Tuzemský trh s nemovitostmi prochází v posledních měsících významnými změnami. Po dlouhém období růstu cen dochází k určité stabilizaci a mírnému poklesu. Nicméně nejde zcela paušalizovat - vývoj cen se liší dle lokalit. Státem ve státě je svým způsobem Praha. Tlak na ceny je stále vyšší kvůli větší poptávce a omezené nabídce. Trh v metropoli má navíc další specifika.
„Podle naší analýzy se průměrná cena bytů v České republice za první čtvrtletí roku 2023 snížila o 2,2 procenta. Průměrná cena rodinných domů klesla o 1,9 procenta. Tento vývoj potvrzuje trend mírného poklesu, který byl zaznamenán již v předchozím roce. Přesto je třeba poznamenat, že i přes tento pokles jsou ceny nemovitostí stále na relativně vysoké úrovni,“ uvádí Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz
Je ale třeba zdůraznit, že vývoj cen nemovitostí se může lišit v různých částech České republiky. Například v Praze a dalších velkých městech může být tlak na ceny vyšší kvůli větší poptávce a omezené nabídce.
Dlouhodobě zajímavá lokalita
V minulých letech Praha zažívala vysoký zájem o byty, což vedlo k růstu cen při omezené nabídce. „Větší poptávka než nabídka vytvořila situaci, kdy byly byty často rychle prodány a ceny stoupaly,“ říká Jan Večerka, zakladatel crowdfundingové platformy BrikkApp.
„Významný propad mezi nabídkou a poptávkou je způsoben zejména povahou povolovacích procesů a jejich délkou. Osobně si myslím, že se v čase dočkáme znatelného zefektivnění, ale v Praze bude vždy zásadně převyšující chuť nakupovat, myslím tím v dlouhodobém horizontu,“ vysvětluje dále Pavel Rydzyk, předseda představenstva YD Capital.
Zatímco v jiných koutech republiky jsou kupující díky korekci a malému zájmu o koupi nemovitostí ve výhodě a mají prostor i pro vyjednávání. V Praze vstupuje do situace ohledně vývoje cen řada dalších faktorů. „Praha samozřejmě těží z výjimečnosti svého postavení v rámci České republiky. Stejně tak koncentrace byznysu je tu v rámci země jedinečná. Proto je dlouhodobě zajímavým místem pro rezidenční projekty, i ty komerční,“ říká Pavel Rydzyk.
Hlavní město je tak průsečíkem zájmů mnoha skupin, které zde chtějí vlastnit nemovitosti. „Kromě běžně zde žijících lidí se jedná především o tuzemské investory do nemovitostí, zahraniční investiční skupiny apod. Praha se nachází ve strategickém středu Evropy a disponuje ohromným turistickým potenciálem, a proto zde patrně vždy bude poptávka po nemovitostech vyšší, než ve zbytku republiky," doplňuje Jakub Žižka, realitní makléř RE/MAX Alfa.
Praha díky tomu současnou celorepublikovou korekcí prochází mnohem pomaleji (a jestli vůbec). „Atraktivita je dána i situací na trhu práce, protože zdejší trh skýtá stále mnoho pracovních příležitostí,“ poznamenává Jakub Veverka, hlavní ekonom portálu Videobydleni.cz s tím, že nejžádanější jsou v současné době Vinohrady, kde nemovitosti téměř neklesají. Zaznamenaly propad v řádu jednotek procent, ale spíše stagnují. Nejvíce pak podle něj zlevňují second-handové panelákové byty na okraji Prahy, nejvíce Ďáblice a Letňany.
Současný stav v některých lokalitách pak podle Tomáše Chrobáka ze společnosti Sur Real Investments můžeme označit jako přiblížení nabídky a poptávky. Ke krátkodobě rovnovážnému stavu však trh dospěl tak, že poptávka po nových bytech citelně klesla a prodává se výrazně méně a za nižší ceny než před 12 měsíci. Jakmile klesnou úrokové sazby na snesitelnou úroveň a hypoteční trh se rozhýbe, tak se nůžky mezi poptávkou a nabídkou opět rozevřou a ceny za bydlení v Praze začnou opět růst.
„Z dlouhodobého hlediska by tento trend mohl zabrzdit jen skokový nárůst nabídky, například efektivní regulací Airbnb nebo změnou větších kancelářských projektů na byty v důsledku poklesu poptávky po kancelářích. V ani jedno však moc nevěřím, že se stane skutečností,“ dodává Tomáš Chrobák.
Středně velké byty si stále drží hodnotu
Obecně pak platí, že je v Praze nyní nedostatek bytů pro jednotlivce a středně velkých rodinných bytů v dojezdové vzdálenosti kolem půl hodiny od centra. Právě toto jsou byty, které v současnosti nejen drží hodnotu, ale v mnoha případech dokonce zdražují, protože poptávka je vyšší než nabídka.
„Druhou kategorií jsou prémiové lokality a prémiové stavby. Nemluvíme zde přitom nutně o historických rezidencích v centru – byť třeba byty se střešní terasou a výhledem na staré město se na ceně nepropadají – ale i o řadě moderních staveb, penthousech nebo atypických realizacích. Při nákupu podobných nemovitostí ostatně vstupují do byznysu chladných čísel i emoce. Kdo uvažuje o koupi prémiové nemovitosti v Praze, často připlatí, aby ho jiný kupec nepředběhl,“ upozorňuje Hendrik Meyer z Bezrealitky.cz.
Koeficientem předraženosti vychází Praha jako taková nejhůře z celé ČR, proto se nabídka s poptávkou potkává velmi těžko. Situace se do budoucna může zlepšit díky zrušení ukazatele zadlužení DSTI (limit pro maximální měsíční splátku úvěru v závislosti na příjmech žadatele o půjčku) ze strany ČNB. Na hypotéku by i při současných sazbách mohlo dosáhnout mnohem více lidí ze střední třídy a trh by se mohl pomalu rozhýbat.
„Bankovní sektor je ve velmi dobré kondici a také delikvence splácení hypoték je stále velmi nízká. Zrušení ukazatele DSTI je přesně tím řešením, které trh s novým bydlením potřebuje. O pořízení nového bytu v Praze v následujících pěti letech uvažuje až půl milionu lidí, jak ukázal nedávný průzkum Central Group. Ti by tak při výhodnějších úrokových sazbách a zmírnění dalších pravidel pro hypoteční úvěry mohli přestat odkládat svá kupní rozhodnutí – nové bydlení by se stalo dostupnějším pro mnohem širší skupinu obyvatel, bankovní sektor by neutrpěl žádnou újmu a stát by navíc získal peníze z DPH,“ říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.
Naopak k poklesu cen dochází především dále od centra v nerekonstruovaných domech – cihlových i panelových. „V mnoha případech se totiž jedná o nemovitosti, které mají zvýšené náklady na provoz i údržbu a budou potřebovat rekonstrukci, jejíž náklady se při současných cenách nepromítnou plně do finální hodnoty bytu,“ vysvětluje Hendrik Meyer.
„Největší propad cen na trhu nemovitostí v Praze vnímáme u předražených panelových bytů. Zde se cena skutečně "zhoupla" někdy až o 20 %," doplňuje oblastní ředitel M&M reality pro Prahu Jan Martina.
Nicméně tyto slevy mírně rozhýbaly trh a starší pražské byty v panelácích se po korekci 15-20 % opět začínají obchodovat. „Tam je situace mnohem lepší, než u nových rezidenčních projektů,“ dodává Jakub Veverka.
Hypoteční kalkulačka >>>
Praha bude vždy populární
Developeři v současné době prozkoumávají trh, jak začít stavět byty na nájemní bydlení. V současné době drží v portfoliích nižší tisíce bytů, u kterých se jim nechce zlevňovat a přicházet tak o marži. Pravděpodobně toto ještě nějakou dobu potrvá. Pokud se ale situace nezmění, mohou developeři pomalu měnit svá neprodaná portfolia na nájemní bydlení, případně hledat zájemce z řad korporátních klientů či fondů, kteří by si objekty koupili na další pronájem.
Vlastní bydlení v hlavním městě je ale do jisté míry i statusová záležitost. Lidé budou i do budoucna nakupovat jak v Praze, tak mimo ni. Promění se ovšem skladba jednotlivých skupin kupců. České domácnosti zbohatly a řada lidí si to bude moci dovolit. „Navíc hranice, v nichž se nachází ty nejžádanější adresy, se stále rozšiřuje. Velká poptávka je po dřívějších dělnických čtvrtích – třeba Karlín nebo Vršovice byly ještě před pětadvaceti lety čtvrti, které rozhodně nebyly trendy. Časem bude určitý nadstandard bydlet i v částech Prahy, které dnes považujeme za okrajové,“ říká Hendrik Meyer.
Zároveň však podle něj přibude počet lidí, pro které nebude klíčové být v kontaktu s městem každý den. Data již nyní ukazují rekordní zájem o nemovitosti v takzvaném metropolitním prstenci a trend takzvaných Novostředočechů. „Trojnásobně oproti běžnému období vzrostl počet prodaných nemovitostí a s ním i ceny – dokonce o 8 % u nemovitostí ve Středočeském kraji. Města jako Kladno, Kolín nebo Beroun totiž nabízejí Pražanům, pro které je cena za vlastní nemovitosti v Praze příliš vysoká, možnost získat vlastní bydlení a zároveň si zachovat možnost denně pracovat v Praze,“ uvádí Meyer.
Do budoucna město krátkých vzdáleností
Praha má potenciál být městem krátkých vzdáleností, udělat i z okrajových čtvrtí soběstačné a žijící lokality. Toho je možné docílit dalším rozvojem infrastruktury a občanské vybavenosti: přidáním dalších linek tramvají, výstavbou tramvajové tangenty, ale také dalším rozvojem metra a městské železnice, což je ovšem běh na dlouhou trať. „Již nyní je ale vidět, jak stavba trasy D přispívá k růstu cen nemovitostí okolo jejích plánovaných stanic a celkově lepšímu urbanismu,“ uzavírá Hendrik Meyer, s tím, že neméně důležité je i zlepšení vnější infrastruktury. Současná stavební politika Prahy nepředpokládá další rozšiřování města a rozsáhlou výstavbu v okrajových částech – nadále bude pokračovat trend využívání brownfieldů a zhušťování výstavby.
