Trh s nájmy se mírně uklidnil. Splátky hypoték jsou u větších bytů dvojnásobné

Plošný a strmý růst cen nájemního bydlení ve velkých českých městech se ve třetím čtvrtletí roku 2026 zastavil. Zatímco v předchozím kvartálu nájmy citelně stoupaly napříč celým trhem, letní měsíce přinesly zklidnění a diferencovaný vývoj. Vyplývá to z aktuálních dat skupiny UlovDomov, která prostřednictvím služby Ideální nájemce spravuje soukromým vlastníkům přes 5 700 nemovitostí v hodnotě 34 miliard korun.

„Ve třetím čtvrtletí vidíme znatelné zvolnění meziročního růstu nájmů. Trh už neroste tak plošně jako v předchozích kvartálech a vývoj se více liší podle konkrétních dispozic i lokalit. V Praze zůstávají nájmy nejvyšší, ale meziroční dynamika je ve většině kategorií jen mírná,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov.

Praha a Brno stabilizují, v Ostravě nájmy mírně rostly

V hlavním městě zůstal cenový vývoj u většiny dispozic mírný. Běžný byt 2+kk vyjde nájemce v průměru na zhruba 25 900 korun měsíčně, což znamená meziroční nárůst o tři procenta. Nejvíce zdražily menší byty 1+1, kde nájemné stouplo o sedm procent téměř k 19 600 korunám. Naopak u garsonek a velkých třípokojových bytů ceny meziročně mírně klesly.

Brněnský trh potvrdil trend stabilizace. Za byt 2+kk zde lidé zaplatí přibližně 21 500 korun měsíčně (meziročně +3 %), zatímco u větších bytů 3+kk se nájemné po drobném zlevnění ustálilo kolem 26 600 korun.

Opačný vývoj zaznamenala Ostrava, kde nájmy meziročně stoupaly u většiny kategorií. Nejvýrazněji zdražily byty 2+1 (o osm procent) a 1+1 s 3+1 (shodně o šest procent). Přesto moravskoslezská metropole zůstává nejlevnější ze sledovaných center – byt 2+kk zde vychází na necelých 14 700 korun a garsonka na přibližně 9 500 korun.

V regionech se pak situace lišila podle dispozic. Zatímco v Plzni rostly hlavně větší byty 3+1 a naopak dispozice 2+kk zlevnila, v Olomouci táhly mírné zdražení právě dvoupokojové a třípokojové byty s kuchyňským koutem.

Poslední Češi přicházejí o superlevné hypotéky. Byl to historický omyl, za deset let se změnilo vše

Ekonomika

Splátka hypotéky převyšuje nájem až o 110 procent

I přes zvolnění cenového růstu zůstává nájemní bydlení ve velkých městech výrazně levnější variantou než nákup bytu na hypotéku. Ukazuje to Index UlovDomov, který porovnává splátku hypotéky s běžným nájemným.

Největší rozdíl je v Praze a Brně, a to především u větších bytů. U dispozice 3+kk zaplatí majitel na splátce hypotéky více než dvojnásobek toho, co by dal za měsíční nájem. U dvoupokojových bytů 2+kk převyšuje splátka úvěru nájemné zhruba o 80 až 90 procent a u garsonek přibližně o polovinu.

„Kombinace vyšší úrokové sazby hypoték a cen nemovitostí zvyšuje nákladovost vlastního bydlení. I když nájmy ve třetím čtvrtletí rostly jen mírně, splátky hypoték zůstávají pro řadu domácností výrazně vyšší než měsíční nájem,“ doplňuje Michal Hrbatý.

„Zároveň dál platí, že nájemní bydlení zůstává ve velkých městech výrazně dostupnější než pořízení vlastního bytu na hypotéku. Vlivem vyšších úrokových sazeb a cen bytů se rozdíl mezi nájmem a splátkou úvěru u větších bytů v Praze a Brně dostává až nad dvojnásobek,“ uzavírá Hrbatý.

Náklady na obě formy bydlení k sobě mají nejblíže v Ostravě, kde splátka úvěru převyšuje nájem jen o pětinu až polovinu podle velikosti bytu. V Plzni a Olomouci se však u rodinných bytů nůžky rozevírají podobně jako ve dvou největších městech – splátka hypotéky je zde proti nájmu zhruba o 70 až 100 procent vyšší.

Modelové nájemné ve 3. čtvrtletí 2026 podle dispozic a měst (v Kč měsíčně)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov za 3Q 2026