Jak vás omezí regulace hypoték? (PŘÍKLAD) | E15.cz

ČNB snižuje dostupnost hypoték. Na modelovém příkladu čtěte, kdo na regulaci doplácí nejvíce

Martin Jansen

Mnoho lidí se řídí jasnou logikou: místo vysokého nájmu raději chtějí měsíčně umořovat srovnatelnou částkou hypoteční úvěr, a tím splácet svoje vlastní bydlení. Regulace České národní banky, která omezuje poskytování hypoték s nízkou zástavou, přístup k nim ztěžuje a může zkomplikovat pořízení vlastního bydlení zejména mladým lidem. Nemají-li klienti dostatek vlastních prostředků a nechtějí-li splácet vysoký nájem, snaží se ovšem regulace obcházet. 

Lidé obcházejí hypoteční regulace například tím, že si vezmou spotřebitelský úvěr u jiné banky nebo úvěr ze stavebního spoření, který pak slouží jako akontace k hypotečnímu úvěru. Místo toho, aby klient měl jednu hypotéku na bydlení, s jednou dobou splatnosti, výší splátky a úroků, tak je de facto nucen uzavírat dlouhodobou, 30letou hypotéku a zároveň spotřebitelský úvěr s úrokovou sazbou kolem 4-5 procent. Jeho náklady na financování se tak kvůli regulacím národní banky prodraží. 

Nejvíce jsou regulaci postiženi mladši klienti kolem 30 let, kteří nemají výrazný problém s bonitou. Po studiích či pracovních začátcích se jim začalo pracovně dařit, chtějí vyřešit rodinné zázemí. ČNB jim ale však v zájmu ochrany trhu ztěžuje dosažení vlastního bydlení prostřednictvím úvěru.

Růst peněz v oběhu zdražuje reality, analytici varují před bublinou

ČNB na celou věc nahlíží z hlediska celkové české ekonomiky. V případě nákupu bytu za tři miliony korun je kvůli regulacím nutné mít alespoň 600 tisíc korun, zbytek tvoří hypotéka. Ale taková situace nastává jen v případě, pokud ve prospěch kupujícího dopadne dobře odhad nemovitosti.

Banky však často nemovitost odhadnout níže, než je její prodejní hodnota. Dalším nákladem může být nepřímo také provize realitní kanceláře, která může tvořit až čtyři procenta z prodejní ceny nemovitosti. A nesmíme zapomenout také na daň z převodu nemovitosti, která dosahuje čtyři procenta z prodejní ceny a hradí ji povinně kupující.

Tyto náklady společně s odhadem nemovitosti, tak řadě lidí komplikují splnění svého snu o vlastním bydlení. Více v modelovém příkladu, kdy klient bydlí v Praze v pronájmu a chce si koupit vlastní bydlení v Praze. Uvažuje nad byty v ceně 2 - 5 milionů korun.  

Modelový příklad klienta
Věk: 30 let
Příjem 30 000 korun
Nájemné: 15 000 korun
Další náklady: 10 000 korun
Měsíčně ušetřeno: 5 000 korun

Následující tabulka  také ukazuje, jak může dopadnout odhad, a kolik z toho mu banka půjčí, pokud by chtěl 80 nebo 90procentní hypotéku a jaké potřebuje klient vlastní prostředky. 100procentní hypotéky v tabulce jsou jen ilustrativní, nyní není možné vzhledem k regulacím ČNB je získat. 

Propočty jednotlivých hypotékPropočty jednotlivých hypotékAutor: Martin Jansen

* náklady za právní poradenství a katastr

U třímilionové hypotéky by další náklady byly 250 tisíc korun na které by klient musel šetřit přes 4 roky. Pokud by však chtěl dosáhnout na 80procentní hypotéku a sazby kolem 2 procent, tak musí ušetřit 826 000 korun.

Druhá tabulka poté ukazuje, jak dlouho musí klient na jednotlivé varianty vlastních zdrojů šetřit. Na částku 826 000 korun bude muset šetřit 13,8 let, čili do téměř 44 let věku. Za tuto dobu pak zaplatí na nájmu téměř 2 500 000 korun.

Propočty jednotlivých hypotékPropočty jednotlivých hypotékAutor: Martin Jansen

To jsou přitom peníze, kterými mohl splatit část své nemovitosti. Ve 44 letech mohl mít z vlastní 100procentní  hypotéky s 3procentní úrokovou sazbou splaceno již 657 779 korun, hypotéku by měl aktuálně cca 2 222 221 korun.

Navíc při řešení varianty 80procentní hypotéky v 44 letech věku mu banky poté průměrně půjčí do 65 let, čili na 21 let. V porovnání tak ve 44 letech bude mít hypotéku vyšší o 81 779 korun. Tento nízký rozdíl je však za předpokladu, že se nezvýší cena nemovitosti, ani úroky. Klient je poté vystaven riziku vzrůstajícím úrokům, částkám za bydlení a vyšším splátkám.

Realitním počinem roku je projekt Waltrovka

V současné době ČNB může jen vydávat doporučení, kterými se banky závazně nemusí řídit. ČNB však má nástroje, jak zajistit, aby všechny banky tyto doporučení následovaly. Pokud by byl návrh, který leží ve Sněmovně, přijat, mohla by ČNB vydávat závazná rozhodnutí.

Nejrozporuplnějším doporučením je v současné době možnost zastropování úvěru k celkovým příjmům. ČNB ve zprávě o finanční stabilitě uvedla jako rizikovou hranici, která přesahuje pětinásobek ročních příjmů.

Šašek provokuje: Hypotéka? Ne, raději avokádové toasty. O čem svědčí bizarní logika miléniálů

Náš modelový klient by tak měl nárok jen na hypotéku ve výši 1,8 milionů korun, za kterou by si v hlavním městě nemohl koupit ani garsonku a musel by zůstat v nájmu. 

Stále ale existují možnosti, jak tyto doporučení obejít. Úvěr je možné dozajistit další nemovitosti, což zvýší odhadní hodnotu zajištění. Pokud ale klient neoplývá bohatstvím a nemovitosti k dozajištění nemá, některé banky stále umožňují obejít doporučení. Je to právě prostřednictvím řečených spotřebitelských či stavebních úvěrů. Ani toto poslední nouzové řešení se však ČNB nelíbí a plánuje zakročit.

Autor pracuje jako finanční specialista

O realitním trhu více čtěte v magazínu E15 Premium Jak se staví nová Praha. Objednávejte zde >>>
E15 Premium. Jak se staví nová Praha

Event E15 Premium: Řízení Prahy připomíná tanker. Změna kurzu chvíli trvá, míní Krnáčová

Autor: Martin Jansen
 

Mzdová kalkulačka