Už nejen Praha a Brno. Ceny stavebních pozemků rostou i v regionech
- Průměrná cena stavebních pozemků v Česku vzrostla za posledních deset let o 221 procent.
- Průměrná doba, po kterou je inzerát na prodej parcely v nabídce, se meziročně zkrátila z 294 na 118 dní.
- Ani úrokové sazby hypoték pohybující se nad hranicí 5,3 procenta poptávku neochladily.
Zatímco trh s byty v uplynulých letech zažíval období útlumu i následného rozjezdu, segment stavebních parcel se chová jako samostatná disciplína. Podle čísel z letošního června je to aktuálně ta nejnapjatější část realitního trhu.
Proč parcely zdražují i při pětiprocentních hypotékách?
V červnu 2016 se průměrná cena stavebního pozemku v Česku pohybovala na úrovni 814 korun za metr čtvereční. O deset let později, tedy v červnu 2026, se podle Hypoindexu vyšplhala na 2 615 korun za metr čtvereční. Za deset let tak stavební parcely zdražily přibližně na 3,2násobek a cenový růst přesáhl 220 procent. Podle Miroslava Majera, CEO portálu Hyponamíru.cz, tento růst ukazuje, že parcely se staly vyhledávaným cílem nejen pro budoucí stavebníky, ale i pro investory.
Trh navíc neztrácí ani v krátkodobém horizontu. Mezi červnem 2025 a červnem 2026 vzrostly ceny o 7,3 procenta. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu přitom v červnu 2026 dosahovala 5,3 procenta. „U pozemků dnes nehraje hlavní roli jen cena financování, ale především jejich omezená dostupnost. Kdo čekal, že vyšší sazby automaticky srazí ceny parcel, naráží na to, že nabídka zůstává strukturálně slabá,“ vysvětluje Majer.
Trend potvrzuje i Martin Vašek z ČSOB s tím, že na trhu s pozemky jsou nyní rekordní cenové hladiny. „Tlak na růst cen udržuje pokles nabídky. Ve druhém čtvrtletí se objem nabízených pozemků snížil o devět procent,“ uvádí Vašek. Zatímco rodinné domy zaznamenaly nejnižší meziroční růst na trhu, pozemky své tempo naopak zrychlily.
Z trhu mizí i „ležáky“
Nejsilnějším důkazem o stavu trhu však není samotná cenovka, ale rychlost, s jakou parcely mění majitele. Průměrná doba inzerce se meziročně smrskla z 294 dní na 118. Téměř 60procentní pokles ukazuje, že prostor pro vyjednávání o ceně se prakticky uzavřel.
Prodejci nejsou pod tlakem, aby slevovali, protože počet inzerovaných pozemků neustále klesá. Nyní je na trhu zhruba 15 tisíc volných parcel, což je meziroční pokles o devět procent. Úbytek je nejvíce vidět u pozemků s výměrou do 800 m². Ty jsou mezi českými domácnostmi nejžádanější.
Cenový tlak se navíc přelévá z metropolí do regionů, které byly dříve považovány za levné periferie. Výrazné nárůsty hlásí lokality jako Jeseník, Žďár nad Sázavou nebo Znojmo. „Pokud rostou ceny parcel i mimo hlavní centra, domácnostem se zužuje prostor, kam se přesunout za levnějším vlastním bydlením,“ upozorňuje Majer a dodává: „Pro developery to zároveň znamená vyšší vstupní náklady i v menších městech a obcích, což se následně promítá do cen nových domů nebo řadových projektů.“
Když stavební parcela přestane být stavební aneb Na co si dát pozor při koupi?
Právě kvůli současné rychlosti trhu roste riziko, že kupující pod tlakem přehlédne zásadní právní nebo technické vady. Jiří Krejčí, odborník na reality z portálu realingo.cz, varuje, že levnější pozemek nemusí být výhodnou koupí. „U parcel rozhodují detaily, které se v inzerátu často ztrácejí – zejména zasíťování, přístup a reálná možnost stavět bez dlouhých průtahů,“ říká.
Jedním z největších mýtů je představa, že status „stavební“ je u pozemku neměnný. Martin Novák, hlavní analytik společnosti Broker Consulting, upozorňuje na riziko spojené s aktualizací územních plánů. Obec může funkční využití lokality změnit, nebo mohou vzniknout nová ochranná pásma. „V praxi to znamená, že pozemek sice vlastníte, ale reálně už na něm nic nepostavíte. To je největší zklamání, které může kupujícího potkat,“ varuje Novák.
Manuál pro kupující: Co prověřit před podpisem?
- Soulad s územním plánem: Katastr nemovitostí vám řekne, kdo pozemek vlastní, ale o možnosti stavět rozhoduje územní plán obce. Prověřte nejen aktuální stav, ale i plánované změny.
- Limity výstavby: Zjistěte si index zastavitelnosti (kolik procent plochy může dům zabírat), povolenou výšku stavby, sklon střechy nebo povinné odstupy. Tyto detaily mohou výrazně ovlivnit vaše plány.
- Jistota přístupu: Existence vyjetých kolejí neznamená právní přístup. Cesta musí být buď v majetku obce, nebo k ní musíte mít zřízené věcné břemeno chůze a jízdy.
- Kapacita sítí: Nestačí, že kolem pozemku vede vodovod. Musíte mít potvrzení od správců sítí, že v daném místě je dostatečná kapacita pro nové připojení. Vybudování přípojek může koupi pozemku prodražit o statisíce korun.
- Životnost stavebního povolení: Pokud už kupujete pozemek s povolením, pamatujte, že stavbu musíte zahájit do dvou let od nabytí právní moci povolení. Pokud lhůtu propásnete, budete žádat znovu podle aktuálních norem.
I přes digitalizaci stavebního řízení a spuštění Portálu stavebníka zůstává příprava projektu administrativně náročná. „V roce 2026 se ukazuje, že stavební pozemek není jen položka v inzerátu, ale čím dál častěji klíčový filtr dostupnosti budoucího bydlení,“ uzavírá Miroslav Majer.
