Ceny bytů klesnou o desítky procent, říká šéf Babišova fondu | E15.cz

Ceny bytů klesnou o desítky procent, říká zakladatel Babišova fondu Hartenberg Janov

Ondřej Souček

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
2

Investiční skupina Hartenberg, ve které má majoritu svěřenský fond Andreje Babiše SynBiol, zažívá nejaktivnější rok od svého založení. „Jsme tak trochu na křižovatce. Na konci června jsme prodali minoritu ve FutureLife a od té doby hledáme, kam peníze z transakce umístit. V souhrnu jde asi o sto milionů eur. Letos jsme dokončili už deset akvizic, což je nejvíc v historii skupiny,“ říká zakladatel Hartenbergu Jozef Janov.

I když Andrej Babiš kandiduje na prezidenta, už více než rok je jen poslancem. Zapojuje se po odchodu z čela vlády do strategického plánování fondu, nebo jen vyhlíží jednotlivé investiční příležitosti?

Vůbec. Stále je dost zaneprázdněný, má jiné priority. Fungujeme samostatně, a pokud máme výsledky, máme klid na práci. Jednou za měsíc nebo dva se vidíme, zajdeme na večeři, ale to je vše.

Zaneprázdněná je v poslední době i vaše skupina reprodukčních klinik FutureLife. Vstoupili jste s ní na další dva nové trhy, když jste získali majoritu ve španělské společnosti Institut Marquès. Je její integrace do skupiny to, co vás nyní nejvíce zaměstnává?

Paradoxně ne. Jsme především investiční společnost, takže když dokončíme akvizici, máme v přípravě několik dalších. V tuto chvíli dokonce osm a u některých už děláme due diligence (celkovou prověrku firmy – pozn. aut.). Tento rok jsme s Hartenbergem tak trochu na křižovatce. Na konci června jsme prodali minoritu ve FutureLife americké investiční skupině CVC a od té doby hledáme, kam peníze z transakce umístit. V souhrnu jde asi o sto milionů eur. Na naší aktivitě je to, myslím, znát. Letos jsme dokončili už deset akvizic, což je nejvíc v historii skupiny. Celkem jich máme padesát.

Díky vstupu do Institutu Marquès teď máte přístup na španělský i italský trh. Proč jste se rozhodli jít do těchto zemí?

Na této akvizici jsme dělali asi rok a půl. Měli jsme štěstí, že v Institutu Marquès se rodina zakladatelů chtěla vlastnicky stáhnout a zároveň ve firmě nadále medicínsky působit. To je přesně ten model, který dlouhodobě preferujeme. Rodině tedy zůstala pětina podílu a místo ve vedení společnosti. Na Španělsku je zajímavé, že stejně jako do Česka tam jezdí mnoho zahraničních pacientů kvůli špičkové péči i cenám, které jsou v této zemi ve srovnání s Velkou Británií nebo Francií klidně i poloviční.

Jak významný je Institut Marquès v porovnání s dalšími firmami ze skupiny?

Firma dělá asi tři tisíce reprodukčních cyklů ročně, což znamená, že je o trochu větší než náš pražský Gennet. Tržby jsou v přepočtu kolem půl miliardy korun, což ji ve Španělsku řadí mezi pět největších firem v oboru. Zároveň má kliniky i v Neapoli a v Římě. Dnes už díky tomu máme deset trhů. Z toho jasně vyplývá, že z původně českého FutureLife už začíná být regulérní evropská firma, české tržby se na těch celkových podílejí méně než polovinou. Po započtení poslední akvizice bude celý FutureLife dělat zhruba 300 milionů eur tržeb, Institut Marquès se na tom bude podílet asi sedmi procenty.

Můžete prozradit, na kolik transakce vyšla?

To většinou nezveřejňujeme kvůli prodávajícím, často jde totiž o rodinné firmy.

Pojďme k celé skupině. Říkáte, že máte finančně nabito. V jakých dalších oblastech sledujete investiční příležitosti?

Bereme to tak, že balík peněz je jeden pro celou skupinu, a nechceme jakkoli limitovat, kam prostředky umístíme. Kdo se zajímavou a smysluplnou nabídkou přijde jako první, tomu věnujeme čas. Pokud s ním dosáhneme i zajímavých podmínek transakce, půjdeme do toho. Samozřejmě se díváme výhradně na firmy, u nichž vnímáme velký prostor pro další růst.

Ale oborové priority máte, ne? Opravdu stíháte sledovat celý trh?

Samozřejmě priority máme. Nejvíce se zaměřujeme na zdravotnictví, e-commerce a na reality. Vždy je lepší investovat do sektoru, kde už působíte – znáte na něm poměry. Ale chceme monitorovat veškeré příležitosti na trhu. Zatím nám to vychází tak, že se jednotlivé divize, kterých máme osm, pěkně doplňují z hlediska řízení rizik.

Jak to myslíte?

E-shopy jsou dynamický trh, kde zažíváme velké výkyvy – nejdřív rychlý pandemický růst, nyní významná korekce. Zdravotnictví je stabilní dividendový byznys, který roste o nižší jednotky procent ročně, ale zároveň je u něho nižší pravděpodobnost poklesu. Pak máme nemovitosti, kde je v současnosti potřeba být hodně vybíravý. Ale stále ještě existují projekty, které dávají smysl. Některé zlevnily i o dvacet třicet procent.

Zmínil jste, že u některých firem provádíte due diligence, což už je pokročilá fáze vyjednávání. Kdy čekat další transakce?

To je těžké určit. Často se stane, že během prověrky zjistíte odlišné finanční ukazatele, než byly prezentovány, a musíte se znovu bavit o ceně. Můžu říct, že když se dostaneme k due diligence, je pravděpodobnost dovršení transakce asi padesát na padesát.

Profil: Andrej Babiš

Video se připravuje ...
Andrej Babiš (ANO)

Na trhu se proslýchá, že se zajímáte i o energetiku.

Je to určitě jeden ze směrů, které sledujeme. Máme na stole pár projektů a analyzujeme si, zda nám to dává smysl i z dlouhodobého hlediska. V současnosti je ale energetický trh natolik narušený, že je velmi složité takto dlouhodobé rozhodnutí učinit.

Předpokládám, že se zajímáte o obnovitelné zdroje.

Ano, určitě bychom neinvestovali do konvenčních zdrojů a určitě bychom se spojili s partnerem, který má zkušenosti. Momentálně se bavíme se dvěma hráči, kteří shánějí kapitál pro další rozvoj – jedna firma je česká, druhá německá.

Rozhodne situace na Ukrajině?

Ani bych neřekl, možná zprostředkovaně. Pokud by se Rusové konečně stáhli, znamenalo by to jasné zklidnění všech evropských trhů včetně stabilizace cen i úrokových sazeb. Při menší nejistotě se samozřejmě lépe plánuje. Při současných sazbách to navíc finančně ani moc dobře nevychází.

 

Po zdravotnictví jste nejvíce spojováni s e-shopy, jichž jste v poslední době koupili hned několik. Budete v tomto segmentu dál posilovat?

Máme to v plánu a o konkrétních akvizicích už i vyjednáváme. Jde o české firmy s tržbami v nižších stovkách milionů korun, které hledají vnějšího investora a jsou ochotné prodat majoritu. Chtějí silného partnera, který by jim zajistil dostatečné provozní cash flow a zdroje na expanzi. Řada firem během pandemie vsadila na dlouhotrvající rostoucí trend, nakoupily zásoby, investovaly do skladů a nyní jim kvůli poklesu prodejů chybějí peníze. Jednání ale ještě nejsou u konce.

Jak si s korekcí na trhu e-commerce poradily vaše e-shopy?

Musím přiznat, že v tomhle roce jsme provozní zisk v e-shopech přestali vnímat jako hlavní ukazatel ke sledování. Klíčové je momentálně jenom cash flow. Růst se zastavil a u většiny obchodů jsme na číslech minulého roku. Jsme sice u všech e-shopů v zisku, ale dost jsme vystřízlivěli v očekáváních. Rychle jsme museli zavádět úsporná opatření – zastavili jsme i některé investiční projekty nebo stopli nábor nových pracovníků.

Na začátku rozhovoru jste označil zdravotnictví za defenzivní trh, přičemž dlouhodobě tuto úlohu plnilo podnikání v realitách. To už dnes tedy neplatí?

Všeobecně to asi platí, v Česku ale momentálně ne. Za poslední rok tu ceny bytů vzrostly o čtvrtinu a úrokové sazby se zvýšily ze dvou na šest procent. Za mě už se charakter defenzivnosti vyčerpal. Při současných cenách už investor musí opravdu vybírat.

Říkal jste, že některé projekty už zlevnily o desítky procent. Kde je na trhu hledat?

Současná situace je taková, že se prodej bytů takřka zastavil, bavíme-li se o investičních bytech. Je třeba říct, že ten zmíněný loňský růst o 25 procent nebyl zdravý. Vezměte si, že máte úrokovou sazbu dvě procenta a výnos z nájemního bydlení tři až čtyři procenta. Z nájmu jste v pohodě zaplatil hypotéku a ještě vám rostla hodnota nemovitosti. Dnes máte šest nebo sedm procent hypotéku a výnosy na nájmu se stále drží kolem čtyř procent, což nestačí. Velká část investorů proto z trhu zmizela, k tomu na trhu chybějí i lidé, kteří si už sedmiprocentní hypotéku zkrátka nemohou dovolit. Takže odpovím jinak. Čekám jediné, a to všeobecnou korekci. Ceny bytů do půl roku klesnou všude, kde v posledních letech tak dramaticky rostly.

Jak moc?

Může to být dvouciferné, ale ne výrazně. Dokážu si představit zhruba deset až patnáct procent, což není žádné drama. Když v posledních letech ceny rostly minimálně o dvacet procent, je jeden dvouciferný pokles jen mírná korekce. Odlišně ovšem mohou reagovat nové a staré byty. U nových mohou ceny poklesnout opravdu jen minimálně, u starších to může být i přes dvacet procent.

Se dvěma partnery – českou firmou JRD a slovenskou Corwin – máte rozpracovaných šest realitních projektů. Předpokládám, že jejich počet dál poroste. Bude to tak i u partnerů?

Těch projektů je už sedm. Kromě dvou českých a čtyř slovinských i jeden na Slovensku. Určitě časem přibudou další. Ideálně bychom nadále spolupracovali s JRD a s Corwinem, s oběma developery jsme spokojeni.

Firmu Corwin z deseti procent vlastní podnikatelka Anna Bubeníková, která je spjatá s kauzou Gorila a která byla v roce 2012 kvůli podezření z korupce odvolána z dozorčí rady Fondu národního majetku. Nepovažujete to za reputační problém?

My jsme se s ní setkali osobně a musím říct, že jsme byli velmi pozitivně překvapeni. Má v tomto oboru opravdu obrovské know-how.

Žádné kroky tedy nechystáte a články, které o tomto spojení vznikly, vůbec neřešíte?

Ne. Vůbec to neřešíme. Naopak musím zopakovat, že na nás udělala velmi dobrý dojem.

V portfoliu máte také síť květinářství, potravinářství nebo opravny letadel, kde asi těžko nacházíte synergie se zbylými divizemi. Všechny je vnímáte jako dlouhodobou investici?

Před pěti lety by mě investice do květinářství rozhodně nenapadla. Naskytla se ale příležitost, kdy zakladatel prodával 65 procent firmy a nám to dávalo smysl. Je to opravdu zajímavý trh, na němž existují velké vstupní bariéry. Kvůli kvalitním květinám musíte například každý den vozit kamiony z Nizozemska, to malé firmičky zvládají těžko. Květinářství proto věříme, chceme ho rozvíjet dál. Během pandemie jsme se dokonce rozrostli i na Slovensko, kde už máme 70 prodejen a nyní jsme tam jedničkou na trhu. Momentálně jsme tam v mírné ztrátě, ale z dlouhodobého hlediska nemám strach, že by český model konsolidace květinářství na Slovensku nefungoval.

Uvažujete o expanzi i do dalších zemí?

Momentálně ne. S expanzí na Slovensku je ještě stále hodně práce. K tomu budujeme i e-shop. Někdo může namítnout, že zákazníci požadují čerstvé zboží, chtějí si na květiny sáhnout, chtějí mít jistotu, že dorazí přesně ty, které si objednali, a je navíc pravda, že obvykle jde spíš o impulzivní než plánované nákupy. Ale my tuto službu zkrátka chceme nabídnout. I když internetový prodej bude dost možná pouze doplňkový kanál.

A co zmíněné opravny letadel?

To je velmi těžký obor. V pandemii se nic neopravovalo a přežili jsme jen díky tomu, že aerolinky neměly kde svá letadla parkovat. Doslova jsme se stali hlídači letadel. Momentálně se situace úplně otočila a zarezervovaní jsme asi na půl roku. Bohužel je to ale stále obor s nízkou marží, asi pětiprocentní. Takže přiznávám, že tato divize neplní očekávání. Zatím ale není tak zisková, abychom ji nabízeli na trhu a mohli být spokojeni s cenou. Dokud tomu tak nebude, divizi si necháme, ale určitě ji nebudeme držet deset let.

Máte za sebou pandemické vlny a teď přišla dvouciferná inflace, energetická krize i vysoká úroková sazba. Co vás trápí nejvíc?

Například u zdravotnictví jsme v období pandemie zaznamenali velký pokles, protože první půlrok jsme měli zavřené kliniky. Naštěstí hned poté nastal stejně jako u opraven letadel přesný opak a to, co jsme za půl roku ztratili, jsme měli hned zpátky. Úrokové sazby zas limitují development. Současný trh je hodně přehřátý. Pokud sazby zůstanou vysoké, budou muset výrazně klesnout nejen ceny bytů, ale i pozemků. U nich to může být klidně i o 30 procent. To jsou zákonitosti trhu, v tuto chvíli se pořízení pozemků za původní ceny nikomu nemůže vyplatit.

A energie?

Domnívám se, že ty skutečné problémy firem s energiemi teprve přijdou. Velká část z nich měla energie zasmluvněné do konce roku a nyní začnou počítat, kolik budou platit ten příští. Firmy to budou muset promítnout do cen, ale kvůli konkurenci to půjde jen zčásti. Náš výrobce zdravých potravin Good Food například zdražil už dvakrát. V souhrnu o desítky procent.

Jaký podíl zvýšených nákladů promítáte do finální ceny?

Je to sektor od sektoru, ale v průměru to může být asi fifty fifty. Víc zákazník nepřijme.

Evropská unie i česká vláda po měsících přešlapování přišly s řešením, které má zmírnit energetickou krizi. Jak je hodnotíte?

To příliš komentovat nechci. Česká vláda mi v tom nepřijde úspěšná a na Slovensku to je snad ještě horší. Hlavní problém ale vidím v Evropské unii. Rozhodnutí, která činí dnes, měla udělat před půl rokem. Nerozumím, proč regulaci energetiky nenastavila tak, aby byla ku prospěchu většině firem a domácností, a proč setrváváme v bodě, který je výhodný jen pro hrstku energetických hráčů. Já bych úplně všem podnikům vypočítal pětiroční průměr marží a většinu nad touto hranicí bych jim vzal a vrátil do ekonomiky. Stejným směrem jde Polsko, takže reálné to je. Výhodou je i to, že pravidlo platí pro všechny stejně a neexistují žádné výjimky. Vím, je to extrémní zásah, ale nemáme na vybranou. Když nic neuděláme, zakládáme si na obrovský problém.

Řada podniků ale roste díky svému přičinění, to problém není?

Já si opravdu myslím, že nemáme na vybranou a podniky si to musejí uvědomit. Jednoduchá řešení neexistují. Taky jsme rostoucí firma a problém s tím nemám. Musíme státu daněmi pomoct. Zároveň je třeba zdůraznit, že nejvíce zaplatí takzvaní národní šampioni. V Polsku to podle modelu ze tří čtvrtin zaplatí PKN Orlen, energetici a papírny. To jsou přesně obory, které vydělávají na anomálii.

Skupina Hartenberg má osm divizí, což je na české poměry hodně. Dává to ještě smysl, když většina z nich se nijak neprolíná?

Taková rozkročenost je samozřejmě náročná, ale máme tu tým deseti profesionálních lidí a samostatný management jednotlivých společností, takže to zatím zvládáme. Rozhodně teď nehledáme kupujícího pro jakoukoli naši divizi. Naopak momentálně máme dost volných prostředků pro další investice, takže hledáme příležitosti.

Říkáte, že peněz máte dost. K urychlení růstu tedy nepotřebujete žádného dalšího investora, vydávat dluhopisy ani nic podobného?

Přesně tak. Kupujeme firmy, které už mají ztrátovou fázi za sebou, takže když u nás škobrtnou, znamená to zpomalení růstu, a ne ztrátu. Kromě toho, že máme peníze po prodeji minority ve společnosti FutureLife, si tedy sami generujeme další prostředky k růstu. Změny ve vlastnické struktuře proto ani nezvažujeme.

Jak přesně vlastnická struktura vypadá dnes?

Celé to zastřešuje Hartenberg Holding, jejž z 87,75 procenta vlastní přes SynBiol svěřenský fond Andreje Babiše. Já tam mám skoro deset procent a zbylých 2,5 procenta má kolega Libor Němeček.

Loni měl celý Hartenberg 500 milionů eur tržeb. Jak to bude letos?

Pokud započteme koupené firmy, mohlo by to být 600 milionů, což je asi dvacetiprocentní nárůst. Provozní zisk by měl vzrůst ze 75 na 90 milionů eur. Ale bez akvizic by nám EBITDA poklesla. Důvodem je všeobecný růst cen u vstupů i energetická krize.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video

Newslettery