Zrádné darování v rodině. Dům je bez daně, za tyto dvě nenápadné chyby ale zaplatíte statisíce
- Z nemovitosti darované v rámci nejbližší rodiny sice nemusíte platit žádnou daň z příjmu.
- Pokud ale hodnota daru přesáhne pět milionů korun, musíte to pod hrozbou vysoké sankce oznámit úřadům.
- Při následném prodeji vás navíc může zaskočit vysoká daň, pokud si včas nezajistíte znalecký posudek.
Dary v rámci rodiny jsou od daně z příjmu osvobozeny. Podle zákona se to týká nejen nejbližších příbuzných (rodičů, dětí, sourozenců), ale i tet, strýců, synovců, neteří či manželů vašich dětí a rodičů. Pokud tedy rodiče darují dítěti byt či dům, neplatí se z toho žádná daň a neodvádí se ani sociální či zdravotní pojištění.
Na druhou stranu to automaticky neznamená, že tím pro vás veškeré povinnosti končí. Pokud hodnota daru přesáhne pět milionů korun, je nutné splnit oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Chyba 1: Dar je bez daně, ale formulář na finančák poslat musíte
Podle zákona o daních z příjmů se roční příjem nad limit pět milionů korun musí oznámit. V praxi se to často týká právě nemovitostí, protože ceny bytů, domů a pozemků v posledních letech výrazně vzrostly. Hodnota nemovitosti nad pět milionů korun tak není ničím výjimečným.
Ačkoliv zákon (§ 38v odst. 3) nevyžaduje oznamovat příjmy dohledatelné ve veřejných registrech (včetně katastru nemovitostí), u darovaných nemovitostí to bývá problematické. Finanční úřad totiž z katastru nezjistí hodnotu daru ani to, zda máte na osvobození od daně skutečně nárok, protože tyto údaje v darovací smlouvě zpravidla chybějí.
Právě proto nesmíte spoléhat na to, že si úřad vše dohledá sám, a příslušné oznámení musíte aktivně podat vy.
Sankce za nesplnění oznamovací povinnosti činí:
- 0,1 procenta z částky neoznámeného příjmu, pokud daňový poplatník tuto zákonnou povinnost splní, aniž by k tomu byl vyzván,
- 10 procent z částky neoznámeného příjmu, jestliže daňový poplatník tuto povinnost splní v náhradní lhůtě poté, co k tomu byl vyzván,
- 15 procent z částky neoznámeného příjmu, pokud daňový poplatník nesplní tuto povinnost ani v náhradní lhůtě.
Jak na oznámení o osvobozených příjmech při darování nemovitosti
Vzhledem k aktuálním cenám nemovitostí se pokuty za nesplnění oznamovací povinnosti mohou vyšplhat opravdu vysoko. Přitom samotné podání je velmi jednoduché a zabere jen několik minut.
Oznámení musíte podat nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost obdrželi (zpravidla do začátku dubna následujícího roku).
Co musí oznámení obsahovat?
Ačkoliv pro tento účel neexistuje jediný závazný tiskopis, podání musí obsahovat tyto údaje:
- výši příjmu (hodnotu nemovitosti, ideálně podle odborného odhadu),
- popis okolností nabytí (například darování od rodičů),
- odůvodnění nároku na osvobození (například příbuzenský vztah v přímé linii),
- datum, kdy příjem vznikl.
Kde najít formulář pro oznámení o osvobozených příjmech?
Pro usnadnění práce připravila Finanční správa nepovinný, ale velmi praktický vzor.
- Online v aplikaci Moje daně: Nejjednodušší cestou je vyplnit formulář přímo v Online finančním úřadu (DIS+). Hledejte pod názvem „Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v zákona o daních z příjmů“.
- Ke stažení (PDF): Tiskopis najdete na webu Finanční správy v sekci Daňové tiskopisy (číslo tiskopisu 25 5252).
- Vlastní formát: Oznámení můžete zaslat i jako prostý dopis nebo datovou zprávu, pokud bude obsahovat všechny zákonné náležitosti uvedené výše.
Chyba 2: Prodej darovaného domu bez znaleckého posudku
Příjem získaný prodejem nemovitosti je od daně z příjmu osvobozen tehdy, pokud získané finanční prostředky využijete na obstarání vlastní bytové potřeby nebo při splnění zákonného desetiletého časového testu. U darování je však nutné pamatovat na to, že se tato lhůta na rozdíl od dědictví v přímé linii nezkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil dárce. Pokud tedy dojde k prodeji darované nemovitosti dříve a není splněna ani podmínka investice do vlastního bydlení, podléhá tento příjem dani z příjmu fyzických osob.
V takovém případě tvoří základ daně rozdíl mezi prodejní cenou a souvisejícími výdaji. Nejdůležitějším výdajem je nabývací cena, která se u daru stanovuje podle hodnoty nemovitosti ke dni darování.
Tuto daňovou povinnost splníte podáním klasického daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, které se podává do konce března v listinné podobě nebo do konce dubna při elektronickém podání.
Zásadní chybou je tedy snaha ušetřit za odhadce – bez odpovídajícího ocenění si totiž při brzkém prodeji nebudete moci snadno odečíst původní hodnotu daru a riskujete, že úřadu zaplatíte o statisíce více.
Znalec stojí pár tisíc, ale do budoucna vám může ušetřit statisíce
Ačkoliv zákon nevyžaduje znalecký posudek u každého darování nemovitosti, jeho vypracování může být v mnoha situacích velmi výhodným krokem. Pokud například rodiče darují dítěti byt, který koupili před rokem za necelé dva miliony korun, může se na první pohled zdát, že hodnota daru nepřesahuje pětimilionový limit pro povinné oznámení finančnímu úřadu. Přesto se může ocenění vyplatit.
Hlavní přínos totiž spočívá v ochraně před budoucí daní z příjmu. Pokud by se dítě rozhodlo nemovitost prodat dříve, než splní podmínky pro daňové osvobození, bude muset zdanit rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou, kterou měl byt v době darování. Právě znalecký posudek slouží jako oficiální doklad této hodnoty, což může výrazně snížit budoucí daňový základ.
