Nevinný zásah do bytu vás může stát statisíce. Kdy na vás může SVJ poslat exekutory?

Vlastní byt, vlastní pravidla? Ne tak docela. Ani majitel bytu v osobním vlastnictví nemůže při rekonstrukci měnit vše podle svých představ. Nosné konstrukce, okna, části vytápění nebo balkon či lodžie mohou patřit mezi společné části domu, a zásahy do nich proto podléhají určitým pravidlům.

Neoprávněná úprava se navíc může prodražit. Hrozí zásah stavebního úřadu, náhrada škody i nutnost uvedení do původního stavu. U některých přestupků přitom zákonné horní hranice pokut dosahují statisícových částek i více.

Pokuta přitom nemusí být tím nejhorším, co na majitele nemovitosti po neoprávněném zásahu čeká. Ještě bolestivější může být rozhodnutí, že vše musí být vráceno do původního stavu. Samozřejmě na náklady majitele bytu.

drobné úpravy s velkými dopadt

Představte si, že přemístíte radiátor, investujete desítky tisíc korun do úpravy balkonu nebo zasáhnete do společných rozvodů. I když výsledek vypadá lépe a práce je celkově dobře odvedená, vůbec to neznamená, že se tím záležitost vyřešila.

Pokud majitel bytu zasáhne do společných částí domu neoprávněně, může se SVJ (společenství vlastníků jednotek) či ostatní dotčení vlastníci domáhat nápravy. Pokud nedojde k nápravě, může případný spor skončit až u soudu.

Účet za neoprávněnou úpravu nemovitosti může rychle narůstat a dosáhnout velmi vysokých částek. Nejdříve zaplatíte samotnou rekonstrukci bytu, následně odstranění úprav a uvedení do původního stavu. K tomu se mohou přidat sankce od stavebního úřadu a případné náklady na soudní řízení. U zásahů do společných částí domu je proto mnohem levnější zjistit si pravidla předem než následně platit za cestu tam a potom zase zpátky.

Ušetříte statisíce. Stát schválil první bezúročné půjčky na renovace domů

Bydlení

Příklady „nevinných“ zásahů

Výměna nebo přemístění radiátoru

Nachází se uvnitř bytu, proto může působit jako jeho samozřejmá součást. U soustavy ústředního vytápění ale může jít o zásah do společné části domu a změna může ovlivnit celý systém.

Úpravy balkonu či lodžie

Pokud patří mezi společné části domu, nelze s jejich konstrukcí či vzhledem nakládat stejně volně jako se zařízením uvnitř vlastního bytu. Vlastník má přitom u společných částí, které má ve výlučném užívání, obecně na starosti jejich údržbu a drobné opravy. To ale není totéž jako právo je stavebně měnit.

Zamést balkon, udržovat jej nebo provést běžnou drobnou opravu je něco úplně jiného než jej například zasklít, změnit zábradlí, zasáhnout do konstrukce či fasády nebo provést jinou stavební změnu.

Výměna oken

Dalším příkladem, kdy majitel bytu nemá úplně volnou ruku, jsou okna. Ani jejich výměnu totiž nelze vždy provést jen podle vlastního uvážení. Okna mohou být součástí společných částí domu, a jejich výměna proto nemusí být pouze věcí majitele konkrétní bytové jednotky. Takovým zásahem navíc můžete ovlivnit vzhled celého domu.

Nová okna se mohou od původních lišit barvou rámů, materiálem, členěním nebo rozměry, a tím změnit vzhled celé budovy. Zvláštní pravidla mohou platit také u památkově chráněných domů nebo objektů nacházejících se v památkově chráněném území.

Bourání nebo zásahy do nosných zdí

Zeď je sice uvnitř bytu, ale nosná konstrukce může být společnou částí domu. Typickým příkladem takového zásahu je zbourání zdi mezi kuchyní a obývacím pokojem, aby vznikl otevřenější a větší prostor. Takto rozsáhlou úpravou však může dojít k narušení stability celého domu, a proto ji nelze provést jen tak. U podobných úprav nestačí rozhodnutí majitele, že by jeho bytu otevřenější dispozice slušela více.

Je potřeba předem zjistit, jaký postup vyžaduje SVJ a zda se na plánovanou změnu vztahují také povinnosti podle stavebních předpisů. Podle rozsahu zásahu může být nutné také posouzení statikem.

Kdy na vás SVJ může poslat exekutory?

Fáze 1: Výzva a nečinnost. SVJ vlastníka nejprve vyzve k nápravě. V praxi to může znamenat například odstranění nepovolené klimatizace, nápravu zásahu do společných částí domu nebo odstranění předmětů umístěných v únikové cestě. Pokud majitel výzvy ignoruje a odmítá problém řešit, může společenství přistoupit k dalším právním krokům a domáhat se nápravy soudní cestou.

Fáze 2: Soudní žaloba. Pokud vlastník ani po výzvě nápravu nezjedná, může SVJ podat žalobu a požadovat, aby soud vlastníkovi uložil povinnost závadný stav odstranit. Soud následně posoudí, zda vlastník skutečně neoprávněně zasáhl do společných částí domu nebo porušil jiné povinnosti. Pokud dá společenství za pravdu, může vlastníkovi uložit například odstranění nepovolené úpravy a zároveň mu může vzniknout povinnost hradit náklady soudního řízení.

Fáze 3: Pravomocný rozsudek. Když soud rozhodne ve prospěch společenství a jeho rozhodnutí se stane vykonatelným, vlastník je povinen uloženou povinnost splnit. Může jít například o odstranění nepovolené stavební úpravy nebo jiného zásahu do společných částí domu. Jestliže vlastník rozhodnutí soudu ani poté nerespektuje a povinnost ve stanovené lhůtě nesplní, může následovat exekuce.

Fáze 4: Nástup exekutora. V případě, že vlastník nesplní povinnost uloženou soudem, může společenství přistoupit k exekučnímu vymáhání a podat exekuční návrh. Už nejde o pouhou výzvu nebo spor o to, zda má vlastník něco udělat. Existuje totiž rozhodnutí, podle kterého má stanovenou povinnost splnit. Způsob provedení exekuce se pak liší podle toho, zda se vymáhají peníze, nebo splnění jiné povinnosti.

1. a) Vymáhání peněz. Pokud má vlastník podle exekučního titulu zaplatit určitou částku, může exekutor například nechat strhnout peníze z bankovního účtu, provádět srážky ze mzdy nebo přistoupit k zabavení a prodeji dalšího majetku. Konkrétní postup závisí na okolnostech a výši vymáhané pohledávky.
2. b) Vymáhání nepeněžitého plnění. Jiná situace nastává, pokud soud vlastníkovi uložil, aby něco konkrétního udělal, například odstranil nepovolenou klimatizaci, botník ze společných prostor nebo jinou nepovolenou úpravu. Takovou povinnost lze rovněž exekučně vymáhat. Způsob provedení závisí na charakteru uložené Pokud jde o práci, kterou může provést také někdo jiný, může být provedena na náklady vlastníka bytu.

Ryanair, Česká spořitelna i DPP nakupují byty. Zaměstnancům je pronajímají za nákladové ceny a se slevou

Reality a stavebnictví

Jak se vyhnout problémům

• Nejdřív číst, potom bourat. Ještě před zahájením větší úpravy se vyplatí nahlédnout do prohlášení vlastníka, stanov SVJ a případně domovního řádu. Právě z těchto dokumentů můžete zjistit, co je součástí vašeho bytu, co patří mezi společné části domu a jaká pravidla pro jejich užívání platí.
• Dejte SVJ vědět včas. Stavební úpravu uvnitř bytu je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu. U větších zásahů je proto dobré řešit vše ještě před zahájením prací a ověřit si, zda úprava nezasahuje do společných částí domu a zda nevyžaduje další souhlasy či povolení.
• Co je důležité, mějte písemně. Pokud konkrétní úprava vyžaduje souhlas SVJ či dalších vlastníků, projektovou dokumentaci, stanovisko statika nebo povolení stavebního úřadu, vyplatí se vše zařídit ještě před zahájením prací. Spoléhat se na ústní dohodu se při případném sporu nemusí vyplatit.