Ve středu byla zveřejněna statistika Eurostatu vývoje cen nemovitostí, podle které je Česká republika opět na prvním místě mezi zeměmi Evropské unie. Za první čtvrtletí tohoto roku rostly ceny o 12,8 procent a podle indexu realizovaných cen starších bytů dokonce o 17 procent.
Důvodem takového růstu cen nemovitostí je z velké části kombinace bezprecedentní míry a délky uvolnění měnových politik České národní banky (ČNB) a vysoké důvěry v ekonomiku.
K tomu se přidávají lokální důvody - nedostatečná nabídka bytové výstavby způsobená rigiditou stavebních zákonů, která nás řadí v průměrné délce získání stavebních povolení s 247 dny k zemím jako je Irák.
Rychlý růst cen nemovitostí může mít však silný dopad na finanční stabilitu celé ekonomiky. V ČR růst cen bytů výrazně převyšuje růst mezd. To zvyšuje rizikovost poskytnutých hypoték domácnostem.
V kombinaci s rekordně nízkými úrokovými sazbami a dlouhodobě vysokými rezervami bankovního sektoru vzniká prostor pro vznik obrovského objemu úvěrů domácností, které se při zvyšování úrokových sazeb nebo výpadku příjmů mohou dostat do problémů se splácením. Podle dat ČNB celkový objem úvěrů na bydlení poskytnutý domácnostem vzrostl za první čtvrtletí 2017 meziročně o 9,2 procenta, což je nejvyšší hodnota od začátku roku 2010.
Problém si uvědomují i regulatorní instituce a začínají reagovat. Legislativním procesem prošla v červenci novela stavebního zbákona, která by měla zjednodušit a zrychlit povolovací řízení nových projektů. Ovšem podle kritiků novela ve schválené formě dobu schvalování nezkrátí a jen vyloučí veřejnost z rozhodovacího procesu (hlavně v oblasti dopadu staveb na životní prostředí).
Větší pozornost přitáhly kroky ČNB v rámci tzv. makroobezřetnostní politiky, prostřednictvím které v případě přehřívání trhu nemovitostí zavádí limity regulující velikost poskytovaného úvěru k výši zástavy a příjmům dlužníka nebo velikost dluhové služby k výši příjmu. Dále ČNB navyšuje kapitálové požadavky pro banky, které mají omezit jejich úvěrovací možnosti.
Ovšem koncept tzv. kapitálové přiměřenosti je pro regulaci objemu poskytnutých hypotečních úvěrů nejméně vhodný, neboť banka je povinna tvořit kapitálové rezervy k poskytnutému úvěru podle jeho rizikové váhy a ty jsou v případě úvěrů na pořízení nemovitosti nejnižší ze všech možných typů úvěrů. Z čehož vyplývá, že plošné zvýšení kapitálových požadavků ovlivní všechny ostatní segmenty úvěrového trhu, ale svůj primární účel nesplní.
Z kritického úhlu pohledu se tak může zdát, že ČNB zoufale hasí jednou rukou požár, který druhou rukou (uvolněnou měnovou politikou) pomáhala spoluzakládat.
V poslední zveřejněné Zprávě o finanční stabilitě však sama centrální banka už předpokládá postupné snižování tempa růstu cen nemovitostí vlivem jejich opatření a předpokládaného zpřísnění úvěrových podmínek. Ovšem podle posledních zveřejněných statistik ceny nemovitostí rostou ještě rychleji.
Autor je analytikem Raiffeisenbank
