Dostali jste byt a chcete ho prodat? Skrytý háček vás může stát desítky tisíc

Zatímco samotné darování nemovitosti v rámci rodiny je od daně z příjmu osvobozeno, pro její následný prodej platí specifická pravidla. Dostali jste byt či dům a chcete ho obratem prodat? Platbě daně z příjmu se vyhnete pouze v případě, že inkasované prostředky využijete na řešení vlastní bytové potřeby. Příjem z prodeje je bez ohledu na další okolnosti osvobozen od daně po uplynutí časového testu, který je u nemovitostí pořízených od roku 2021 stanoven na deset let. Důležitým rozdílem oproti dědictví je fakt, že u darované nemovitosti se časový test nezkracuje o dobu vlastnictví dárce – předchozího majitele.

Od daně z příjmu jsou osvobozeny bezúplatné příjmy (dary) od příbuzných v linii přímé i vedlejší (sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře, manželé, děti či rodiče manžela). To platí i pro hodnotné nemovitosti.

Pokud však hodnota daru přesáhne pět milionů korun, vzniká zákonná povinnost oznámit tento osvobozený příjem finančnímu úřadu, neboť tyto informace správa daní nečerpá z veřejných evidencí.

Z pasivních příjmů se pojistné neplatí

Příjem z prodeje nemovitosti se řadí mezi pasivní příjmy. To znamená, že i když byste museli zaplatit daň z příjmu při nedodržení podmínek osvobození, sociální a zdravotní pojištění se z tohoto příjmu neodvádí nikdy.

Základní pravidlo: Časový test pro osvobození

Prodej nemovitosti je od daně osvobozen, pokud v ní prodávající měl bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Pokud byla tato doba kratší, lze osvobození uplatnit pouze tehdy, využijete-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Tato pravidla platí i pro nemovitosti získané darem.

Složitější situace nastává, pokud prodávající v nemovitosti nebydlel – např. darovaný byt pronajímal. V takovém případě je prodej osvobozen až po deseti letech od nabytí, a to podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Pro nemovitosti nabyté do konce roku 2020 stále platí původní pětiletý časový test. U daru se tedy na rozdíl od dědictví tato lhůta nesčítá s dobou vlastnictví dárce.

Nová past pro majitele zahrad. Kvůli pergole můžete přijít o desítky tisíc

Domácí

Alternativní možnost osvobození: Vlastní bytová potřeba

Prodej lze od daně osvobodit i bez dodržení časového testu, pokud jím řešíte vlastní bytovou potřebu. Od roku 2021 tato možnost platí i v případech, kdy v prodávaném objektu majitel fakticky nebydlel. U nemovitostí pořízených v roce 2020 bude v roce 2026 již splněn původní pětiletý limit. Pro uplatnění osvobození z titulu bytové potřeby (dle § 4b odst. 2) musí být splněny tyto podmínky:

• Inkasované peníze musí být využity na novou bytovou potřebu do konce následujícího roku, případně byly využity již v roce předcházejícím.
• Získání peněz určených na bytovou potřebu musíte oznámit správci daně do termínu pro podání daňového přiznání za daný rok. Oznámení lze podat jednoduše přes portál „MOJE DANĚ“.

Prodej bez splnění časového testu

Pokud nesplníte časový test ani podmínku bytové potřeby, podléhá příjem z prodeje dani z příjmu. V takovém případě je nutné podat čtyřstránkové daňové přiznání s přílohou č. 2 (§ 10 – ostatní příjmy).

Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji, kterými je v tomto případě cena nemovitosti stanovená znaleckým posudkem ke dni darování. Je proto zásadní mít tento posudek (v ceně jednotek tisíc korun) k dispozici.

Vzhledem k tomu, že tržní cena bývá vyšší než cena znalecká a v čase roste, obvykle při prodeji bez osvobození vzniká daňová povinnost. Pokud je základ daně například 400 tisíc korun, činí 15procentní daň 60 tisíc korun, za předpokladu, že slevy a odpočty již byly uplatněny u jiných příjmů. V roce 2026 podléhá část základu daně nad 1 762 812 korun vyšší sazbě 23 procent, což dopadá zejména na poplatníky s vyššími celkovými příjmy.