Nová past pro majitele zahrad. Kvůli pergole můžete přijít o desítky tisíc

Mít na zahradě pergolu, přístřešek nebo bazén ještě neznamená, že si je majitel může postavit zcela podle vlastních představ. Přestože nový stavební zákon řadu drobných staveb zjednodušil a v některých případech umožňuje jejich realizaci bez stavebního povolení, zároveň přesně vymezil podmínky, které musí vlastníci dodržet. 

Stačí přitom jediné pochybení, například příliš malá vzdálenost od sousedního pozemku, a běžná úprava zahrady se může změnit v nepříjemný spor se stavebním úřadem nebo se sousedem. 

Řada lidí stále vychází z pravidel, která platila před desítkami let. To se týká zejména majitelů rodinných domů, chat a chalup, kteří své pozemky upravovali postupně a často bez hlubší znalosti současné legislativy. Právě u těchto nemovitostí se dnes podle odborníků objevují nejčastější problémy. 

Nestačí, že stavba nevyžaduje povolení

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. umožňuje postavit některé drobné stavby bez stavebního povolení. Mnoho lidí si ale tuto možnost vykládá jako úplnou volnost. Ve skutečnosti musí být současně splněno několik podmínek. 

Typickým příkladem je pergola nebo zahradní přístřešek. Aby bylo možné stavbu realizovat bez povolovacího procesu, nesmí zastavěná plocha přesáhnout 40 metrů čtverečních, výška může dosahovat maximálně pěti metrů a objekt smí mít pouze jedno nadzemní podlaží. Zároveň musí sloužit k bydlení nebo rekreaci. 

Jedním z nejdůležitějších požadavků je umístění stavby. Pergola nebo přístřešek musí být minimálně dva metry od hranice sousedního pozemku. Právě tento bod bývá podle odborníků nejčastějším důvodem sporů. 

Komplikace mohou nastat také tehdy, když majitel původně jednoduchou pergolu postupně upraví. Přidání bočních stěn, zastřešení nebo napojení na další objekt může změnit charakter stavby natolik, že už nebude spadat mezi drobné stavby a budou se na ni vztahovat přísnější pravidla. 

Kontrol přibývá, impulzem bývá soused

Stavební úřady se podle odborníků stále častěji zabývají takzvanými černými stavbami. Nejde přitom jen o rozsáhlé objekty, ale i o zdánlivě drobné zahradní úpravy. 

V mnoha případech přitom kontrola nezačne z vlastní iniciativy úřadu, ale na základě podnětu od souseda. Stačí, aby nová pergola vrhala stín na vedlejší pozemek, narušovala soukromí nebo aby přístřešek způsoboval hluk či jinak zhoršoval sousedské soužití. 

Právě sousedské vztahy se podle odborníků stávají jedním z nejčastějších důvodů, proč se stavební úřady drobnými stavbami zabývají. Pokud úřad zjistí porušení pravidel, může zahájit správní řízení. Výsledkem nemusí být jen pokuta, ale v krajním případě také povinnost stavbu upravit nebo zcela odstranit. 

Podobné situace se navíc často objeví až po letech. Typicky při prodeji domu, dědickém řízení nebo při legalizaci starších staveb, kdy se začne podrobně prověřovat skutečný stav nemovitosti. 

Problém může představovat i bazén

Mnoho majitelů zahrad si myslí, že pravidla se týkají především pergol nebo zahradních domků. Odborníci ale upozorňují, že komplikace může způsobit i bazén. 

Nejde pouze o velké zapuštěné bazény. V určitých případech mohou být předmětem sporů také větší nadzemní nebo nafukovací bazény, zejména pokud jsou umístěny těsně u hranice pozemku. Sousedům může vadit hluk, odtok vody nebo samotné umístění bazénu v bezprostřední blízkosti jejich zahrady. 

Ani vlastnictví pozemku totiž neznamená absolutní svobodu. Občanské právo chrání také práva sousedů a zakazuje, aby užívání jedné nemovitosti nepřiměřeně zasahovalo do užívání druhé. 

Vyplatí se vše ověřit předem

Odborníci doporučují ještě před zahájením stavby ověřit nejen rozměry plánované pergoly nebo přístřešku, ale také podmínky územního plánu, vzdálenost od hranice pozemku, způsob odvodu dešťové vody a případnou potřebu souhlasu souseda. 

Krátká konzultace na stavebním úřadě může podle nich předejít zdlouhavým sporům i nákladným dodatečným úpravám. Legalizace stavby zpětně bývá totiž výrazně složitější a dražší než ověření podmínek ještě před zahájením prací. 

Majitelé starších zahrad by navíc měli zkontrolovat i stavby, které stojí na jejich pozemku dlouhé roky. Pravidla se změnila a to, co bylo před lety běžnou praxí, dnes už nemusí odpovídat platné legislativě. Právě staré pergoly, přístřešky nebo bazény se tak mohou při kontrole, prodeji nemovitosti nebo sousedském sporu stát nečekaným zdrojem komplikací.