Uvažujete o prodeji nemovitosti? Je-li vaše odpověď kladná, doporučujeme vám dočíst článek do konce! Proč? Může vám totiž ušetřit nemalé finanční prostředky. Jak? Tím, že vám poradí, jaký způsob prodeje nemovitosti zvolit.
Nemovitost můžete v zásadě prodat dvěma způsoby. Prvním z nich je přímý prodej nemovitosti („asset deal“), kdy prodáte nemovitost samu. Druhým způsobem je možnost prodeje podílu na společnosti, která nemovitost vlastní („share deal“). Hlavní odlišností výše uvedených způsobů je, co budete po právní stránce převádět na kupujícího. Pokud se rozhodnete pro asset deal, převedete na kupujícího přímo vlastnické právo k nemovitosti. Kupující tak bude po uskutečnění transakce v katastru nemovitostí zapsán jako její vlastník. Pokud se rozhodnete pro share deal, převedete na kupujícího vlastnické právo k podílu na společnosti, která nemovitost vlastní. Po uskutečnění transakce zůstane právním vlastníkem nemovitosti společnost. Po stránce ekonomické ji ale prostřednictvím většinového podílu na společnosti bude „vlastnit“ kupující.
#####Asset deal
Daňový pohled
Rozhodnete-li se pro asset deal a jste-li společností, budete muset zisk z prodeje (tj. rozdíl mezi příjmem z prodeje a daňovou zůstatkovou cenou nemovitosti) zdanit.
Pokud by byla výsledkem prodeje ztráta, bude daňové účinná (s výjimkou prodeje pozemků). Pokud byste nemovitost prodali jako fyzická osoba, mohli byste za určitých podmínek daných zákonem o daních z příjmů svůj příjem osvobodit.
Základní podmínkou pro osvobození je splnění časového testu pěti let mezi nabytím a prodejem nemovitosti. V určitých případech se časový test pro osvobození krátí na dva roky. Z pohledu DPH je důležité správně určit, jestli převod nemovitosti bude, nebo nebude od DPH osvobozen. Pokud by převod osvobozen byl, nebudete si moci uplatnit nárok na odpočet DPH u plnění, které s převodem nemovitosti souvisí, což lze určitě vnímat jako nevýhodu asset dealu. Vaší hlavní nevýhodou (oproti share dealu) však nebude ani tak nemožnost uplatnění nároku na odpočet DPH nebo nutnost zdanit zisk z prodeje nemovitosti, ale povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí, která je v současné době tři procenta.
Právní pohled
Z hlediska právního dochází k přechodu vlastnického práva k nemovitosti až okamžikem jeho vkladu (zápisu) do katastru nemovitostí. Katastrální úřad přitom provede vklad zpětně ke dni podání návrhu. Období mezi podáním návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad a povolením vkladu vlastnického práva úřadem, které může trvat řádově několik měsíců, je třeba při sepisování kupních smluv dostatečně právně ošetřit. Zejména je v této souvislosti žádoucí stanovit, která ze stran ponese v dotčeném období náklady na pojištění nemovitosti, další náklady na její údržbu, jak se vypořádají příjmy plynoucí z vlastnictví nemovitosti za příslušné období. V případě asset dealu je také nutné se připravit na zdlouhavé řízení před katastrálním úřadem, které může trvat i několik měsíců. I tyto časové náklady mohou být vnímány jako nevýhoda asset dealu v porovnání se share dealem.
#####Share deal
Daňový pohled
Pro účely posouzení share dealu z pohledu daně z příjmů je důležité, jestli je prodávajícím společnost, nebo fyzická osoba. Pokud je prodávajícím společnost, může svůj zisk z této transakce (tj. kladný rozdíl mezi příjmem z prodeje sníženým o pořizovací cenu podílu) za určitých podmínek osvobodit. K nejdůležitějším podmínkám pro osvobození patří držení alespoň desetiprocentního podílu na prodávané společnosti po dobu dvanácti měsíců. Dále je mimo jiné vyžadováno, aby obě společnosti (tj. mateřská i dceřiná) měly určitou, zákonem vyžadovanou právní formu (například společnosti s ručením omezeným). Fyzická osoba jako prodávající může svůj příjem od daně z příjmů také osvobodit, a sice v případě, pokud prodává podíl na společnosti s ručením omezeným, který drží déle než pět let. Pokud prodává akcie, je situace trochu složitější. U akcií nabytých do konce roku 2007 je podmínkou osvobození pouze to, aby je prodávající držel před jejich prodejem alespoň po dobu šesti měsíců. Pro akcie nabyté od počátku roku 2008 je podmínkou pro osvobození (kromě doby držení minimálně šest měsíců) také to, aby prodávající v období 24 měsíců před prodejem nedržel ve společnosti podíl na hlasovacích právech nebo jejím základním kapitálu vyšší než pět procent.
Převod podílu ve společnosti nepodléhá DPH, což je určitě výhoda. Na rozdíl od asset dealu vám totiž nehrozí nebezpečí, že byste si jako prodávající nemohli uplatnit nárok na odpočet u souvisejících zdanitelných plnění. U share dealu navíc budete mít možnost uplatnit osvobození od daně z převodu nemovitostí, což bude vaší hlavní „daňovou“ výhodou. Svému rozpočtu tak ušetříte tři procenta z kupní ceny nemovitosti, případně z jejího znaleckého ocenění (daň z převodu nemovitostí se vybere vždy z té hodnoty, která je vyšší). Je ale nutné dát si pozor na jednu skutečnost. Vklad nemovitosti do základního kapitálu společnosti (s. r. o. nebo a. s.) je sice osvobozen, ale podmíněně! Touto podmínku je, že do pěti let od vkladu nemovitosti nesmí ve společnosti zaniknout vaše účast. Pokud by do pěti let k zániku účasti došlo, na osvobození byste ztratili nárok a daň z převodu nemovitostí byste byli nuceni uhradit.
Právní pohled
Z právního hlediska vlastnické právo k podílu na společnosti (nebo k akciím) přechází dnem účinnosti smlouvy o převodu podílu nebo cenných papírů. Režim přechodu vlastnického práva u share dealu je tedy podstatně jednodušší než u asset dealu. Navíc výrazně ušetříte svůj čas, protože nebudete muset absolvovat řízení před příslušným katastrálním úřadem.
#####Shrnutí
Jak vidíte, můžete vhodným zvolením způsobu prodeje nemovitosti ušetřit svému rozpočtu slušné peníze a sobě drahocenný čas. Věříme tedy, že časová investice, kterou jste věnovali přečtení našeho článku, se vám vyplatila a že na prodeji nemovitosti už v budoucnu „neproděláte“.
O autorovi| JUDr. Thu Nga Haškovcová Ph. D., partner bpv Braun
