Nový stavební zákon v praxi: Co na zahradě a domě postavíte bez obíhání úřadů
Čtěte e15 v Googlu přednostně
Nastavte si e15 jako preferovaný zdroj a naše články uvidíte ve vyhledávání výš.
- Za jakých podmínek můžete postavit zahradní domek, přistavět verandu nebo z okna udělat průchod bez povolení stavebního úřadu?
- Nový stavební zákon sice některé tyto zásahy výrazně zjednodušil, u jiných ale povinnost získání úředního povolení nadále zůstává.
- Zjistěte, na co si dát v praxi pozor a jaké další změny přinese nedávno schválená novela z roku 2026.
Jaká platí pravidla pro stavební povolení a kolaudaci?
Pokud člověk v minulosti stavěl nebo rekonstruoval dům, setkal se s pojmy stavební povolení, ohlášení stavby nebo územní souhlas. Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který pro povolování běžných staveb platí od července 2024, změnil pravidla.
Stavebník svůj záměr může v některých případech uskutečnit bez povolení, jinak potřebuje povolení záměru (nový souhrnný název pro to, co známe jako klasické stavební povolení – tedy oficiální razítko a souhlas úřadu, že můžete začít stavět). Takzvané ohlášení stavby, při kterém stačilo úřadu oznámit plánovanou výstavbu a doložit potřebné podklady, již nový zákon nezná.
Aby bylo možno určit, zda záměr vyžaduje povolení, musíme vědět, do jaké kategorie zákon stavbu zařazuje. Rozlišují se drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní stavby. Pro běžné stavebníky, tedy typicky vlastníky rodinných domů a rekreačních objektů, jsou nejdůležitější první dvě skupiny.
Drobné stavby jsou vymezené v příloze č. 1 stavebního zákona a zpravidla nevyžadují povolení stavebního úřadu. Jednoduché stavby podle přílohy č. 2 již povolení vyžadují, jejich povolování ale bývá jednodušší než u velkých staveb.
I kdyby stavba nepotřebovala povolení, neznamená to, že ji lze postavit kdekoliv. Musí nadále odpovídat územnímu plánu, technickým požadavkům na výstavbu a případným omezením, například v památkově chráněném území.
„Stavbu, která vyžaduje povolení, lze zpravidla užívat až na základě kolaudačního rozhodnutí. To platí pro jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, například rodinný dům či chatu. Jiné jednoduché stavby zpravidla kolaudaci nevyžadují. Změna povoleného způsobu užívání, například z rekreační chaty na bydlení, může vyžadovat povolení změny v užívání stavby,“ vysvětluje Jiří Bárta, advokát a partner v bpv BRAUN PARTNERS.
Co lze postavit svépomocí a kdy musíte najmout firmu?
I když některé stavby vyžadují povolení, může je stavebník provést svépomocí. Příkladem je rodinný dům, u kterého stavební zákon připouští výstavbu svépomocí pod odborným vedením stavbyvedoucího.
„Firmu si zpravidla musíte najmout u větších staveb. I když stavbu provádíte svépomocí, určité práce musíte nechat oprávněným osobám. U vyhrazených elektrických a plynových zařízení (tj. složitější a potenciálně nebezpečné rozvody či kotle, které nesmíte zapojovat sami, ale musí to provést a zkontrolovat certifikovaný odborník) je nutné zajistit práce a revize podle zvláštních předpisů; u spalinových cest platí povinné kontroly a v zákonných případech revize,“ dodává Jiří Bárta.
Hlavní přílohou při podávání žádosti o povolení stavby je dokumentace, kterou u rodinných domů a dalších vybraných staveb zpracovává autorizovaný projektant. U některých jiných jednoduchých staveb ji může zpracovat i zákonem kvalifikovaná osoba.
Podle povahy záměru je k žádosti nutné doložit i další přílohy. Patří mezi ně především závazná stanoviska dotčených orgánů, což jsou vyjádření dalších úřadů (typicky hasičů, památkářů, hygieny nebo ochrany přírody), která může v určitých případech obstarat i sám stavební úřad. Jejich slovo je pro úřad závazné, takže pokud se stavbou nesouhlasí, povolení nezískáte. Dále budete potřebovat souhlas vlastníka pozemku (pokud jím není stavebník) a vyjádření správců sítí. U novostaveb se dokládá také průkaz energetické náročnosti, pokud je vyžadován, a pro zrychlené řízení pak souhlasy všech účastníků.
Nevíte, zda potřebujete povolení? Požádejte o předběžnou informaci
Pokud má stavebník pochybnost, zda jeho záměr vyžaduje povolení, může stavební úřad požádat o předběžnou informaci, na jejíž poskytnutí má úřad 30 dnů. Za vydání předběžné informace se platí správní poplatek. Žádost musí být dostatečně konkrétní, tedy popisovat umístění, účel a technické provedení. Předběžná informace ale není závazným rozhodnutím ani neslouží jako povolení stavby; stavebníkovi má poskytnout vodítko před zahájením stavby.
Novela schválená v roce 2026 počítá s rozšířením předběžných informací a s omezením případů, kdy se úřad bude moci od jejich obsahu později odchýlit. Zavádí také možnost neformálních konzultací.
Nezapomeňte na povinný odstup od hranic pozemku
Podle vyhlášky o požadavcích na výstavbu musí stavba stát minimálně dva metry od hranic pozemku. Vzdálenost se měří i od balkonů a teras.
„Ze zákona platí výjimka pro stavby do dvou metrů výšky, zpevněné plochy a sítě a zástavbu v místě obvyklou. Stavba přímo na hranici pozemku nesmí mít okna směřovaná k sousedovi,“ vysvětluje advokát Bárta. Je možné požádat i o další výjimku, kterou musí schválit stavební úřad podle stavebního zákona. Nezapomeňte ale na to, že drobná stavba, která nesplní zákonnou podmínku odstupu, může vyžadovat povolení záměru a nepovolené stavbě hrozí odstranění.
Příklady staveb. Je nutné získat povolení záměru?
Zahradní domek nebo kůlna
Na pozemku rodinného domu nebo stavby určené pro rodinnou rekreaci lze postavit například kůlnu, zahradní domek nebo menší dílnu bez povolení, pokud jde o stavbu související s bydlením nebo rekreací a jsou splněny následující podmínky. Mezi nejdůležitější z nich patří maximální zastavěná plocha 40 metrů čtverečních, výška do pěti metrů, nejvýše jedno nadzemní podlaží a podsklepení nejvýše do hloubky tří metrů. Stavba ale nesmí sloužit pro podnikání a po jejím umístění musí nejméně 50 procent plochy příslušného pozemku zůstat schopno vsakovat dešťovou vodu. Pokud by drobná stavba nesplňovala odstupovou vzdálenost, bude podle jedné z novel stavebního zákona potřebovat povolení záměru.
Sauna
Saunu na zahradě lze postavit obvykle bez povolení jakožto drobnou stavbu. Platí podmínky uvedené výše pro zahradní domek. „Je-li sauna vybudována v domě, lze ji provést bez povolení jen při splnění podmínek pro stavební úpravy, zejména bez zásahu do nosných konstrukcí, změny vzhledu či způsobu užívání a bez negativního vlivu na požární bezpečnost,“ připomíná Bárta.
Veranda nebo zimní zahrada
Veranda nebo zimní zahrada může být považována za přístavbu. Podle zákona je přístavba půdorysné rozšíření dokončené stavby, které je s ní provozně spojeno. Ministerstvo pro místní rozvoj ve své metodice výslovně uvádí jako příklad prosklenou verandu či zimní zahradu, která rozšiřuje užitný nebo obytný prostor domu. Uzavřená veranda, která tvoří přístavbu rodinného domu, zpravidla vyžaduje povolení záměru a následně kolaudaci.
Pergola nebo přístřešek
S ohledem na časté nejasnosti vznikající okolo pergol zaktualizovalo Ministerstvo pro místní rozvoj na jaře 2026 metodické doporučení podrobně vysvětlující rozdíl mezi pergolou, přístřeškem a přístavbou.
Pergola je podle doporučení lehký prvek zahradní architektury, typicky tvořený sloupky a otevřenou konstrukcí pro popínavé rostliny. Povolení podle stavebního zákona nepotřebuje.
Je-li konstrukce, kterou stavebníci často považují za pergolu, opatřena skutečnou střechou, jde podle metodiky o přístřešek. Samostatný přístřešek do 40 metrů čtverečních může být bez povolení, pokud splňuje i další zákonné podmínky, zejména výšku do pěti metrů, jediné nadzemní podlaží, nepodsklepení, stanovený účel a umístění v zastavěném území mimo veřejná prostranství. Podle metodiky může i těsně přiléhat k domu, pokud s ním není konstrukčně spojen a jeho stabilita na domě nezávisí.
Přestavba okna na francouzské dveře
Bez povolení lze provádět některé udržovací práce a stavební úpravy, ale jen při splnění zákonných podmínek. Příkladem může být výměna oken za nová se stejnými rozměry a vzhledem. Pokud chce majitel místo okna vybourat dveře na terasu nebo zazdít nepotřebné okno, bude zpravidla potřeba povolení.
„Při výměně okna za francouzské dveře je potřeba povolení záměru, protože se jedná o zásah do obvodové – často nosné – zdi. Při zazdění okna je obvykle požadováno povolení kvůli změně vzhledu,“ uzavírá advokát Bárta.
Co změní novela stavebního zákona od roku 2027?
Rozsáhlá novela stavebního zákona schválená v září 2026 přinese další zjednodušení pro běžné stavebníky. Změny budou nabývat účinnosti postupně, první část podle předpokládaného harmonogramu od 1. prosince 2026, hlavní část od 1. ledna 2027 a změny v organizaci stavebních úřadů od 1. ledna 2028.
Významnou novinkou bude rozšíření okruhu drobných staveb, které nevyžadují povolení. „U doplňkových staveb souvisejících s bydlením či rodinnou rekreací se maximální zastavěná plocha zvýší ze současných 40 na 60 metrů čtverečních, nově bude možné vybudovat i podkroví. Nadále však bude třeba splnit další podmínky, například maximální výšku pěti metrů, odstup alespoň dva metry od hranice pozemku a požadavek na vsakování dešťové vody,“ uvádí Bárta. Bez povolení bude možné za stanovených podmínek vybudovat také opěrné zdi do výšky 1,5 metru či zpevněné plochy do 60 metrů čtverečních na pozemku zázemí stavby. Zjednoduší se zateplování budov, pokud úpravy například neovlivní statiku či požární bezpečnost a významně nezmění vzhled stavby.
Novela mění také samotné povolovací řízení. „Účastníci budou zpravidla vyzváni k podání námitek ve lhůtě deseti dnů od doručení výzvy; pokud se koná ústní jednání, budou je moci uplatnit nejpozději při něm. Stavební úřad bude také moci v odůvodněných případech stanovit platnost povolení až na sedm let namísto dosavadních pěti,“ vysvětluje advokát Bárta.
Od ledna 2027 se zavede v omezené míře takzvaná fikce povolení (zákon to nazývá „povolení záměru uplynutím lhůty“). V praxi to znamená zjednodušující pravidlo: pokud stavební úřad o vaší žádosti nerozhodne v zákonem stanoveném čase, automaticky se to bere tak, jako by vám stavbu schválil. Tento princip bude platit ve zrychleném řízení u vybraných jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury. Má to ale podmínku – stavebník musí už k žádosti doložit souhlasy všech účastníků řízení (např. sousedů). Tyto souhlasy pak už nelze vzít zpět, pokud se stavební plán nějak podstatně nezmění. Je ale důležité vědět, že i když lhůta uplyne a stavba je takto „automaticky“ povolena, nemůžete hned začít kopat. Pro samotné zahájení stavby si budete muset od úřadu vyzvednout takzvané osvědčení, které toto povolení formálně potvrdí.
Od roku 2028 se změní organizace stavebních úřadů. Dosavadní obecní a krajské stavební úřady nahradí úřady rozvoje území krajů s územními pracovišti.
