Těžká realita trhu s nemovitostmi. Byty zdražují, hypotéky zpřísňují | E15.cz

Těžká realita trhu s nemovitostmi. Byty zdražují, hypotéky zpřísňují

Jana Poncarová

Kdo zatím nebydlí ve svém a o pořízení nemovitosti uvažuje, připlatí si. Loni byty zdražovaly dvouciferným tempem. Podle analytiků porostou ceny realit i letos. A banky znovu zpřísňují hypotéky.

Ceny bytů rostly nejen loni, ale i během prvního čtvrtletí roku 2018. Podle analýzy společnosti Deloitte zdražily byty meziročně o bezmála 16 procent, v Praze dokonce o 17,5 procenta. V průměru se byty v prvním čtvrtletí letošního roku prodávaly za 2,75 milionů korun. O podobné částce si ale mohou nechat zdát lidé v Praze nebo v krajských městech. Například v Plzni se byty 3+kk v novostavbě prodávají kolem 4 až 5 milionů korun. Právě v Plzeňském kraji zdražily byty meziročně o 24 procent, v Olomouckém dokonce o 41 procent.

Nárůst cen nemovitostí není podle analytiků ještě u konce. „Očekáváme další zdražení bytů. Nicméně ceny už neporostou dvouciferným tempem jako v loňském roce. Podle našeho odhadu by tempo jejich růstu mělo letos zpomalit k 8,5 procenta a v příštím roce na 4,6 procenta,“ uvádí David Kocourek, ekonom Komerční banky.

Ceny v Praze, která táhne nemovitosti v České republice, nyní dosahují psychologické hranice 100 tisíc korun za metr čtvereční, což přispívá k ochlazování poptávky, jež je při stagnaci nabídky tahounem cen. „Vzhledem k tomu, že i do budoucna bude trh nemovitostí ovlivňován hlavně poptávkou, zvýšení nabídky, které by dalo impuls ke snížení cen, se nedá očekávat,“ dodává David Kocourek.

Inspirace pro ČNB? V Kanadě po zpřísnění hypoték klesá zadlužení domácností i ceny nemovitostí

Zpřísnění hypoték

Růst ceny bytů znamená horší dosažitelnost bydlení. To ještě zkomplikuje další zpřísnění podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů, které od října chystá Česká národní banka. Banky by měly přísněji posuzovat příjem žadatelů. Výše dluhu nově nebude smět překročit devítinásobek ročního čistého příjmu. Žadatel o hypotéku bude moci na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.

„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají. My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí,“ vysvětluje kroky centrální banky její guvernér Jiří Rusnok.

Nedostupné bydlení

Podle Filipa Hrubého z České spořitelny zpřísnění může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku, a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení. „Předpokládáme, že v důsledku pokračujícího zpřísňování podmínek a zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky nadále poroste obliba hypoték s dlouhými fixacemi úrokových sazeb, a proto se chystáme v krátké době uvést na trh hypotéky s fixacemi na 20 let,“ dodává.

ČNB zpřísní hypotéky, budou už jen pro „bohaté“

Není to poprvé, co centrální banka zpřísnila podmínky pro přidělení hypotečních úvěrů. Stalo se tak už v roce 2016, kdy vydala doporučení, aby banky nepůjčovaly na celou hodnotu nemovitosti. Loni v dubnu potom doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy), omezení se dotklo i hypoték nad 80 procent. Těch mohou banky poskytnout jen 15 procent. Pro lidi, kteří nemají na bydlení našetřeno, to znamená hledat finance jinde. Banky ovšem neakceptují půjčky z jiných úvěrů. Často je tak jediným řešením zástava jiné nemovitosti, například bytu nebo domu rodičů.

Například v Praze stojí průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních kolem 6,7 milionů korun. Při 90procentní hypotéce by žadatel musel mít našetřeno 670 tisíc korun. Pokud by mu banka přiklepla hypotéku na 30 let, musel by splácet necelých 24 tisíc korun měsíčně. „V podstatě hrozí, že na vlastnické bydlení běžné domácnosti nedosáhnou a nové byty budou kupovat jen movití investoři. Lidé z Prahy začnou utíkat do regionů, nebo budou nuceni jít do nájmu za ještě vyšší nájemné, než by činila splátka hypotéky,“ obává se Michaela Tomášková, ředitelka Central Group.

Realitní bublina to není

Na trhu s nemovitostmi se ozývají hlasy varující před realitní bublinou, jejíž splasknutí by mohlo být stejně bolestivé jako zhruba před deseti lety. Ekonom David Kocourek však oponuje: „Současnou situaci podle našeho hodnocení nemůžeme nazývat realitní bublinou. Nenaznačují to ani indikátory dostupnosti bydlení nebo indikátory dávající do poměru nájmy či ceny nemovitostí vůči příjmům domácností,“ konstatuje.

Bod zlomu? Objem nových hypoték klesl poprvé za devět let

Situace je ale podle něho diferencovaná a v Praze z tohoto pohledu bude situace nejnapjatější. Trh nemovitostí reaguje na ekonomické podněty ze zbytku ekonomiky s větší intenzitou. „Tedy pokud ekonomika bude postupně zpomalovat, jak v naší prognóze předpokládáme ke konci roku 2019, kvůli vývoji hospodářského cyklu v USA, tak růst cen nemovitostí bude postupně zpomalovat. Korekci cen nemovitostí by pak přinesl pouze nějaký neočekávaný či výrazný pokles ekonomiky,“ uzavírá David Kocourek.

Autor: Jana Poncarová
 

Mzdová kalkulačka