Dostali jste dům a chcete ho prodat? Pozor na detail, který vás bude stát majlant na daních
- Prodej darované nemovitosti skrývá mnohem přísnější daňová pravidla než klasické dědictví.
- Vysokým odvodům se legálně vyhnete splněním časového testu, prokázáním bydliště nebo nákupem vlastního bydlení.
- Při samotném vyčíslení případné daně se navíc neobejdete bez jednoho důležitého dokumentu.
Zatímco samotné darování nemovitosti v rámci rodiny je od daně z příjmu osvobozeno, pro její následný prodej platí specifická pravidla. Dostali jste byt či dům a chcete ho obratem prodat? Platbě daně z příjmu se vyhnete pouze tehdy, pokud inkasované prostředky využijete na řešení vlastní bytové potřeby. Příjem z prodeje je bez ohledu na další okolnosti osvobozen od daně také po uplynutí časového testu, který je u nemovitostí pořízených od roku 2021 stanoven na deset let. Důležitým rozdílem oproti dědictví je skutečnost, že u darované nemovitosti se časový test nezkracuje o dobu vlastnictví dárce, tedy předchozího majitele.
Od daně z příjmu jsou osvobozeny bezúplatné příjmy (dary) od příbuzných v linii přímé i vedlejší (sourozenců, strýců, tet, synovců, neteří, manželů, dětí či rodičů manžela). To platí i pro hodnotné nemovitosti.
Pokud však hodnota daru přesáhne pět milionů korun, vzniká zákonná povinnost oznámit tento osvobozený příjem finančnímu úřadu, protože tyto informace správce daně nečerpá z veřejných evidencí.
Z pasivních příjmů se pojistné neplatí
Příjem z prodeje nemovitosti se řadí mezi pasivní příjmy. To znamená, že i když budete muset při nesplnění podmínek osvobození zaplatit daň z příjmu, sociální ani zdravotní pojištění se z tohoto příjmu nikdy neodvádí.
Základní pravidlo: Časový test pro osvobození
Prodej nemovitosti je od daně osvobozen, pokud v ní prodávající měl bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Pokud byla tato doba kratší, lze osvobození uplatnit pouze tehdy, využijete-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Tato pravidla platí i pro nemovitosti získané darem.
Složitější situace nastává, pokud prodávající v nemovitosti nebydlel, například darovaný byt pronajímal. V takovém případě je prodej osvobozen až po deseti letech od nabytí podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Pro nemovitosti nabyté do konce roku 2020 stále platí původní pětiletý časový test. U daru se tedy na rozdíl od dědictví tato lhůta nesčítá s dobou vlastnictví dárce.
Alternativní možnost osvobození: Vlastní bytová potřeba
Prodej lze od daně osvobodit i bez dodržení časového testu, pokud jím řešíte vlastní bytovou potřebu. Od roku 2021 tato možnost platí i v případech, kdy v prodávané nemovitosti majitel fakticky nebydlel. U nemovitostí pořízených v roce 2020 bude v roce 2026 již splněn původní pětiletý časový test.
Pro uplatnění osvobození z titulu bytové potřeby (dle § 4b odst. 2) musí být splněny tyto podmínky:
- Inkasované peníze musí být využity na novou bytovou potřebu do konce následujícího roku, případně již v roce předcházejícím.
- Získání peněz určených na bytovou potřebu musíte oznámit správci daně do termínu pro podání daňového přiznání za daný rok. Oznámení lze podat jednoduše prostřednictvím portálu MOJE DANĚ.
Prodej bez splnění časového testu
Pokud nesplníte časový test ani podmínku vlastní bytové potřeby, podléhá příjem z prodeje dani z příjmu. V takovém případě je nutné podat čtyřstránkové daňové přiznání s přílohou č. 2 (§ 10 – ostatní příjmy).
Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji, kterými je v tomto případě hodnota nemovitosti stanovená znaleckým posudkem ke dni darování. Je proto zásadní mít tento posudek (za cenu několika tisíc korun) k dispozici.
Vzhledem k tomu, že tržní cena bývá vyšší než cena určená znaleckým posudkem a v čase zpravidla roste, při prodeji bez osvobození obvykle vzniká daňová povinnost. Pokud je základ daně například 400 tisíc korun, činí 15procentní daň 60 tisíc korun za předpokladu, že slevy na dani a odpočty již byly uplatněny u jiných příjmů. V roce 2026 podléhá část základu daně nad 1 762 812 korun vyšší, 23procentní sazbě, což dopadá především na poplatníky s vyššími celkovými příjmy.
