Líbí se vám nemovitost, ale její prodej probíhá prostřednictvím dražby? Bohužel však v peněžence statisíce či miliony, proto byste chtěli koupi financovat úvěrem. Lze to vůbec? Na co si dát pozor, co hrozí?
Dražby nemovitostí lákají především svou cenou. Není to ale tak jednoduché. Musíte si na spoustu věcí dát pozor. Většinou totiž máte o nemovitosti minimum informací. Pokud jde o dražbu dobrovolnou, kterou iniciuje sám vlastník, pohlídejte si, aby vyvolávací cena nepřesáhla znalecký posudek.
Naopak v případě nedobrovolné dražby lze nemovitost vydražit i za třetinu její skutečné ceny. „Internetové aukce jsou věcí veřejnou, výhodou je jejich transparentnost. Důvodem zájmu o tento typ prodeje je samozřejmě cena, nemovitost zde můžete pořídit velmi výhodně. Každá dražba nabízí jeden až dva přesné termíny prohlídek, díky tomu je celý proces rychlejší. Výhodou je také anonymita, dražby se neúčastníte osobně a vše probíhá bez emocí. Přihazovat můžete, i když jste zrovna někde v zahraničí,“ uvádí Lenka Molnárová, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny.
Na co si dát pozor
Nevěřte všemu, co se píše. V popisu totiž nemusí být kompletní informace. Proto rozhodně jděte na prohlídku, ať přijdete na případné nedostatky nemovitosti. Hlavně si zjistěte, jestli se na nemovitost nevztahují nějaké závazky. V podobě věcných břemen, atd. Pro jistotu je dobré dokumenty ukázat advokátovi.
„Doporučujme ukázat důležité dokumenty advokátovi. Alfou a omegou dražby je dražební vyhláška, ve které najdete to nejdůležitější – od popisu nemovitosti a fotografií až po termíny, kdy je možné přijít si nemovitost prohlédnout. Měla by obsahovat informace o všech závazcích nemovitosti a o tom, jestli po úspěšné dražbě zanikají. Ve vyhlášce se také dozvíte minimální výši příhozu a výši dražební jistoty, která podmiňuje účast v dražbě,“ radí Lenka Molnárová.
Dražit můžete i nové nemovitosti developerských společností. V tomto případě pozor, na to, abyste se při dražbě nenechali strhnout a nemovitost nepřeplatili. Informace o dražené nemovitosti jsou ale kompletní, postup o něco jednodušší než v případě nedobrovolné aukce.
V případě, že jste aukci vyhráli, ještě se neradujte. Může se totiž stát, že někdo nabídne tzv. předražek. Jestliže dotyčný po skončení dražby zaplatí částku o 25 % vyšší, než za jakou byla nemovitost vydražena, připadne nemovitost jemu. Pokud se tedy nerozhodnete částku dorovnat.
A teď k financování
Samozřejmě je výhodou mít nějaké své peníze stejně jako u jiných koupí nemovitostí. Každopádně i na koupi dražené nemovitosti si můžete vzít úvěr. Nevýhodou je to, že nemáte tušení, za jakou částku nemovitost vydražíte. Každá banka má totiž jiný postup pro poskytnutí hypotéky pro tyto případy.
Například Raiffeisen by vám poskytla nezajištěný úvěr do výše 700 tisíc korun, zbytek byste museli doplatit ze svého. Tak jako tak, nějaké peníze, budete potřebovat okamžitě, protože před vstupem do dražby budete muset složit zálohu, tzv. dražební jistotu. Ta se vám v případě, že dražbu nevyhrajete, vrátí.
V případě, že tomu bude naopak, odečte se vám z konečné sumy. Pokud ale vše neuhradíte do termínu, o tyto peníze přijdete. A zde může být právě zádrhel. Protože když nemovitost vydražíte, půjdete do banky a tam vám hypotéku neschválí, těžko budete tak velkou sumu shánět jinde.
Další cestou je možnost ručit bance jinou nemovitostí. Myslete ale na to, že banka vám poskytne maximálně 85 - 90 % LTV (jak u které banky), které se počítá z hodnoty této nemovitosti, nikoliv z té dražené. Po vydražení nemovitosti je samozřejmě možné původní nemovitost vyvázat a převést hypotéku na vydraženou. Ovšem tato vydražená nemovitost musí být akceptovatelná pro zástavu.
Můžete zajít i do banky a zjistit, zda by vám hypotéku poskytla. Požádat o předhypotéku. „Klientovi umíme před dražbou připravit propočet hypotéky a následně, pokud doloží vše, co deklaroval při žádosti, hypotéku s velkou pravděpodobností schválíme. Načerpání následně proběhne v řádu několika dnů. Nicméně klient nedostane žádný závazný příslib, že hypotéku dostane. Vše se odvíjí od finálních podkladů,“ říká Petra Kopecká z Raiffeisenbank.
Podle Michala Teubnera z Komerční banky, ale může být rizikem hypoték na dražbu například povinnost dražitele uhradit cenu za nemovitost do určitého termínu. Některé banky, například Equa Bank akceptuje pouze takový postup, že nemovitost zaplatíte celou ze svého a až po vydražení je vám schvalována hypotéka.
„Zásadní problém u hypotéky na dražbu nemovitosti je ten, že klient chce po bance schválit úvěr, aniž by věděl, jaká bude konečná cena nemovitosti (a tedy potřebná výše úvěru) a především aniž by věděl, zda nemovitost vůbec vydraží. V mnoha případech je šance na skutečné vydražení a získání nemovitosti spíše v rovině teoretické. Z pohledu banky se tedy jedná o složité téma nejen z pohledu právního, ale i z pohledu procesního. Bance se zcela logicky nechce investovat náklady do schvalovacího procesu, když vlastně ani není jisté, že klient nemovitost vydraží. Standardní postup tedy je ten, že klient nemovitost nejprve vydraží a potom si zajistí financování,“ uzavírá David Eima, metodický manažer brokerské firmy Gepard Finance.
Když to tedy shrneme, máte v podstatě tyto možnosti:
- Peníze na dražbu si seženete sami a po vydražení požádáte o hypotéku. S touto možností se snoubí možnost využití nezajištěného úvěru (ale pouze na nižší částky-např. u ČMSS do 900 tisíc korun).
- Hypotéku na draženou nemovitost zastavíte jinou nemovitostí.
- Požádáte o předhypotéku a po vydražení nemovitosti budete čekat, zda hypotéku skutečně dostanete.
