Klienti se budou diverzifikovat, proto i náš směr je poohlížet se v jejím okolí,“ říká generální ředitel YIT Stavo Marek Lokaj a představuje první mimopražský projekt původem skandinávské firmy.
Proč jste se na projektu Vesi Hostivař spojili s RSJ?
S RSJ začala spolupráce nejprve na pobočce YIT na Slovensku, kde hledali partnera, který by vstoupil do některých jejich projektů. A RSJ do nich vstoupila poměrně významně, především do těch bratislavských. Mají tu společné joint venture projekty padesát na padesát. My jsme hledali podobnou spolupráci i tady v Praze, až jsme našli vhodný projekt, což je Vesi Hostivař s 208 jednotkami apartmánového typu u Hostivařské přehrady.
Jaký je přesně finanční podíl?
Jde o stejný finanční model jako v Bratislavě – padesát na padesát.
Je to model, ve kterém chcete pokračovat? Hledáte i další spolupráce?
Nebráníme se spolupráci s investory formou společného joint venture u některých projektů, nicméně jsme nadnárodní společnost se silným finančním kapitálem a všechny projekty financujeme z vlastních zdrojů. Nemáme žádné lokální financování. Nicméně pokud se dohodneme na nějakém joint venture projektu, lokální financování můžeme použít, což někdy výhodné je a někdy ne. V případě Vesi Hostivař jsme ho využili. Projekt jako takový financuje UniCredit Bank.
Proč nesmíte mít bez joint venture lokální financování?
Jsou to jasně daná pravidla YIT Group, která je kótována na helsinské burze, a také proto, že se ve financování vlastními zdroji opravdu cítíme být silní, takže externí kapitál nepotřebujeme. A za třetí jde o dlouhodobou strategii, kterou YIT nemění.
Přispěla k tomu rozhodnutí i současná krize? Přece jen je taková spolupráce výhodná především proto, že například v případě Vesi Hostivař projekt váže jen polovinu kapitálu.
Ne, to rozhodnutí padlo mnohem dřív. Myslím, že už v roce 2021, kdy byla ekonomická situace a cena hypoték velmi příznivá. I tak jsme se rozhodli partnerství s RSJ vytvořit a myslím, že to bylo správné rozhodnutí. Takže teď spolupracujeme na Vesi Hostivař a máme v plánu i další projekt.
Můžete být ohledně dalšího projektu konkrétnější?
Zatím ne, protože není nic uzavřeno. Bavíme se o projektech, které aktuálně máme na stole, a o dalších, které jsou jen ve fázi studií. Myslím si, že to rozhodnutí padne vcelku rychle a poté přijde na řadu podpis dohody. My o ni určitě zájem máme, protože ta stávající funguje dobře.
Porozhlížíte se i po jiném partnerovi, nebo vám RSJ zatím stačí?
Ne, prozatím nerozhlížíme.
YIT v minulosti ohlásila, podobně jako jiní developeři, že bude stavět nájemní bydlení. Poté jste od něj ale ustoupili. Co bylo důvodem?
Důvodem byla korporátní strategie YIT. Za 110 let své historie byla YIT ve Finsku vždy stavební a developerskou firmou (tady v Česku jsme jenom developer). A vedení společnosti se rozhodlo, že bude pokračovat ve svém hlavním byznysu, tedy ve stavebnictví a v developerské činnosti rezidenčních a komerčních nemovitostí. Nájemní bydlení s sebou nese nutnost servisu pro klienty a správy nemovitosti a my jsme se nakonec rozhodli, že touto cestou nepůjdeme. Nicméně jsme otevřeni spolupráci s jakýmkoliv investorem, který by takovou ambici měl.
Spolupráci s investorem, který by po dokončení od vás byty převzal a pronajímal je, se tedy nebráníte?
Rozhodně nebráníme. Dokonce jsme v roce 2021 už měli podobnou spolupráci rozjednanou. Protože v té době trh hodně přál prodejům, rozhodli jsme se nakonec od toho ustoupit. Takže pokud by se objevil zájem investora o nájemní bydlení, kterých tady začíná fungovat čím dál víc, tak jsme otevření k diskuzi a jsme připraveni z našeho portfolia některý z projektů přizpůsobit.
Jaký byl prodejně pro YIT rok 2022?
Podobně jako pro všechny byl na začátku dobrý, pak byl přibrzděn zvýšením úrokových sazeb. Nicméně já ho hodnotím jako dobrý. Prodali jsme víc než 200 bytů v rozjetých projektech. Oproti standardním předcovidovým rokům byl ještě trochu slabší, ale míříme k podobné úrovni. Myslím, že se pražský trh velmi brzy vrátí na počet zhruba pěti a půl až šesti tisícům prodaných bytů.
Myslíte si, že aktuální stav trhu nějak zásadně změní přemýšlení Čechů o bydlení?
Určitě ano. To zásadní, co lidé sledují, jsou celkové životní náklady, včetně výdajů za energie a za bydlení. Proto se u nových bytů hodně zajímají o energetickou a ekonomickou úspornost. A určitě nastane změna v poměru mezi nájemním a vlastnickým bydlením. Vidíme to na západoevropských městech a my k tomu směřujeme také. Současná mladá generace už uvažuje o bydlení jinak. Mladí nevědí, kde budou chtít bydlet za pět let, chtějí se víc stěhovat za prací. Proto budou určitě čím dál častěji směřovat do nájemních bytů.
Jakou vy letos očekáváte stavební aktivitu? Bude YIT stavět podle plánu, nebo s něčím budete čekat?
Obecně si myslím, že letos bude rezidenční trh přibrzděný. Někteří developeři nezahajují projekty a čekají na lepší situaci pro prodej bytů. Co trápí nás, podobně jako ostatní developery, jsou neuvěřitelně zdlouhavé a komplikované povolovací procesy. My bohužel ještě nemáme na projekty, které bychom chtěli letos zahájit, stavební povolení. V případě, že je získáme, tak bychom rádi začali stavět, ale určitě to nebude dříve než na podzim.
To je zajímavý moment trhu, protože právě na zdlouhavá povolování si často developeři stěžují a pak oznámí, že projekty pozdrží. To by mohlo vytvořit další tlak na zvyšování cen, ne?
Ano, to se opravdu stát může. V případě, že se situace pro kupující zlepší (sníží se inflace a úrokové sazby), ale nabídka bude malá, ceny bytů půjdou spíš nahoru. Proto to přirovnávám k velkým městům západní Evropy. V budoucnu si už nebudou všichni moct dovolit koupit byt v Praze a budou muset hledat v regionech, nebo půjdou do nájmu. Zájemci se budou diverzifikovat, proto i náš směr je poohlížet se v okolí Prahy, případně i ve velkých krajských městech, a do nich postupem času expandovat. Tam chceme klientům nabídnout finančně dostupnější bydlení, ale samozřejmě s dobrou dostupností do Prahy. Myslíme si, že touto cestou se bude společnost ubírat. Funguje to tak v Helsinkách, v Londýně, v Paříži a v jiných velkých městech.
Není to trochu i proto, že pozemky v širším centru Prahy docházejí?
Ano, to je další faktor. Když jsme my koupili pozemky na Praze 9 v Hloubětíně, byli jsme jedni z prvních developerů, kteří o toto území projevili větší zájem. Teď je Praha 9 jedna z nejvíce se rozvíjejících částí metropole. A to i díky dobré spolupráce s radnicí, která má vizi, jasnou představu o vývoji čtvrti a ví přesně, co očekává od developerů. Takže i bývalá průmyslová zóna se spoustou brownfieldů je už v podstatě rozebraná a další pozemky není kde brát. Proto je potřeba se porozhlížet jinde.
Vy jste v rámci svého největšího projektu Suomi Hloubětín postavili také mateřskou školu. Je to pro developera ve finále levnější udělat s městem takovouto dohodu a získat rychleji stavební povolení?
Obecně bych řekl, že to je v zájmu developera, protože tam nejen veřejnosti, ale i svým klientům přináší výhody a hodnotu, které jsou pro ně důležité a jsou ochotni za ně zaplatit. Proto si myslím, že bránit se spolupráci města a investorů nedává smysl. Obě strany tím mohou jedině získat. Pokaždé by se měla vést opravdu otevřená diskuze o tom, co by do příslušné lokality měl investor přinést. Musí to být samozřejmě v mantinelech toho, co umožňuje územní plán.
U Suomi jsou před vámi ještě dvě etapy. Jednu z nich jste se teď rozhodli trochu upravit. K čemu úprava směřuje?
Na obou etapách pracujeme s architekty a snahou je vytvořit takovou podobu objektů a jejich okolí, aby celý rezidenční areál Suomi dotvořil urbanisticky tuto lokalitu na Praze 9. Jedna z etap má již stavební povolení, ale rozhodli jsme ji přizpůsobit podmínkám a požadavkům dnešního rezidenčního trhu.
Co to přesně znamená?
Územní plán umožňuje výjimečnou přípustnost a my nyní o podobě a velikosti obou etap diskutujeme s architekty z IPRu a z Útvaru pro rozvoj hlavního města Prahy.
Váš druhý největší pražský projekt je Parvi Cibulka. To je první rekonstrukce, nebo přestavba, do které se YIT v Česku pustilo. Co k tomu vedlo?
My jsme bývalou továrnu Meopta kupovali od zahraničního investora, který se chtěl budovy zbavit. Ale nejdřív jsme pro výstavbu nového projektu Aalto Cibulka chtěli koupit jen pozemek, který je za ní. Nakonec se ovšem předchozí majitel rozhodl, že vše prodá pouze jako celek, takže jsme koupili celý areál. Po prohlídce Meopty okamžitě padlo rozhodnutí, že ji zrekonstruujeme na byty. Ta budova má totiž obrovský genius loci, který člověk ocení, až když je přímo na místě a vidí, jak funguje, jak je zasazená v lokalitě a jaké má nádherné výhledy. Jednoduše krása. I díky předchozí spolupráci, se kterou jsme byli spokojeni, jsme oslovili architekta Jakuba Ciglera, jestli by s námi chtěl do tohoto projektu jít. Výsledek je podle nás přesně takový, jak jsme si představovali. Parvi Cibulka nabízí skvělé bydlení, ve kterém je zachován industriální duch původní továrny.
Už jste zmínil rozšíření do regionů. Pokud vím, tak první projekt v Kladně už připravujete?
Ano, v regionální expanzi vidíme budoucnost, proto jsme se rozhodli, že do toho půjdeme. Tento první projekt mimo hlavní město splňuje všechno, co si představujeme. Půjde o moderní bydlení s dobrou dostupností do Prahy a význam Kladna podle nás v budoucnosti vzroste. Takže ideální řešení situace pro mladé rodiny, které například na 3+kk v metropoli nedosáhnou, ale v Kladně už je to pro ně reálné. Přitom to bude příjemně blízko Prahy, v plně vybaveném městě s přírodou nedaleko.
V jaké fázi teď ten projekt je?
Připravujeme dokumentaci pro územní rozhodnutí.
A jaké jsou plány YIT do budoucna?
My bychom především chtěli posunout stavebnictví vpřed. Já tomu říkám kulturní revoluce ve stavebnictví. Za posledních třicet let se tento obor u nás v podstatě nikam neposunul a už vůbec ne směrem k průmyslu 4.0. A je to vidět. Všechny projekty se staví příliš dlouho. Ve Finsku jsme schopni postavit bytový dům se stovkou bytů za čtrnáct měsíců, tady je normálních 24. Nám jde o kapitál, který pak máme v projektu vázaný déle, než bychom potřebovali, protože bychom ho mohli vložit do jiných projektů. A také pro klienta je to nevýhodné, protože na byt čeká dva roky, což je podle nás hrozně dlouhá doba. Takže my chceme přinést naše know-how z Finska, kde stavíme jedno patro za týden. V Česku to je jedno patro za měsíc.
To se ale zřejmě bavíme o technologickém rozdílu. Týden zřejmě bude možný díky prefabrikaci, kterou tedy prozatím asi v Česku nepoužíváte…
Ano, je to technologický rozdíl a rozdíl v subdodavatelském systému. V devadesátých letech se řeklo, že paneláky jsou špatné, takže skončilo využívání prefabrikátů, což já osobně považuji za velkou chybu. Moderní technologie prefabrikace přináší zefektivnění a urychlení výstavby. A klient ji ve svém bytě pozná pouze ve vyšší kvalitě provedení. My ji ve Finsku běžně využíváme. Minimalizuje se tím mokrý proces na stavbě, který právě prodlužuje dobu výstavby. Zároveň přinášíte mnohem větší kvalitu díky tomu, že jsou minimalizovány nepříznivé vlivy na kvalitu výstavby. Vždycky říkám, ať se jde každý podívat na stavbu, jaké tam panují podmínky, a pak to srovná s výrobou v továrně, kde je světlo, čisté prostředí a nulový vliv klimatických podmínek.
Už s prefabrikací v některém svém projektu počítáte?
Prefabrikaci už využíváme – konkrétně modulární koupelny, které se vyrobí v tovární hale a v kuse namontují do stavby. Těch už jsme do projektů instalovali více než 300. Koupelna je místo, kde na stavbě vzniká asi největší množství chyb, protože vyžaduje velké množství profesí střídajících se na jednom, velmi malém prostoru. Výrobou v továrně se tyto chyby výrazně eliminují a zároveň to významně zrychluje stavbu. Myslím, že díky modulárním koupelnám dokážeme výstavbu zkrátit o dva až tři měsíce.
Intenzivně se samozřejmě zabýváme i prefabrikací nosných zdí. Realizujeme teď projekt Happi Milánská (jsme ve čtvrtém patře), kam instalujeme prefabrikované panely a betonujeme monolitický strop. A již dosahujeme úspory času, jelikož jedno patro postavíme za dva týdny. Takže u našich plánovaných projektů opravdu směřujeme k významnému začlenění prefabrikace.
Který z chystaných projektů už budete stavět tempem jedno patro za týden?
Jedním z těch větších by měl být právě projekt v Kladně. To je náš cíl a uvidíme, jestli se nám to podaří zrealizovat. Zahájení máme plánováno na rok 2025, tak věříme, že do té doby technologii a postupy vychytáme natolik, abychom toho byli schopní.
Marek Lokaj (47)
Vystudoval obor pozemní stavby na Vysokém učení technickém v Brně. Po dokončení studií sbíral zkušenosti jako projektový manažer. Do YIT Stavo nastoupil už v roce 2008, kdy firma vstoupila na český trh. Z pozice technického ředitele se pak v roce 2021 ujal vedení celé společnosti.
