Jak vypadá český logistický trh na sklonku roku plného nejistot z dalšího vývoje? Zatím rozhodně lépe než například německý. Otázkou však je, zda nás Německo časem nestáhne s sebou…
Český trh je totiž výjimečný svou strategickou polohou uprostřed Evropy. Má skvělé spojení se západní Evropou, zejména právě s Německem. Když došlo před dvěma lety v Německu (a posléze i u nás) k oživení a růstu HDP, logistický trh v obou zemích na to zareagoval prudkým růstem poptávky. Teď však situace není jednoznačná: v Německu HDP stagnuje, u nás se stagnace zatím příliš neprojevuje.
„Česká republika má jeden z nejstabilnějších trhů v regionu,“ tvrdí Martin Polák, ředitel firmy Prologis pro Českou republiku a Slovensko. „To ale vůbec neznamená, že by český trh stagnoval – vyvíjí se, jde dopředu. Na rozdíl třeba od trhu maďarského, na kterém se stagnace už projevila. Výjimečné je Slovensko, kde se nám podařilo dosáhnout stoprocentní obsazenosti objektů.“
#####Specifika logistického trhu
„Logistický trh je specifický,“ upozorňuje Ondřej Novotný, vedoucí oddělení výzkumu realitního trhu společnosti Jones Lang LaSalle. „Většina developerů zde totiž nemovitosti neprodává, nýbrž pronajímá. Navíc se dnes společnosti snaží o budování vztahu důvěry a uzavírání dlouhodobých smluv. Spekulativní výstavba logistických parků, která ještě v roce 2007 převažovala, v současné době téměř neexistuje.“
#####Developer versus nájemník
Vztah developera a nájemníka naštěstí není vztahem dvou protivníků v ringu. Zatímco během krize byl patrný nesoulad požadavků obou stran (nájemníci požadovali spíše kratší smlouvy, developeři naopak preferovali delší), dnes se situace na trhu pomalu uklidňuje a začíná vracet k normálu. To znamená, že nejobvyklejší délka trvání nájemní smlouvy, na níž se obě strany zpravidla shodnou, činí pět let. „Velmi populární jsou momentálně BTS (Build-to-Suit) projekty, tedy objekty stavěné na míru pro potřeby konkrétního zákazníka,“ připomíná ředitel českého Prologisu Martin Polák. „Jsou oblíbené i u developerů, protože na základě toho, že postaví BTS projekt, vlastně získají rovnou předpronájem.“
#####Nabídka
[file:12125:small:right]
Podle nejnovější zprávy Industrial Research Fora o stavu trhu se skladovými a výrobními nemovitostmi je v současnosti v České republice registrováno 3,757 milionu metrů čtverečních moderních skladových a výrobních ploch třídy A. Během třetího čtvrtletí 2011 bylo dokončeno zhruba 105 000 m2, dalších 200 000 čtverečních metrů se nachází ve výstavbě.
„Celkově lze vypozorovat několik trendů: výrazný pokles nové výstavby oproti období 2007–2008, přechod od spekulativního developmentu k výstavbě na míru, otevírání nových trhů v krajských i okresních městech a stálou preferenci výstavby na zelené louce před přestavbou starších průmyslových areálů,“ vypočítává Milan Korbelář, senior konzultant oddělení průmyslových nemovitostí společnosti Jones Lang LaSalle. „Málo platné, greenfield bude vždycky levnější než redevelopment brownfieldu.“ I když nová výstavba začala opět mírně stoupat (v roce 2010 bylo nově postaveno jen 186 000 m2, letos by mohlo být dokončeno 250 000 m2), k číslům starým čtyři roky se výstavba ani zdaleka nepřiblíží (v roce 2007 bylo postaveno 900 000 m2 nových průmyslových nemovitostí).
#####Poptávka
Rekordní z hlediska poptávky byl rok 2010: celkový take-up tehdy dosáhl úctyhodných téměř 870 000 m2 a zásadním způsobem přispěl k poklesu míry neobsazenosti a k zotavení celého trhu průmyslových a logistických nemovitostí. Pro letošní rok očekávají experti konečnou poptávku okolo 700 000 m2; tento pokles je způsoben úbytkem volných prostor. Významný podíl poptávky dnes tvoří výrobní společnosti (relokace místní i mezinárodní, konsolidace). Recese napomohla nájemcům do BTS projektů (hledání nových lokalit, požadovaná specifikace, vyšší konkurence na tomto trhu).
Otevírání nových lokalit (především v Ústí nad Labem, na Hradecku a Pardubicku) umožňují dnes volnější kapacity developerů. Přesto právě v uvedených lokalitách je stále akutní nedostatek ploch, který tlačí ceny nahoru. Výběr lokality je v současnosti ovlivněn nejen dopravním napojením či existujícími obchodními aktivitami, ale také dostupností kvalifikované a méně nákladné pracovní síly. Míra neobsazenosti již téměř dva roky nepřetržitě klesá: z 18 procent v závěru roku 2009 klesla na konci 3. čtvrtletí 2011 na pouhých 6,9 procenta. Plánovaná relokace se tak pro spoustu firem stává problémem – je nutné o ní uvažovat nejméně 1,5 roku dopředu.
#####Logistické lokality
Tradičně a zcela bezkonkurenčně nejvýznamnější logistickou lokalitou zůstává Praha: její podíl na trhu činí 43 procent (celková plocha 1,6 mil. m2). V současné době je zde ovšem neobsazenost nad průměrnou celostátní mírou (vinou rozsáhlé spekulativní výstavby v minulosti a nižšího zájmu výrobních společností). Vlivem toho jsme svědky nezvyklého jevu: okolí Prahy nemá nejvyšší ceny na trhu!
Na druhém místě je v tuto chvíli Plzeň (podíl na trhu 15,5 %, plocha 578 000 m2), ale brzy ji předstihne Brno (nyní 14,5 %, 543 000 m2). Plzeňsko (oblast počítáme už od Rozvadova) těžilo dosud z napojení na Německo a západoevropské trhy obecně. Především německým automobilkám poskytla tato poloha lákavou příležitost k relokaci výroby. Míra neobsazenosti logistických parků na Plzeňsku za posledních 20 měsíců strmě klesla – z 21 procent na současných méně než 10 procent. To má za následek návrat cen nájemného (dosud nejnižších v republice) zpět na „tržní“ úroveň.
Okolí Brna představuje dnes nejaktivnější, dynamicky se rozvíjející region. Ještě před koncem letošního roku se zde očekává dokončení 135 000 m2 nových logistických ploch, což představuje více než polovinu všech ploch dokončených letos v ČR. Prakticky jediným hráčem na trhu je zde CTP Invest. (V rámci republiky mu výrazně šlapou na paty Prologis a VGP.) Tato specifická pozice Brna je způsobena „historickým hladem“: dlouholetou kumulací poptávek při kritickém nedostatku možností. Nyní je na Brněnsku míra neobsazenosti hluboko pod přirozenou úrovní (jen 1–2 %), čemuž odpovídá vysoké nájemné.
Další významná lokalita – Ostravsko – je postižena relativně rozsáhlou spekulativní výstavbou v době začínající recese a částečně i konkurencí polského Slezska. Dobrou zprávou pro region se proto stalo otevření továrny Hyundai v Nošovicích (spolu s KIA v Žilině), zaujmout by měl také rozvíjející se cargo terminál na letišti Mošnov. Ostrava rozhodně může těžit ze své strategické polohy pro distribuční centra napojená na český, polský a slovenský trh. Tomu ostatně odpovídá i značný pokles míry neobsazenosti (z 37 % v roce 2009 na současných 5 %, což je méně než celorepublikový průměr).
#####Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) se v České republice pohybuje na úrovni 4,50 EUR/m2/měsíc. Nominální nájemné zůstává již delší dobu stejné, ale pobídky se vlivem klesající konkurence snižují. Nájemné ve výstavbě na míru je obecně lehce vyšší a odráží se v něm vyšší specifikace dodávaných staveb (přesně pro potřeby konkrétní výrobní společnosti).
Co může překvapit, je rozložení cen v rámci republiky. Nejdražší není Praha (cenové rozpětí 3,80–4,50 EUR/m2/měsíc), nýbrž Ústecko (4,00–5,00 EUR/m2/měsíc), dražší než metropole jsou však také Pardubice a Hradec Králové (3,90–4,70 EUR/m2/měsíc) a rovněž Brno (4,00–4,50 EUR/m2/měsíc). Důvod je všude stejný: kritický nedostatek volných ploch. Cenově na úrovni Prahy je Olomouc a Liberec, lehce pod její úrovní se zatím pohybuje Ostrava (3,70–4,40 EUR/m2/měsíc) a především Plzeň (3,60–4,20 EUR/m2/měsíc), ale v obou lokalitách jsou ceny na vzestupu.
#####Úspory energií
Také u průmyslových nemovitostí se dnes prosazuje trend ekologické výstavby a úspor energie. Velcí developeři reagují pohotově. „Náš první ekologicky orientovaný logistický park v regionu je Prologis Park Prague Úžice,“ hrdě hlásí Martin Polák, ředitel české a slovenské pobočky Prologisu. „Máme zde vysoce účinnou izolaci snižující spotřebu energií, energeticky úsporný systém osvětlení i systém sběru srážkové vody na zavlažování půdy a umývání průčelí budov. Ale mnoho ekologických prvků máme i v novém BTS projektu pro Globus v Prologis Parku Jirny.“
