Pozor na těchto 5 triků realitních makléřů. Mohou vás připravit o statisíce | E15.cz

Pozor na těchto 5 triků realitních makléřů. Mohou vás připravit o statisíce

Jana Poncarová

Fiktivní nabídky, skryté vady nemovitostí, rezervační poplatky, které už kupující nikdy neuvidí. I takové jsou fígle některých realitních makléřů. Kupujícího a prodávajícího tak mohou připravit o statisíce korun. Jak se bránit?

Role realitních kanceláří je zprostředkovatelská. Obvykle se starají o vzájemnou komunikaci mezi zájemcem a prodávajícím, zajišťují inzerci nebo organizují prohlídky a připravují podpisy smluv. Některé realitky nabízí i úschovu peněz nebo jednání s úřady. Takové služby pochopitelně nejsou zdarma. Provize za sjednání obchodu je přirozená. Potíže ale mohou nastat ve chvíli, kdy se realitní makléř nechová férově.

Tajný agent

Získat k prodeji kvalitní nemovitost není jednoduché. Někteří realitní makléři proto obvolávají soukromé inzeráty a lanaří prodávající, aby jim obchod svěřili. Nemovitostí na trhu ubývá, zároveň se zvyšuje počet domů a bytů prodaných svépomocí. Portál Bezrealitky.cz nedávno informoval, že lidé si mezi sebou za poslední tři měsíce prodali o 75 procent nemovitostí více než v předchozím období, celkově přes 1 500 za tři měsíce.

„Díky přímému prodeji lidé za první půlrok ušetřili přes 500 milionů korun, které by jinak vyplatili realitním kancelářím nebo makléřům,“ uvádí ředitel portálu Hendrik Meyer. Provize pro zprostředkovatele se totiž zvýšily. Zatímco před pěti lety byla průměrná výše provize za prodanou nemovitost kolem sta tisíc, nyní je to 160 tisíc korun.

Jak financovat vlastní bydlení: Hypotékou, nebo úvěrem ze stavebního spoření?

Klesající počet lukrativních nemovitostí na trhu motivuje některé agenty k neférovému jednání. Proto se v nabídkách realitních webů objevují „ukradené“ inzeráty. Makléř si jednoduše zkopíruje cizí fotografie a popis nemovitosti a majiteli zavolá až ve chvíli, kdy má kupce. Nebo se na prohlídku sám objedná a pořídí si vlastní dokumentaci.

Jako zájemce o nemovitost se proto mějte na pozoru. Když se na prohlídku s makléřem vydáte, vyžádejte si zprostředkovatelskou smlouvu. Bránit se můžete i jako vlastníci nemovitosti – zájemci , který si fotografie pořizuje, zakažte jejich šíření.

Fiktivní nabídka

Fiktivní mohou být i samotné inzeráty nebo v nich nemusí být řečeno vše podstatné, například může být uvedena mnohem nižší cena. „Setkali jsme se s tím, že realitní kancelář inzerovala velmi výhodnou nabídku prodeje domu. Poté, co ji zájemce kontaktoval, mu sdělila mnohem vyšší cenu, což odůvodnila tím, že na portál nebylo možné zadat cenu jinak,“ uvádí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Těžká realita trhu s nemovitostmi. Byty zdražují, hypotéky zpřísňují

Nebo na zajímavou nemovitost za výhodnou cenu zavolá zájemce hodinu po zveřejnění inzerátu, ale dům už je prodaný. Realitní makléř jej ale na telefonu zdrží, protože má v záloze další skvělou nemovitost pouze trochu dražší – a rovnou si s potenciálním kupcem domluví schůzku.

Neviditelné vady

Velmi často se v právních poradnách přetřásají případy, kdy lidé koupili nemovitost a až později odhalili její skryté vady. „Pravidelně se setkáváme s tím, že spotřebitelé při koupi nemovitosti nejsou dostatečně seznámeni s jejím stavem nebo jim nejsou sděleny poměrně zásadní vadní věci,“ upozorňuje Lukáš Zelený.

Příkladů z praxe je přitom celá řada. Spotřebitel koupil starší dům na venkově a až později se ukázalo, že dřevěný strop byl zásadním způsobem poškozen. Předchozí vlastník jej nechal opravit jen „kosmeticky“, proto vady nebyly při prohlídce zřetelné. Realitní agent mu sdělil, že o problému nevěděl a že se spotřebitel měl se stavem nemovitosti seznámit při prohlídce.

„Pokud ve smlouvě není uvedeno něco jiného, realitní kancelář neodpovídá za vadné plnění z kupní smlouvy, takže kupující musí řešit věc přímo s prodávajícím. Často jedinou účinnou obranou je důkladná prohlídka nemovitosti před koupí, nejlépe ve spolupráci se stavebním odborníkem,“ dodává Lukáš Zelený.

Jiří Feix: Stoprocentní hypotéky zatím úplně nevymřely

O další zkušenost se s magazínem Finexpert.cz podělila jedna z našich čtenářek, která se dostala do styku s jednou z největších a nejznámějších realitek na českém trhu. „Měli jsme zájem o koupi pozemku, na němž byly zbytky stavby. Pozemek měl být podle realitky vhodný pro stavbu rodinného domu, takže byl prodáván jako stavební. Cena byla necelých 300 tisíc korun, my jsme nabídli 150 tisíc a naše nabídka byla během pěti minut přijata. To byl první varovný signál,“ popisuje.

Další přišel ve chvíli, kdy je realitní agentka začala přesvědčovat, že mají hned ten samý den složit rezervační poplatek. „Protože jsme věděli, ž se nemovitost prodává déle než rok, odmítli jsme. Chtěli jsme si zjistit více informací, a tak jsme zašli na stavební úřad, kde nám řekli, že na pozemku už nikdo nebude moct postavit ani kůlnu, natož rodinný dům,“ dodává.

Propadlá provize

Když se kupující pro nemovitost rozhodne, realitní makléř přispěchá s rezervační smlouvou. Spolu s ní je třeba zaplatit i rezervační poplatek. Ten se pohybuje podle ceny nemovitosti.

Banky neplánují zdražování půjček, u hypoték jej připouštějí

Zároveň je třeba se dohodnout na tom, kdo zaplatí provizi za zprostředkování obchodu. Může se stát, že provizi platí jak kupující, tak prodávající. Výše rezervační zálohy zpravidla odpovídá výši provize. Je proto užitečné, dát si pozor, jak je domluveno případné započítání zálohy na úhradu celkové ceny a jaké jsou podmínky vrácení zálohy. To, že proběhne rezervace, ještě neznamená, že se všechny strany dohodnou na znění kupní smlouvy.

Potíže přitom nemusí nastat jen při koupi, ale také při pronájmu domu. „Obrátil se na nás pár, který si pronajal přes realitku byt a uhradil provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu. Nájem byl ujednán na rok. Přibližně v polovině období přišel pronajímatel s tím, že se dostal do osobních problémů a potřebuje byt zpátky. Nájemcům tvrdil, že se mu podařilo u realitní kanceláře dojednat vrácení poměrné části provize. To potvrdila i realitní kancelář. Po vystěhování ale přestala s nájemci komunikovat a část provize jim nevrátila,“ konstatuje Lukáš Zelený.

Prodělečná exkluzivita

Doložka o exkluzivitě ve zprostředkovatelské smlouvě je výhodná hlavně pro realitní kanceláře. Zaručuje jim totiž, že mají výhradní právo nabízet nemovitosti. Pokud majitel po dobu platnosti doložky nemovitost prodá nebo pronajme, náleží realitce odměna, aniž by kupce sama našla.

Máme dobré časy. Proto hypotéky zpřísňují. Kdo na bydlení nedosáhne?

Protože jsou už spotřebitelé obezřetní, mohou si některé společnosti přizvat na pomoc falešného kupce. „Nemovitost třeba nabízíte sami, ale najednou vám zavolá realitní makléř, že pro vás má kupce a nemovitost chtějí vidět. Prohlídka vypadá znamenitě, klient se tváří solventně. Na konci prohlídky se rozloučí a vše nechá na makléři, který majiteli předá zprostředkovatelskou smlouvu s nenápadnou doložkou exkluzivity. Po tajemném kupci se slehne zem. I takové případy řeší trestní soudy,“ uzavírá Lukáš Zelený.

Autor: Jana Poncarová
 

Mzdová kalkulačka