I přes vysoké úrokové sazby mírně ožila poptávka po nemovitostech. Kupující využívají snížení cen a zároveň mírného růstu platů kvůli inflaci. Další vývoj bude přímo závislý na snižování úrokových sazeb ze strany ČNB.
Chronický nedostatek bytů v Česku se promítl do razantního růstu cen v minulých letech. Poslední měsíce však ukazují, že byty začaly mírně zlevňovat, díky čemuž kupující získali o něco lepší vyjednávací pozici. „Každá doba s sebou nese příležitosti. Aktuálně je realitní trh ve stavu, kdy nemovitosti zlevnily v řádu jednotek procent.
Sice zde máme pořád drahé hypotéky, je však potřeba si uvědomit, že s největší pravděpodobností budou hypotéky v horizontu 1 až 2 let zase levnější. Zatímco u cen nemovitostí se očekává v dlouhodobém horizontu růst. Je tedy velmi pravděpodobné, že domácnosti, která by v tuto chvíli koupila nemovitost, při následující fixaci hypotéky znatelně klesnou měsíční náklady,“ predikuje Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
Lepší časy už byly
Lidé jsou dnes ve svých investičních rozhodnutích mnohem opatrnější. Více zvažují budoucnost. Více zohledňují rizika. Nemají tolik odvahy přistoupit na tak velký závazek, jako je hypotéka. Pokud však lidé mají touhu bydlet ve vlastním a pokud si to mohou dovolit, nyní je naprosto vhodná doba. „Byly lepší časy, ale ty už se nikdy nevrátí. A že nemovitosti pro vlastní bydlení budou za deset let zase jen a jen dražší, to je prakticky mimo jakoukoliv diskuzi,“ míní David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.
„U koupě vlastního bydlení jsem zarytým zastáncem toho, že pro nákup nemovitosti je vhodná doba vždy, pojí se s tím ale několik podmínek. Za prvé musíte mít vybranou nemovitost, která splňuje vaše parametry bydlení za danou cenu. Dál si mohu její financování dovolit, a to říkám s vykřičníkem, extra v době vysokých úrokových sazeb. Každý by si měl být vědom, že hypotéka znamená rozhodnutí na dalších 30 let. Důležité proto je, jestli budu soustavně zvládat její měsíční splácení. Na druhou stranu ti, kdo čekají na lepší sazbu nebo lepší cenu nemovitosti, pouze spekulují. A to je hra, která pravděpodobně nemusí vyjít,“ říká Martin Novák, hlavní analytik a vedoucí oddělení produktového managementu Broker Consulting.
Kupující mají lepší vyjednávací pozici
Ceny nemovitostí jsou nyní navíc stále ve fázi korekce. „Na nabídkových cenách se pokles prakticky zastavil, ale reálné ceny se stále dají vyjednávat se slušnou slevou. Vhodná doba je a vidíme, že následujícího půl roku bude stále dostatek příležitostí,“ říká hypoteční expert Broker Trustu Libor Vojta Ostatek. Ovšem s tím, jak budou klesat hypoteční sazby – znatelnější pokles přijde v prvním kvartálu 2024 a dál – bude pozice kupujícího oslabovat, neboť poptávka zesílí.
Podle Ostatka k tomu určitě přispělo uvolnění limitu DSTI (vyjadřuje procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu zájemce o hypotéku – pozn. red.) od 1. července a také zajímavější akce bank – hypotéka se dá pořídit od 5,29 procenta, což je skoro o procento lepší sazba než před rokem.
Čemu dnes doba nenahrává, je pak ono zmíněné „pokud si to zájemce může dovolit“. Do situace asi nejvíce promlouvají vyšší náklady spojené s financováním. „To je dané samozřejmě vlivem významně vyšších úroků z úvěrů, než na jaké jsme byli zvyklí za poslední roky, kdy z dlouhodobého hlediska naopak velmi nízké náklady na úvěry podporovaly růst cen nemovitostí na trhu,“ vysvětluje Václav Šimek, partner společnosti Freedom Financial Services.
David Eim však znovu zdůrazňuje, že pro toho, kdo má zájem bydlet ve vlastním a může si to dovolit, je dnes doba v podstatě ideální. „Během tohoto roku jsme mohli pozorovat pád cen velké části nemovitostí v ČR. Zejména těch starších, mimo centra měst nebo s nižší kvalitou bydlení. Podobné je to i v ostatních evropských zemích. Doba pro investování do realit je proto velmi příznivá. Z důvodu cen hypoték ale vyhrávají ti, kteří umí dát peníze, jak se říká, na dřevo, jinými slovy disponují penězi bez nutnosti půjček.“
Kupující mají nyní ale možnost si pečlivě vybírat, zvažovat, plánovat a jednat. „Nejsou pod tlakem enormní poptávky, která trh s realitami uvedla do stavu „ber, nebo nech být“. Proto na jistý komfort v tak důležitém rozhodnutí, jakým investice do nemovitosti bezesporu je, bychom neměli zapomínat jako na velice důležitý parametr,“ doplňuje David Eim.
Určité oživení je pak určitě vidět u těch klientů, kteří mají dostatečnou bonitu na získání financování. „Lidé vstřebali nárůst cen nemovitostí, přestali vyčkávat v nejistotě a do vlastního bydlení a jeho vyššího komfortu jsou zase ochotni investovat i při vyšších úrocích. „Paradoxně to souvisí i s vnímáním inflace, protože řada klientů v investici do „vlastních cihel“ vidí i určitou formu ochrany před inflací, formu bezpečné investice,“ uvádí Šimek.
Nemovitost jako investice
Pokles zájmu o nemovitosti je naopak znatelný ve skupině drobných investorů, kteří kupovali 1–3 byty v developerských projektech. Aktuální míra výnosu z nájemného při dané inflaci a situaci na trhu už jim nepřijde dostatečně atraktivní.
„Z pohledu investora je vždy nutné více kalkulovat, mít plán a představu, co od investiční nemovitosti očekávám, jak zajistím operativu, jak nemovitost budu financovat atd. V případě vlastního bydlení je to jednodušší. Samozřejmě také musím počítat, mít alespoň základní plán, ale pokud se na celou záležitost dívám optikou 20 a více let, z finančního hlediska se pravděpodobně vyplatí vlastní bydlení pořídit i na úkor aktuálně vyšší úrokové sazby. Na druhou stranu, úroková sazba je důležitá, ale mnohem důležitější je vybrat správnou nemovitost za správnou cenu,“ míní Vladimír Weiss, finanční poradce skupiny Partners.
Nutným předpokladem k výraznějšímu oživení trhu tak bude snížení úrokových sazeb a příliv lepších zpráv, než jakými je společnost zásobována v posledních měsících. S poklesem sazeb a růstem ekonomické sebedůvěry pak dojde i k zotavení trhu.
Kde najít zajímavou nemovitost
Lidé mají o vlastní bydlení zájem pořád, firmy stále hledají prostory pro podnikání. Nízké úrokové sazby a dostupné hypotéky za posledních 10 let více než zdvojnásobily ceny nemovitostí. Nyní se sazby hypoték ustálily okolo 6 procent, ceny klesají a prodlužuje se doba prodeje.
„Nečekám, že by se sazby hypoték v dohledné době dostaly pod 5 procent. Také nečekám další pokles cen kvalitních nemovitostí v lukrativních místech. Pokles ale může být u panelových bytů nebo starých rodinných domů v odloučených lokalitách. Kupující zatím vyčkávají a čekají ještě na nižší ceny. Ceny sice dále klesat nebudou, ale můžou se nyní naskytnout zajímavé příležitosti pro kupující, kteří mají připraveno financování a nemusí koupit za každou cenu,“ říká Vladimír Brůna, investor do nemovitostí.
Pavel Rydzyk z finanční a developerské společnosti YD Capital potvrzuje: „Právě letošní rok by mohl být pro některé projekty opravdu zajímavý, což může být pro investory dobrá příležitost.“
Velmi zajímavá mohou být do budoucna třeba některá menší města. „Jde o kombinaci několika faktorů – dobrá dojezdová vzdálenost, dostatečná infrastruktura a kvalitní občanská vybavenost. Ta se samozřejmě vyvíjí, třeba v souvislosti s tím, jak roste kupní síla obyvatel, následně to má vliv na atraktivitu lokality. Ještě před deseti lety trochu ospalé město Slavkov u Brna je nyní atraktivní lokalitou na dohled od velkého města, navíc s krásným zámkem a bohatým kulturním i sportovním životem. Rodinný dům už zde prakticky nekoupíte a ceny bytů zde v posledních letech doslova vystřelily vzhůru,“ popisuje jeden z takových příkladů Pavel Rydzyk.
