Podmínky českých domácností zvažujících pořízení vlastního bydlení nejsou jednoduché. Nicméně okolnosti na trhu se velice rychle mění. Kvůli poklesu cen nemovitostí je možné v nabídkách realitních kanceláří stále častěji narazit na zajímavou příležitost. A zlepšila se i samotná pozice kupujících, kteří již nejsou pod takovým časovým tlakem, jako byli v období rychle rostoucích cen. Ledy pomalu rozmrzají také na trhu s hypotékami.
Od dubna 2022 jsou na hypotečním trhu zavedeny závazné úvěrové limity pro banky (DTI a DSTI), což obecně zhoršuje dostupnost hypoték. Lidé starší 36 let mají přísnější podmínky a to se odrazilo ve zpomalení hypotečního i realitního trhu. Extrémní ceny nemovitostí spolu s vysokými úrokovými sazbami hypoték pak hypoteční trh doslova zmrazily. „Z hypotéky se stalo luxusní zboží pro vybrané. Podmínky pro získání úvěrů v kombinaci s vyšší úrokovou sazbou nedávají možnost získat hypotéku méně příjmovým skupinám,“ míní Miroslav Majer z Hyponamíru.
Útlum tak stále pokračuje, letošní březen však naznačil, že by se mohlo blýskat na lepší časy. „V březnu poskytly banky hypotéky v objemu o 60 procent vyšším než v předchozím měsíci. Z meziročního pohledu však objem poskytnutých hypoték zůstal o 60 procent nižší,“ říká hypoteční expert Libor Vojta Ostatek ze společnosti Broker Trust s tím, že pomyslný chleba se bude lámat ve druhém čtvrtletí. „Březnový výsledek nás pozitivně překvapil, a pokud se duben březnu ve výsledku přiblíží, nebo ho dokonce překoná, tak to bude pozitivní signál, že se trh oživuje výrazněji, než jsme čekali,“ uvádí.
Hypoteční kalkulačka >>>
Podle místopředsedy představenstva společnosti Gepard Finance Davida Eima však mohou být procenta v tomto ohledu ošidná. Vyjádřeno v absolutních číslech sice trh zažil jisté oživení, ale reálný objem 12,6 miliardy nestojí za vážnou zmínku.
„Jako důležitější vidím nyní spíše subjektivní zprávy. Informace od profesionálů, kteří uvádějí, že jasně cítí oživení zájmu svých klientů. Rozhodně neočekávám, že by se v určitou chvíli měl zotavit stejně rychle, jako byl rychlý jeho propad. Očekávám postupné zlepšování čísel tak, jak se budou přizpůsobovat ceny nemovitostí, zájem klientů a časem snad i úrokové sazby,“ doplňuje David Eim. Signály oživení hypotečního trhu jsou také důsledkem uvědomění, že vysoké sazby pravděpodobně budou trvat delší dobu, takže se nevyplatí čekat na jejich výrazné snížení.
Sazby okolo šesti procent. A co dál?
Hypoteční úrokové sazby se pohybují stabilně na úrovni kolem šesti procent a výjimečně mohou klesnout na 5,5 procenta. Podle statistik České bankovní asociace (Hypomonitor) klesla úroková sazba u nových hypoték bez refinancování ve třetím měsíci po sobě, tentokrát z únorových 5,9 procenta na březnových 5,86 procenta.
V dalších měsících pak odborníci očekávají stagnaci sazeb. Možná na konci roku bychom se mohli dočkat mírné korekce. Ovšem výše sazeb je částečně závislá na ČNB a jejím boji s inflací. Podle poslední prognózy ČNB se očekává postupné snižování inflace po dosažení vrcholu na konci minulého roku. „Pokles inflace by mohl být signálem pro snížení základní úrokové sazby a následné pozvolné snižování úrokových sazeb z hypoték.
Kalkulačka: Refinancování hypotéky 2023 >>>
Nicméně nízké úrokové sazby z let 2020 a 2021 budou ještě hodně dlouho v nedohlednu. Naším odhadem je, že k prvnímu posunu sazeb směrem dolů by mohlo dojít nejdříve ve druhém čtvrtletí 2024,“ míní Jan Večerka, zakladatel a CEO crowdfundingové platformy BrikkApp.
„Pokud by naopak inflace rostla, případně neklesala dle očekávání, dalo by se čekat navýšení repo sazby, která může naopak hypoteční úvěry ještě zdražit,“ doplňuje Miroslav Majer.
Ceny nemovitostí jako hnací motor zájmu o hypotéky
Konec loňského roku přinesl mírný pokles cen nemovitostí, nejedná se ale o plošný jev. V některých regionech byl tento pokles výraznější, ale ve větších městech, jako jsou Praha a Brno, ceny nemovitostí neklesaly výrazně. Ve velkých městech v lukrativních místech naopak cena může ještě stoupat. „Jde o to, že ceny se hýbou velmi výrazně v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Spektrum je široké. Lze koupit nemovitost se slevou v řádu jednotek procent, ale také třeba se slevou 20 procent,“ říká Libor Vojta Ostatek.
Tvrdá data z dostupných statistik zatím výrazný pokles cen neukazují, ale podobné statistiky jsou z podstaty věci opožděny za aktuální situací na trhu řádově o měsíce, klidně i o půl roku. Podle realitních kanceláří tak klesají převážně ceny bytů ve starších domech před rekonstrukcí, ale také nezateplených rodinných domů a chalup.
„Subjektivně realitní makléři mluví o poklesu až o 15 či 20 procent, ale vždy současně zdůrazňují, že záleží na lokalitě a druhu nemovitosti,“ komentuje situaci David Eim. Pokles cen nemovitostí pak funguje jako hnací motor rostoucí poptávky po hypotékách. Jsou to však spojené nádoby. „Očekávám, že jakmile hypoteční sazby klesnou na pět procent, poptávka po nemovitostech opět vzroste a to by mělo zastavit pokles cen,“ dodává Jan Večerka.
Anketa: Pohled odborníků
V přípravě je novela zákona o spotřebitelských úvěrech. Norma dává bankám právo účtovat si u předčasně splacených hypoték v době fixace administrativní náklady až do výše jednoho tisíce korun i část z ušlého zisku na úrocích. Jaký je váš názor na chystané změny? Jan Večerka, zakladatel a CEO crowdfundingové platformy BrikkApp Obecně vnímám jako pozitivní, že tato novela sjednotí pravidla pro předčasné splacení hypotéky pro všechny banky. V současné době existuje riziko, že v případě podstatného poklesu sazeb by mohlo dojít k vysoké hypoteční „turistice“, kdy by dlužníci i v rámci fixace začali přecházet k jiným bankám s výhodnější sazbou. Toto by v konečném důsledku mohlo vést ke konci nabízení fixací úrokových sazeb a k přechodu na plovoucí sazby hypoték. Úpravu tedy vnímám jako potřebnou a věřím, že konečná úprava zavede spravedlivá pravidla pro nastavení férového vztahu mezi dlužníky a věřiteli. Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust Už od počátku (1. 12. 2016) bylo toto v ZSÚ špatně definováno a bylo zřejmé, že se to stane předmětem dalšího řešení. Od března 2019 banky účtují pouze administrativní náklady a je až s podivem, že jsme za celé čtyři roky nebyli schopni pravidlo sjednotit. Peníze mají svoji hodnotu, a jestliže banka nakoupí dlouhodobý instrument (např. úrokový swap na pět let), aby klientovi mohla garantovat fixní podmínky splácení na dobu fixace, tak to banku stojí peníze. Je logické, že banka realizuje ztrátu, pokud klient předčasně splatí a chce závazek opustit třeba právě proto, že sazby začaly klesat a on chce logicky nižší. Stojím na straně klientů, ale v tomto případě podporuji banky, které chtějí pravidlo sjednotit. Tato situace je totiž dlouhodobě nepřínosná pro všechny strany, a pokud se nevyřeší, budou mít banky tendenci zkracovat fixace a problém promítat do ceny, tedy do úrokové sazby. David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance Novelu zákona o spotřebitelském úvěru podporuji. Možnost kdykoli hypotéku splatit i během doby trvání fixace za řádově stokorunové položky trhu škodí. Nejedná se o potřebu ukončit hypotéku z nějakých vážných důvodů. Na většinu takových důvodů zákon již nyní explicitně pamatuje. Jedná se o možnost doslova spekulativního refinancování. Stávající banka zajišťuje sazbu proti růstu, ale pokud dojde k poklesu sazeb, klient odchází jinam a bance nechává drahé zdroje, které banka v zájmu klienta zajistila. Alespoň částečná korekce takové praxe bude pro trh jako celek prospěšná. Nemluvil bych o kompenzaci části ušlého zisku. Mluvil bych o kompenzaci části nákladů vynaložených na zajištění zdrojů za konkrétních podmínek a zajištění sazby proti jejímu růstu po dohodnutou dobu fixace. |
