Darujete nemovitost mimo rodinu? Zjistěte, jak se vyhnout milionové dani z příjmů
Darování nemovitosti osobám mimo úzkou rodinu velmi často podléhá vysoké dani z příjmů.
Zákonné povinnosti platit státu se můžete legálně vyhnout včasným prokázáním společně hospodařící domácnosti.
Zjistěte předem, kdy se neobejdete bez drahého znaleckého posudku a jaká úskalí přináší případné napadnutí darovací smlouvy.
Zatímco bezúplatné převody majetku v rámci úzké rodiny jsou plně osvobozeny od daně z příjmů, u darování třetím osobám je situace z pohledu legislativy složitější. Pokud nejsou splněny striktní zákonné podmínky, jako je například doložitelná existence společně hospodařící domácnosti, stává se hodnota nemovitosti zdanitelným příjmem obdarovaného.
Obsah článku:
- Zrušení darovací daně a aktuální zdanění darů 2026
- Příklad: Výpočet daně při darování bytu kamarádovi
- Darování nemovitosti družce či druhovi: Jak se vyhnout dani z daru
- Znalecký posudek a odhad ceny: Kdy je při darování nemovitosti povinný?
- Lze napadnout darovací smlouvu cizí osobě? Práva dědiců a věřitelů
- Nejčastější omyly a otázky při darování nemovitosti cizí osobě
Zrušení darovací daně a aktuální zdanění darů 2026
V roce 2026 se darovací daň z nemovitosti již neplatí. Zákon o dani darovací, dědické a dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb. byl totiž zrušen k 1. lednu 2014. Darovací daň tedy v současné legislativě neexistuje a dary mohou být případně zdaněny pouze prostřednictvím daně z příjmů.
Z darů se nikdy neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Pokud jsou navíc splněny zákonné podmínky pro osvobození od daně z příjmů, nepodléhá dar žádnému zdanění. Problematiku darů upravuje § 10 zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Daň z příjmů se při darování nemovitosti uplatní pouze tehdy, pokud nejsou splněny podmínky pro daňové osvobození.
Souhrnný roční daňový základ se skládá z dílčích základů daně ze zaměstnání, samostatné výdělečné činnosti, kapitálových příjmů, příjmů z nájmu a z ostatních příjmů, kam mohou patřit i dary. Sazba daně z příjmů se přitom uplatňuje až na celkový daňový základ.
Za rok 2025 činil 15 procent pro daňový základ do 1 676 052 korun a 23 procent pro částku nad tuto hranici. Kolik tedy zaplatíte při darování nemovitosti? Stejně jako u jiných zdanitelných příjmů. Zdanění daru totiž nepodléhá žádné zvláštní sazbě daně z příjmů. Pro rok 2026 je limit posunut na částku 1 762 812 korun.
Příklad: Výpočet daně při darování bytu kamarádovi
Pan Novák obdržel od kamaráda darem jednopokojový byt v menším městě. Podle znaleckého posudku má nemovitost hodnotu 3 miliony korun. V tomto případě nejsou splněny podmínky pro osvobození od daně.
Celá částka se proto započítá mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Pan Novák bude muset podat daňové přiznání a část jeho daňového základu se dostane do pásma se sazbou 23 procent. Výsledná daňová povinnost tak může být poměrně vysoká a bude záviset i na výši jeho dalších zdanitelných příjmů ze zaměstnání.
Darování nemovitosti družce či druhovi: Jak se vyhnout dani z daru
Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny dary od osoby, se kterou poplatník žil nejméně jeden rok bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu o domácnost pečoval nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Pokud je tato zákonná podmínka splněna, je dar nemovitosti od daně z příjmů osvobozen. Právě splnění podmínky společné domácnosti je tak jednou z cest, jak se zdanění daru vyhnout. V praxi proto bývá darování nemovitosti družce či druhovi často bez daňové povinnosti.
Nárok na daňové osvobození musí obdarovaný v případě potřeby doložit finančnímu úřadu. Je nutné prokázat existenci společně hospodařící domácnosti, například bankovními výpisy potvrzujícími, že se obdarovaný podílel na financování jejího chodu, například na nákupu potravin, vybavení domácnosti, energií, nájemného nebo oprav.
Pomoci může také shodná adresa trvalého bydliště, uvedení jména na nájemní smlouvě či svědecké výpovědi sousedů nebo rodinných příslušníků. Vhodným doplněním bývá i podrobné čestné prohlášení dárce a obdarovaného, které popisuje, jak byla podmínka společného hospodaření naplněna.
Někteří dárci využívají také institut darování pro případ smrti podle § 2063 občanského zákoníku. Jde však o méně obvyklé řešení. Může sice přinést daňovou úsporu, nejde ale o klasické darování, protože obdarovaný se stává vlastníkem nemovitosti až po smrti dárce. Takový postup je proto vždy vhodné předem konzultovat s právníkem.
Znalecký posudek a odhad ceny: Kdy je při darování nemovitosti povinný?
Pokud jsou splněny podmínky pro daňové osvobození, není nutné pořizovat odhad ceny nemovitosti. V praxi si však mnoho obdarovaných nechává znalecký posudek vypracovat i v těchto případech.
Důvodem bývá možný budoucí prodej nemovitosti. Pokud by při prodeji nebyly splněny podmínky pro daňové osvobození, mohou si díky znaleckému posudku odečíst od prodejní ceny pořizovací hodnotu nemovitosti. Daň z příjmů se pak vztahuje pouze na zisk z této transakce.
Pokud z nemovitosti získané darem vzniká povinnost zaplatit daň z příjmů, je nutné nechat vypracovat znalecký posudek. Ten je totiž základním dokumentem pro stanovení výše zdanitelného příjmu.
Posudek musí vyhotovit soudní znalec, který je pro tyto účely oprávněn, a opatří dokument svým „kulatým razítkem“. Hodnota nemovitosti se přitom určuje ke dni jejího nabytí a vychází z tržního odhadu, tedy z ceny obvyklé.
Vzhledem k aktuálně vysokým cenám nemovitostí často jejich hodnota přesahuje pět milionů korun. Právě tato hranice je přitom zásadní pro vznik daňové oznamovací povinnosti.
Podle zákona o daních z příjmů musejí poplatníci Finanční správě oznámit každý daňově osvobozený příjem, který přesáhne pět milionů korun.Za nesplnění této povinnosti hrozí vysoké sankce – v krajním případě až 15 procent z neoznámené částky. Je proto důležité tuto povinnost nepodcenit.
Oznámení je nutné podat nejpozději ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Stačí přitom individuální písemné oznámení, ve kterém poplatník uvede výši osvobozeného příjmu, důvod jeho vzniku (například obdržení nemovitosti darem) a datum, kdy k této skutečnosti došlo. Také pro splnění oznamovací povinnosti je vhodné mít k dispozici znalecký posudek.
Lze napadnout darovací smlouvu cizí osobě? Práva dědiců a věřitelů
Darování nemovitosti cizí osobě bývá pro rodinné příslušníky často nepříjemné. Každý vlastník však může během svého života se svým majetkem nakládat podle vlastního uvážení. Darovaná nemovitost navíc následně nevstupuje do dědického řízení.
Legislativa sice umožňuje darovací smlouvu napadnout, možnosti jsou však poměrně omezené. Přichází v úvahu například relativní neúčinnost nebo neplatnost smlouvy, například v případě duševní poruchy dárce či darování pod nátlakem. Jde ale o specifické situace, které se obvykle řeší za pomoci právních zástupců a případně i u soudu.
Pozor na dluhy a exekuce dárce: Kdy zasáhnou věřitelé?
Darování nemovitosti cizí osobě s cílem vyhnout se placení dluhů nebo exekuci mohou věřitelé napadnout. Mohou se totiž dovolávat neúčinnosti takového právního jednání.
Pokud by šlo o úmyslné zkrácení věřitelů, je možné tento krok soudně zpochybnit až pět let zpětně, jak vyplývá z § 590 občanského zákoníku. V takových případech je vždy vhodné řešit situaci s právním zástupcem.
Nejčastější omyly a otázky při darování nemovitosti cizí osobě
Darování domu či bytu mimo úzký rodinný kruh s sebou nese specifická daňová a právní úskalí. Připravili jsme proto stručné shrnutí těch nejdůležitějších pravidel, ať přesně víte, jaké kroky vás čekají a na co si dát pozor.
Platí se daň při darování nemovitosti kamarádovi?
Ano, zpravidla se dani nevyhnete. Darování nemovitosti mimo úzkou rodinu, pokud nesplňujete podmínku společné domácnosti, podléhá klasické dani z příjmů. Hodnota nemovitosti se zařadí mezi ostatní příjmy a zdaní se sazbou 15 procent (do základu 1 676 052 korun za rok 2025) nebo 23 procent pro částky nad tuto hranici.
Jak dlouho musím s partnerem bydlet, abychom neplatili daň z daru?
Abyste byli osvobozeni od daně z příjmů při darování (např. mezi druhem a družkou), musíte ve společně hospodařící domácnosti žít nejméně jeden rok bezprostředně před získáním daru. Tuto skutečnost je navíc nutné finančnímu úřadu doložit například výpisy z účtu o placení chodu domácnosti nebo shodnou adresou.
Potřebuji odhad ceny při darování bytu cizí osobě?
Ano, pokud vám z daru vzniká povinnost platit daň, je znalecký posudek nezbytný pro výpočet zdanitelného příjmu. Odhad se však vyplatí mít i v případě, že jste od daně osvobozeni. Poslouží vám při případném budoucím prodeji pro snížení daně ze zisku nebo pro splnění oznamovací povinnosti finančnímu úřadu, pokud hodnota daru přesáhne pět milionů korun.
