Zatímco si velcí hráči na developerském trhu porcují pražské brownfieldy ve středu města, v okrajových částech metropole dokončují stavaři jeden bytový a vilový projekt za druhým. Cílí přitom na mladé rodiny, které chtějí za relativně dostupnou cenu do většího bytu nebo rodinného domu a zůstat přitom v Praze. Okrajové městské části, kde místní často bojují za zachování vesnického rázu čtvrtě, tak čelí přísunu tisíců nových obyvatel.
Čtyřtisícová Vinoř na severu Prahy se nachází několik zastávek autobusem od konečné stanice metra Letňany. Není zde centrální náměstí a život se tu odehrává zejména podél hlavního silničního tahu na dohled od místní Normy. Do poklidné městské čtvrti se ale do roku 2030 nastěhují dva až tři tisíce nových obyvatel. Chystají se tu totiž dva rozsáhlé developerské projekty, bytová čtvrť od developera Atlantis na okraji obce a bytové domy v někdejším zámeckém dvoře od developera Neocity. Dohromady tady vznikne na pět set nových bytů.
Starosta Vinoře Michal Biskup ale nemá obavu, že by městská část příliv obyvatel nezvládla. Už se totiž poučila. „Když před více než patnácti lety skokově narostl počet obyvatel, nebyla na to zdejší infrastruktura připravená a způsobovalo to veliké třenice mezi starousedlíky a novými obyvateli,“ vzpomíná Biskup. „Dnes jsme na to lépe připraveni. Máme poměrně velkou školu, kde jsme před deseti lety vypověděli spádovost Středočechům. Ti reagovali tak, že si postavili vlastní školu, a nám se tak postupně uvolňuje kapacita,“ přibližuje starosta.
Radnice momentálně pracuje spolu s magistrátem na získání pozemků nedaleko Normy, kde by mohlo vzniknout chybějící náměstí. Spolupráci s developery si pochvaluje, radnice si například vynutila snížení podlažnosti některých staveb nebo úpravu architektury tak, aby zapadala do zdejší zástavby. V projektu od Neocity se také počítá v jedné z historických budov s novým sídlem radnice. „Současná budova radnice by už nezvládla odbavit zvýšené množství obyvatel,“ vysvětluje Biskup.
Řadové domy jsou zpět
Podobný příběh jako ve Vinoři se odehrává i na dalších místech. Vilové projekty i čtvrtě s novými bytovými domy se chystají nebo už stavějí v Satalicích, Ďáblicích, Lipencích, Radotíně, Řeporyjích, Zbraslavi nebo Dolních Počernicích. Developeři si oblíbili zejména řadové domky s předzahrádkami, které mají nalákat kupce s touhou po vlastním rodinném domě.
Celé čtvrtě s desítkami totožných vil ovšem mírně evokují kdysi kritizovaná a přežitá satelitní městečka, které nenabízí další funkce vyjma bydlení. Pražský náměstek pro rozvoj Petr Hlaváček ale upozorňuje, že u vesnické struktury je třeba vnímat obec jako celek, ne každý projekt má potenciál být samostatnou čtvrtí. „Základem je u dohod o spoluúčasti vytvořit společně s investorem komplexní čtvrť s dostatečnou vybaveností. Tak aby nebyli obyvatelé nuceni cestovat za vším autem,“ upozorňuje Hlaváček.
Sám je prý zastáncem mírně hustější zástavby v okrajových částech města. V zahraničí se podle něj rovněž řeší, co s cennými pozemky v drobné vesnické zástavbě v blízkosti metropole „Používá se struktura nazývaná „low rise, high density“, tedy „nízká výška, vysoká hustota“,“ popisuje Hlaváček. „Ta je typická vysokou kvalitou prostředí, ale kde se prostor zahušťuje více než u standartních řadových domů. Tyto domy zpravidla nepřesahují tři podlaží a tvoří například základ moderního holandského urbanismu,“ dodává náměstek s tím, že je ale třeba respektovat zkušenost místních starostů, kteří prostředí lépe znají a jednají s místními.
Například starostka Satalic, kde developer MS-Invest začal stavět šedesátku řadových domů, si výsledek jednání pochvaluje. „Vítáme jejich rozhodnutí postavit řadové rodinné domy a ne paneláky,“ říká Milada Voborská. Developer poskytl radnici část pozemku pro okružní křižovatku a přispěl na veřejnou infrastrukturu. Hlavní město podle Hlaváčka i zástupců Institutu rozvoje a plánování do těchto jednání nevstupuje, pokud není třeba změna územního plánu, a rozhodnutí, jak budou nové domy vypadat, nechávají na místních samosprávách.
Místa ve školách
Jak ukázal loňský rok, vysoká developerská aktivita v městských částech zvyšuje tlak na kapacity ve školách a školkách, které jsou na okrajích Prahy často na hraně. Novou výstavbu škol musejí řešit například Dolní Počernice, kde se chystají stavět Central Group, Galstian & Galstian, Sekyra Group, a dokonce i magistrát, který zde chystá dostupné bydlení. Z necelých třech tisíc obyvatel se populace Dolních Počernic podle starosty Zbyňka Richtera rozroste do roku 2040 na deset tisíc.
„Je samozřejmé, že se všemi investory řešíme dopravní napojení jejich investičních záměrů tak, aby doprava co nejméně zatěžovala již stávající zástavbu Dolních Počernic,“ popisuje Richter. V přípravě je podle něj vybudování několika mateřských i základních škol. „Klademe důraz i na to, aby v rámci všech projektů byly vytvořeny podmínky pro další veřejnou vybavenost, kvalitní veřejná prostranství a městskou zeleň,“ dodal Richter.
Nervozita místních
Příliv nových lidí přirozeně znervózňuje současné obyvatele. Starostové městských částí se shodují, že nemá smysl výstavbě bránit, když to územní plán dovoluje, a snaží se spíše vyjednat s investory co nejvyšší příspěvky do městské kasy a na veřejnou vybavenost.
Někdy je ale situace opačná, síla místních obyvatel například před lety udolala developera UBM, který se chystal v Klánovicích postavit přes stovku rodinných domů. Projekt však natolik připomínal odtržené satelitní městečko, až jej Klánovičtí odmítli v referendu napojit na silnici. Developer nakonec projekt vzdal a dal pozemek k prodeji. Kvůli nevoli obyvatel je momentálně zamrzlý i malý projekt bytového domu v Lochkově, velká debata se vedla i o bytových domech v Lipencích.
Při projíždění realitních serverů si nelze nevšimnout, že se řada developerů snaží dostavěné byty a vily na okraji Prahy už delší dobu marně prodat. Na rozdíl od menších bytů v centru Prahy totiž do těchto lokalit nesměřují lidé hledající byt na investici, ale zejména hypotékáři, kteří hledají vlastní bydlení. Vysoké úrokové sazby ale řadu z nich donutily nákup odložit. Návrat kupců developeři očekávají s poklesem sazeb v průběhu letošního roku.
