Tyto projekty ale skýtají řadu úskalí a rizik, která mohou záměry investora výrazně prodražit anebo dokonce zcela zhatit. Přestavba brownfieldů do nových komplexů je důležitou součástí urbanistické koncepce každého města, které tak zvyšuje kvalitu života obyvatel žijících nejen v bezprostředním okolí podobných areálů. Vzhledem k tomu, že Česká republika podědila z dob před listopadem 1989 řadu takových, v současnosti již nevyužitelných areálů, respektive areálů, které mají potenciál se nevyužitelnými v blízké budoucnosti stát, je třeba počítat s tím, že poptávka po projektech typu brownfield bude aktuální i nadále. Jedním dechem je však třeba dodat, že na rozdíl od projektu greenfield (tedy tzv. projektů na zelené louce) v sobě brownfield projekty skrývají řadu úskalí a rizik, která nejenže výrazně zvyšují náklady na jejich realizaci, ale v některých případech mohou investora od úmyslu brownfield projekt uskutečnit zcela odradit.
#####Prvotním problémem je otázka vlastnických vztahů
Prvním a zcela zásadním rizikem, kterým je třeba se zabývat, je otázka vlastnických vztahů k nemovitostem, které mají být součástí takového projektu. Pro jakéhokoli investora nebo developera je samozřejmě velmi důležité, aby vlastnické vztahy k nemovitostem byly vypořádány, tedy aby bylo jisté, že subjekt, od kterého si investor nemovitosti kupuje, popřípadě, na jehož nemovitostech hodlá projekt uskutečnit, je jejich skutečným a výlučným vlastníkem. Brownfield areály v České republice vznikaly za dob komunismu často i tak, že pozemky a budovy ve vlastnictví soukromých osob byly znárodněny a následně na nich byly vystavěny průmyslové a jiné objekty. Po pádu komunismu a v raných devadesátých letech si ve většině případů prošly neúspěšnými privatizacemi, které často vyústily v konkurzy jejich nových vlastníků. Výjimkou samozřejmě nejsou ani neprůhledné majetkové transakce spojené s těmito areály. Riziko toho, že vlastnictví subjektu, který je v současnosti zapsán v katastru nemovitostí, by mohlo být v budoucnu zpochybněno někým třetím, není tedy s ohledem na výše uvedené zanedbatelné. Tam, kde nedošlo k digitalizaci katastrálních map a s ní spojené obnově katastrálních operátů, může být problémem i určení skutečných výměr pozemků, které do předmětného areálu náleží. Před započetím realizace jakéhokoli brownfield projektu je tedy nanejvýš vhodné vlastnickou historii brownfield areálu podrobit detailnímu právnímu auditu, identifikovat potenciální problémy, a pokud je to s ohledem na obsah zjištění možné, pokusit se o jejich řešení.
#####Dalšímu rozvoji areálů brání také soudní spory
Brownfield areály nemusejí být ale ohroženy pouze potenciálními vlastnickými spory. V řadě případů se stane, že nemovitosti jsou již předmětem dlouho probíhajících soudních pří, které vylučují jakoukoli možnost dalšího rozvoje areálu a dispozice s ním do doby jejich definitivního řešení. Investor se pak v případě, že má i přes tuto skutečnost o projekt stále zájem, musí pokusit buď do takového sporu přímo vstoupit, nebo alespoň zprostředkovat dohodu o jeho mimosoudním řešení. Součástí takové dohody je i dohoda o finančním vypořádání, které bude třeba druhé straně uhradit za to, že se svých nároků vznesených v soudním procesu vzdá. V této souvislosti se můžete setkat i s dosud nevypořádanými restitučními spory, které stále trvají i přesto, že lhůty pro uplatnění restitučních nároků již uplynuly. V případě, že investor uvažuje přímo o koupi společnosti, která brownfield areál vlastní, nikoli tedy pouze o koupi nemovitostí samotných, je třeba právnímu auditu podrobit i tuto společnost, aby si investor mohl být jistý, v jakém stavu se nachází a zda s ní nejsou spojeny nějaké skryté závazky či jiné potenciální problémy (a tedy i náklady). Nutnost takového postupu vyvstává zejména u společností s dlouhou historií, které se kupříkladu privatizací brownfield areálů přímo účastnily.
#####Investování v brownfieldech ztěžují i ekologické škody
Samostatnou kapitolou je otázka ekologických škod, kterými je drtivá většina brownfield areálů zatížena. K tomu, aby byl zjištěn jejich skutečný rozsah, je potřeba provést detailní ekologický audit, v jehož rámci bude celý areál prozkoumán podrobně, nikoli pouze namátkově. Právě ekologické audity založené na namátkových kontrolách v různých částech areálu mohou být nejvíc zavádějící. Součástí takového auditu by měla být i prověrka toho, zda ve vztahu ke znečištěným nemovitostem byla v minulosti podána žádost ohledně sanace ekologických škod vzniklých před privatizací státního majetku. Pokud by tomu tak nebylo, musí investor počítat s tím, že si sanaci a případné dotace na náklady s ní spojené bude muset obstarat sám. Nutno však podotknout, že i v současné době je možné pro tyto účely využít různých forem grantů a dotací pocházejících zejména ze strukturálních fondů Evropské unie.
