Developer YIT Stavo, který od roku 2017 buduje na Praze 9 nové sídliště známé jako Suomi, využívá při prodeji bytů v lokalitě nestandardních smluvních bodů. Ty klienty zavazují, aby se neúčastnili veřejných řízení týkajících se budoucího rozvoje lokality. Pokud by se přece jen rozhodli využít svá občanská práva, třeba v připomínkovém řízení k návrhu o změně územního plánu, hrozí jim smluvní pokuta dva miliony korun.
Desítky klientů, kteří si od developera YIT Stavo koupili byt na sídlišti Suomi, musejí řešit neobvyklou situaci. Zatímco v době nákupu se závazek „nemluvit“ do rozvoje lokality v jejich smlouvách řadě obyvatel zdál dokonce jako rozumný, protože tak mohlo sídliště rychleji růst, nyní se jeví jako Achillova pata smírného soužití občanů a developera.
Svižný růst sídliště byl totiž údajně doplněn řadou nesplněných slibů developera vztahujících se k občanské vybavenosti lokality. Když se nyní občané chtějí alespoň trochu angažovat v tom, jak má místo, kde si před pár lety koupili byt klidně i za 15 milionů, vypadat, zjišťují, že je to může stát další miliony na pokutách a soudech.
Jeden odvážný
„Jsem připraven risknout, že mne zažalují, nepřijde mi fér, jak s námi developer jedná, my jsme se vždy snažili s ním nějak domluvit,“ řekl jeden z majitelů, který si z logických důvodů nepřál být jmenován, ale jehož totožnost redakce E15 zná.
Zároveň upozornil, že se mu při podepisování smlouvy podařilo změnit znění jednoho bodu. „Ve smlouvě mám, že se zavazuji, že nebudu v řízeních, kterých je YIT účastníkem, podávat takzvané šikanózní připomínky, nikoli se jen ‚účastnit‘. Věřím, že prosté upozornění státního orgánu na fakt, že dochází ke značnému zalidnění lokality a k nedostatečnému budování občanské vybavenosti, nikdy nemůže být klasifikováno jako ‚šikanózní‘,“ vysvětlil svoji pozici.
E15 oslovila i další majitele bytů v sídlišti Suomi. Ve smlouvách některých z nich, které má redakce k dispozici, developer specifikuje etapy, k nimž se nemají pod hrozbou pokuty ve veřejném prostoru vyjadřovat, někde naopak mají obecně napsáno, že se to týká „všech projektů“. „Když jsem to podepisovala, doufala jsem, že tak aspoň dojde k urychlení výstavby multifunkčního sídliště,“ tvrdí žena, která poukázala na to, že se developer zaštiťoval třeba sérií pohledných grafik budoucího vizuálu sídliště a že samozřejmě věděla a počítala s tím, že se „ještě bude stavět“.
„Žádnou z vizualizací však do detailu nerealizovali a postupně jen měnili koeficienty zahuštění a zástavbu plnili dalšími byty,” uzavírá klientka rozčarovaně s tím, že jí nyní „došla trpělivost“, když se developer pokouší v lokalitě dle jejího názoru „nelogicky“ a „proti všem dřívějším slibům“ umístit takřka dvojnásobně vyšší dům. „Jsme teď skoro mrtvé sídlitě, jako byl v době vzniku proslulý Jižák,“ dodává další majitel bytu v Suomi. Na návrhy vedoucí k uspořádání výstavby projektů a úpravy výšky chystaných budov s již existujícími budovami developer reagoval kategorickým zamítnutím.
Dvě reality „běžné praxe“
„Abychom dostavěli byty včas a zároveň co nejkratší období rušili obyvatele, kteří již v areálu Suomi Hloubětín bydlí, potřebujeme dodržovat harmonogram, který jsme si stanovili a klienty s ním obeznámili,“ hájí smluvní podmínky omezující možnost občanů vyjadřovat se k veřejným řízením v lokalitě generální ředitel YIT Stavo Marek Lokaj. Taková ujednání mají podle něj ve smlouvách všichni klienti jeho firmy a prý jde o běžnou praxi všech developerů.
„Developeři jsou často vystaveni principu NIMBY (z anglického not in my backyard neboli ne na mém dvorku, tedy zarputilého odmítání „všeho“ – pozn. red.) od těch, kdo koupili byty v předchozích etapách. Je potřeba rozvoj lokality transparentně komunikovat nejen v době diskuze s klientem o prodeji nemovitosti, ale také následně s rozvojem lokality v čase. Domáhat se takzvaného neodporu není právně vymahatelné,“ shrnul zcela jinou běžnou praxi developerů, než jakou popisuje šéf YIT Stavo, ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek.
Ten odkázal třeba na etický kodex asociace, podle kterého „členové dávají svým jednáním najevo, že plně respektují práva místních komunit, majitelů a obyvatel nemovitostí sousedících s místy, kde probíhá nebo má probíhat výstavba“.
Redakce komunikovala tento problém i s dalšími developery. „V Central Group klauzule s pokutami při odvolávání se do dalších územních/stavebních řízení ve smlouvách nepoužíváme,“ reagoval jasně Ondřej Šťastný za CG. Později doplnil, že u dvou z devíti projektů jakousi „domluvu“ o neaktivitě klientů ve smlouvách mají. Odmítavě se ke klauzulím postavili také v Natlandu, nicméně nikdo nechtěl být citován. Na reakci UDI Group redakce čeká. Zajímavě se situace vyvinula u Finepu. Firma od začátku roku nemá oficiálně tiskového mluvčího, a tak došlo na malý mystery shopping. V jeho rámci autorovi článku jeden z obchodníků potvrdil, že „občas do smluv prý něco takového dají“, ale „ne moc často“ a že jde prý spíš o „formu domluvy a informování klienta, že se bude ještě v okolí stavět“. „Nic ale rozhodně nevymáháme,“ uzavřel.
Sporný bod této kupní smlouvy je na straně 10 s číslem 21
Právní názor České obchodní inspekce (ČOI), ministerstva pro místní rozvoj (MMR) i řady oslovených advokátů na znění inkriminovaných pasáží kupních smluv klientů YIT je přitom shodný: jde o zneužívající ujednání spotřebitelských smluv podle § 1813 občanského zákoníku. „Jednání developera by mohlo být posouzeno také jako neplatné pro rozpor s dobrými mravy dle § 580 občanského zákoníku,“ dodává František Fröhlich za ČOI. V obou případech by však již musel rozhodovat soud. „Domníváme se, že spotřebitel by měl mít šanci u soudu s tímto argumentem uspět,“ uzavřel Fröhlich. ČOI přitom z obchodního hlediska kupní smlouvu obsahující takové podmínky neshledala v rozporu se zákonem o ochraně spotřebitele.
MMR ve své analýze smluvních bodů rovněž upozornilo na možný rozpor s dobrými mravy a zneužití postavení ze strany prodávajícího. Ten v jednom z bodů ve smlouvě například požaduje, aby se kupující vzdal nároku uplatnit svá práva v situacích, které dostatečně nekonkretizuje a ani je časově neomezuje, či dokonce pod smluvní pokutou požaduje, aby stejná právní omezení přešla v případě zcizení (prodeje) nemovitosti na právního nástupce kupujícího. Nepřenesení takové smluvní pokuty však nikterak nepenalizuje.
„Oni (developer YIT) těmi pokutami budou strašit. Dle mého názoru pokutu uplatní a žalobu podají, aby odradili ostatní. I kdyby měli prohrát, tak to bude trvat, občan bude krvácet na nákladech za advokáta a oni ušetří na tom, že se jiní ze strachu neozvou,“ okomentoval praktiku advokát Petr Němec, který se věnuje sporům v oblasti občanského práva.
Zaplněná finská čtvrť
Lokalitu sídliště Suomi na rozmezí pražských Vysočan a Hloubětína developer YIT dlouhodobě komunikuje jako finskou čtvrť „promyšlenou srdcem“ s „příjemným a praktickým bydlením v bezpečném prostředí“. V etapách známých třeba jako Espoo, Oulu, Salo či Vantaa zde od září roku 2017 vybudoval takřka 800 bytů, další dvě etapy – Tampere a Rosala s 290 jednotkami – má nyní rozplánovány.
A právě těch se týká podle Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) historicky teprve druhá přímá žádost YIT o změnu územního plánu v lokalitě. V podstatě znamená, že by místo původně plánované 16patrové budovy měl stát až 28patrový bytový „mrakodrap“, který by do sídliště vměstnal dalších až 100 bytových jednotek.
Odbor územního rozvoje pražského magistrátu pod vedením Filipa Foglara už dvakrát doporučil změnu ke schválení, oproti tomu IPR k ní již dvakrát vydal nesouhlasné stanovisko. Výbor územního rozvoje bude změnu opět projednávat v září.
Právníci už rozesílají výzvy
Enormní citlivost developera na aktivitu občanů v lokalitě dokazuje i případ majitelky bytu, která si nepřála být jmenována – její identitu ale E15 zná a pro účely tohoto textu jí říká Hana. Paní Hana prostřednictvím datové schránky zaslala na pražský magistrát dotaz, nikoli připomínku, k záměru navýšení pater v projektu Tampere a Rosala. Vedle reakce úřadu však o pár dní později obdržela také výzvu k upuštění od porušování závazků plynoucích z kupní smlouvy. Advokátní kancelář Havel & Partners jí na základě plné moci od YIT Stavo s podpisem advokáta Františka Korbela zaslala vysvětlení a „vyúčtování“ dvoumilionové smluvní pokuty, které v dokumentu nazývá jistinou.
K sumě přičetla 300 tisíc korun jako „zákonné úroky za období jednoho roku“, po který by mohl celý soudní spor běžet, 140 tisíc ve formě celkových nákladů právního zastoupení kanceláře a 100 tisíc za „soudní poplatek“. Vše podkládá argumentem, že dotyčná byla v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy „předběžně informovaná o tom, jak bude probíhat výstavba v dané lokalitě“ a že „podpisem slíbila výstavbu jakkoli nenapadat“ a „ani nabádat třetí osoby k takovým krokům“.
„Doposud jsme k vymáhání pokut nepřistoupili. Jsme vždy otevřeni tomu poskytnout dostupné podklady, podat vysvětlení či zodpovědět případné dotazy klientů,” reagoval nicméně na dotazy E15 šéf YIT Stavo Marek Lokaj s tím, že soudní vymáhání je dle něj krajním řešením, ke kterému jeho firma přistupuje až po selhání snahy dojít ke vzájemné dohodě.
Výše zmíněný přístup developera ukazuje poněkud jiné než idylické podmínky výstavby a dosahování dohod v této pražské čtvrti. Dotyční se, samozřejmě, podpisem smlouvy dostali do dané situace sami. Lítosti se občané nedočkali ani na radnici Prahy 9, kterou by, teoreticky, měly problémy, respektive nemožnost občanů účastnit se veřejné debaty o rozvoji celého sídliště zajímat. „Já bych kupní smlouvu na byt s články, které nechci respektovat a u kterých bych se cítil omezován na svých svobodách, prostě nepodepsal,“ reagoval starosta Prahy 9 Tomáš Portlík, když jej redakce E15 s případem obeznámila. Starosta však nebyl ve věci nečinný a již dříve na jednání zastupitelstva sám hlasoval proti záměru developera v lokalitě dům navýšit. Logicky však ze své pozice nemůže zasahovat do smluvních vztahů třetích stran.
Otázkou však zůstává, zda přítomnost takových podmínek ve smlouvách byla v lokalitě, kde je dlouhodobě aktivní – a na řadě projektů prokazatelně konstruktivně aktivní – občanská komunita, potřebná.
Lidé by jednali, mají ale strach
„Snažíme se řešit s lokálními developery stávající a budoucí výstavbu, aby sloužila lidem a byla opravdovým 15minutovým městem, ne jen noclehárnou. A konkrétně YIT je developer, který opakovaně slibuje nápravu veřejného prostoru a občanské vybavenosti, ale dlouhodobě tak nečiní,“ říká předseda spolku Rokytka žije Lukáš Příbramský.
Upozornil třeba na neutěšený stav svahu k Rokytce, který byl odlesněn při stavbě prvních etap, na nekvalitně vybudované retenční nádrže, přičemž jde oficiálně o zeleň, avšak nevyužitelnou v rámci veřejného prostoru, na mateřskou školu postavenou pro soukromého investora s vysokým školkovným či na aktivity developera kolem rozsáhlého oploceného, nicméně původně veřejného prostoru mezi Rokytkou a sídlištěm Suomi.
„Za dobu výstavby a našeho působení v dané lokalitě jsme zrealizovali obchodní prostory, které zajištují obyvatelům občanskou vybavenost (kavárna, restaurace, potraviny, vinotéka) a v dalších etapách projektu budeme v rozšiřování nabízeného sortimentu a služeb pokračovat,“ reagoval na kritiku Marek Lokaj s tím, že jeho YIT za rekultivaci celého prostředí břehů Rokytky, tvorbu nových meandrů obdržela čestné uznání ve finále soutěže Adapterra Awards 2020.
Pouhá procházka sídlištěm však dává za pravdu spíše Příbramskému – náměstí je nyní z poloviny parkoviště bez slibovaného vodního prvku, v místě stále chybí od začátku plánovaná fitness stezka i lavičky a psí loučka, o mnoho menší než ve vizualizacích, má padnout za oběť navazující výstavbě. Přesně té výstavbě, proti které obyvatelé pod hrozbou vysokých pokut nemají vystupovat.
Aktualizace:
Autorovi se po vydání tohoto textu ozvalo několik občanů z dalších projektů developera YIT. Jejich tvrzení zatím naznačují, že v Suomi nejde o izolovaný incident. Řeč je o projektu Aalto / Tellus na Praze 5 Košířích, kde developer údajně také v průběhu výstavby měnil plány a maximalizoval zastavenost lokality a též využíval sporných smluvních ujednání. Další hlas do redakce dorazil od obyvatele v projektu KOTI Hyacint v pražských Modřanech, ten hovoří hlavně o nesplněných slibech vybavenosti dokončených domů - myčka na jízní kola v garážích, příprava garážových stání s dobíjením elektromobilů či internetové rozvody do všech bytů v domě.
Jak se v budoucnu promění Praha:
