Darujete dům nezletilým dětem? Pozor na past, kvůli které nad majetkem ztratíte kontrolu
- Převod nemovitosti na nezletilé potomky musí vždy nejprve schválit opatrovnický soud.
- Po úspěšném darování navíc s domem nemůžete jako rodiče volně nakládat.
- Jaký je přesný úřední postup a jak si pojistit vlastní střechu nad hlavou?
Darování bytu či domu potomkům je v Česku oblíbeným způsobem, jak vyřešit majetkové poměry v rodině ještě za života dárce. Typickým příkladem je darování nemovitosti nezletilému vnukovi od prarodičů. Ačkoliv zákon takový postup umožňuje, proces se zásadně liší od převodu mezi dospělými. Do hry totiž vstupuje opatrovnický soud a specifická pravidla pro správu majetku.
Novorozeně jako majitel domu. Kdo podepíše smlouvu, když rodiče nesmí?
Zákon neklade žádné věkové omezení pro vlastnictví majetku – i novorozeně může vlastnit nemovitost. Rozdíl je však v právním jednání. Nezletilý nemá plnou svéprávnost, proto za něj dokumenty podepisují zákonní zástupci, zpravidla rodiče.
Zde se však objevuje klíčový procesní moment: kdo podepisuje darovací smlouvu za nezletilého, pokud jsou dárci přímo rodiče? V takovém případě dochází ke střetu zájmů a rodič nemůže dítě zastupovat. Soud proto musí jmenovat tzv. kolizního opatrovníka (často jím bývá orgán sociálně-právní ochrany dětí – OSPOD), který v tomto konkrétním úkonu hájí zájmy dítěte a smlouvu podepíše.
Proč pouhá smlouva a katastr nestačí?
Pokud přemýšlíte, jak nejlépe převést nemovitost na děti, zapomeňte na běžný postup „smlouva a rovnou katastr“. U nezletilých je proces složitější.
„Při převodu nemovitosti na nezletilého jde o kombinaci rodinného práva, občanského práva a řízení před opatrovnickým soudem,“ vysvětluje Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR.
Darování totiž soud nepovažuje automaticky za prospěšné – s vlastnictvím se pojí i povinnosti (platba daní či údržba nemovitosti). Opatrovnický soud musí nejprve posoudit, zda je přijetí daru v nejlepším zájmu dítěte. Teprve s pravomocným rozhodnutím o schválení právního jednání je možné podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Bez tohoto rozhodnutí katastr vlastnické právo nezapíše.
Přísná pravidla správy majetku: Dětem dům darujete, ale volnou ruku ztrácíte
Po úspěšném přepisu vyvstává otázka, kdo spravuje majetek nezletilého dědice či obdarovaného. Správu vykonávají zákonní zástupci, ale jejich ruce jsou svázány zákonem. Majetek musí spravovat s péčí řádného hospodáře a v zájmu dítěte.
Zatímco běžnou údržbu nebo platbu daně z nemovitých věcí řeší rodiče sami, jakýkoliv zásadní krok je zakázán. Rodiče nesmějí dům nezletilého bez souhlasu soudu prodat, zatížit hypotékou ani darovat dál. Soudy v těchto případech postupují velmi restriktivně a prodej povolují jen ve výjimečných situacích (například pokud je nutné financovat nákladnou léčbu dítěte).
Vzory z internetu vás mohou přijít draho. Jak vypadá bezchybný postup?
Spoléhat na volně dostupné vzory darovací smlouvy pro nezletilého je velmi riskantní. Notářská komora ČR před laickými vzory důrazně varuje. Chyba ve smlouvě nebo špatně formulovaný návrh k soudu může vést k zamítnutí celého procesu.
Správný postup by měl vypadat následovně:
- Příprava dokumentace: Nechte si smlouvu zpracovat advokátem nebo notářem.
- Podání návrhu k soudu: Žádost o schválení právního jednání se podává k okresnímu soudu v místě bydliště dítěte.
- Soudní řízení: Soud (případně kolizní opatrovník) prověří stav nemovitosti a zájmy dítěte.
- Katastr nemovitostí: S pravomocným rozhodnutím podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí (správní poplatek činí 2 000 korun).
Jak je to s daněmi a jak si zajistit střechu nad hlavou
Z hlediska daní platí pro nezletilé stejná pravidla jako pro dospělé.
„Bezúplatný příjem z darování je osvobozen od daně z příjmů, pokud k němu dochází v přímé příbuzenské linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo ve vedlejší linii (sourozenci, strýcové, tety),“ uvádí Patrik Madle, vedoucí tiskového oddělení Finanční správy ČR.
Pokud hodnota nemovitosti přesáhne pět milionů korun, musí zákonný zástupce podat finančnímu úřadu oznámení o osvobozených příjmech.
Pokud chcete v nemovitosti nadále bydlet, nechte do darovací smlouvy zanést věcné břemeno doživotního užívání (ideálně i se zákazem zcizení a zatížení). Tato pojistka zajistí, že i když bude majitelem dítě, vaše právo na střechu nad hlavou zůstane nezpochybnitelné a bude zapsáno v katastru nemovitostí.
