Velké obchody se trhu s nemovitostmi vyhýbají. Od vypuknutí pandemie se v Česku neobjevila žádná transakce nad 200 milionů eur. To zdejší trh nepamatuje od roku 2012, kdy ještě doznívala světová finanční krize.
Důvodem „paběrkování“ na investičním trhu je opatrnost a pokles zájmu o koupi velkých obchodních center, hotelů a kancelářských komplexů, ale také nedostatek prémiových nemovitostí. To platí zejména o logistických areálech, které se následkem obřího rozmachu online nakupování staly vítězem koronavirové krize. Výnosy z nejlepších obchodních center a logistických parků, které dříve nepatřily k top nemovitostem, se tak urychleně vyrovnaly. „Je to důsledek nedostatku logistických produktů a přetrvávající nejistoty na maloobchodním trhu,“ konstatuje analytik poradenské firmy Knight Frank Ondřej Vlk.
Objem investic do komerčních realit dosáhl v prvním pololetí 2021 zhruba 750 milionů eur, v přepočtu 19 miliard korun. Meziročně to znamená souhrnný propad o 1,2 miliardy eur. Srovnání se stejným obdobím loňského roku však není úplně vypovídající. Dvě třetiny objemu všech obchodů totiž tehdy udělala největší transakce v historii českého realitního trhu, kterou byl prodej portfolia Residomo, sestávajícího z bývalých bytů OKD, švédské společnosti Heimstaden Bostad ve výši 1,3 miliardy eur. Tento obchod se však sjednával ještě před pandemií koronaviru. Bez balíku Residoma činily loňské investice za oba kvartály jen 650 milionů eur, což byl oproti předcovidovému roku 2019 sešup o bezmála dvě třetiny.
Přestože realitní experti teď začínají mluvit o mírném oživení, na uzavřených obchodech se to ještě neprojevilo. Největší letošní transakcí je zatím prodej pražského Proton Therapy Center, které od rakouské společnosti Immorent koupila krajanská Raiffeisen Leasing za zhruba 95 milionů eur. „Stále převládají transakce menšího rozsahu. Kromě čtyř investic do kancelářských nemovitostí a jedné industriální transakce žádná nepřesáhla svým objemem 50 milionů eur,“ doplňuje Vlk.
S absencí velkých sto až 200eurových prodejů souvisí i to, že na trhu v prvním pololetí dominovaly místní investiční skupiny, které udělaly 43 procent objemu realizovaných obchodů. Loni činil jejich podíl dokonce přes 60 procent. Projevila se tak mimo jiné omezená možnost cestování, kdy většina mezinárodních hráčů zůstala doma. „Zahraniční investoři jsou prakticky jediní schopni obří transakci uzavřít, pro místní je objem přes pět miliard korun limitující. Navíc je tu překážka v podobě regulace ČNB na poměr nových investic vůči celkovému spravovanému majetku a na diverzifikaci portfolií nemovitostních fondů,“ upozorňuje analýza Trend Report 2021od Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Díky čtyřem nákupům větších administrativních budov v Praze a Ostravě zůstávají nejvíce obchodovaným druhem nemovitostí kanceláře. V posledních letech stoupá analytikům trhu kategorie ostatní, kam se jako zdravotnické zařízení řadí zmíněné protonové centrum, a spadají do ní i nákupy balíků nájemních bytů. Po loňském Residomu letos švédský Heimstaden Bostad nakoupil byty z developerských projektů Unicity Plzeň a Pergamenka v pražských Holešovicích.
Čekání na výprodej
Do pozadí naopak ustoupily maloobchodní nemovitosti. Investoři nakupují menší retailové parky, které se v pandemii osvědčily díky skladbě nájemců nabízejících zboží denní potřeby a samostatným vchodům do prodejen. „Jediné obchodní centrum, které bylo v prvním pololetí zobchodováno, je Korso Karviná. Zároveň jsme zaznamenali 13 prodejů nákupních parků nebo podílů v nich. I když se jedná o velký počet, vzhledem k malé velikosti parků jde o menší částky, a tak není celkový objem transakcí velký,“ vysvětluje Vlk. Dalším důvodem byla očekávání investorů, že majitelé obchodních galerií budou pod tlakem nabízet nemovitosti výrazně levněji. „Zásadní změna v očekávání cen však ze strany majitelů nenastala,“ dodává Katarína Brydone z oddělení investic poradenské firmy CBRE.
Zejména v případě hotelů krouží po trhu oportunističtí investoři, kteří mají zálusk na nemovitosti, jejichž vlastníci se ocitli pod tlakem kvůli absenci turistů. „Zatím se však zdá, že nikdo z nich není ochoten poskytovat slevy, a prodeje tak stagnují. Neznamená to však, že by se na trhu hotely nabízely, pouze je takzvaných disstressed prodejů výrazně méně, než bylo obecné očekávání,“ popisuje Vlk.
Nejdražší vily na prodej v Česku stojí stamiliony:
